המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 10:45

שלום לחברי הפורום,

אשמח לקבל את חוות דעתכם על התמהיל הבא.

שווי הדירה 1,540,000

משכנתא 1,155,000 . ( 75% )

המטרה של התמהיל היא יציבות ככל הניתן עם כמה שפחות הפתעות בדרך.

385 בפריים - ל 300 חודשים - ריבית 1.15

577 - קבועה לא צמודה 288 חודשים - ריבית 3.68

193 - צמודה משתנה 300 חודשים - ריבית 1.86

האם ניתן לשפר? האם התמהיל בנוי בצורה טובה?

אשמח לקבל את חוות דעתכם,

תודה רבה!

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 11:23

ממש לא, אתה טוען:

המסלול שאתה רוצה הוא 100% קל"צ לתקופה הכי קצרה שאתה יכול על פי ההחזר החודשי שמתאים לך.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 11:35

אורי, תודה רבה על תשובתך.

כשאני אומר יציבות אני מתכוון לתמהיל שהוא ברמת סיכון נמוכה אך זה לא מחייב 100% קלצ.

לגבי ההחזר החודשי היכולת היא עד 5500 לחודש.

כשאמרתה ״ממש לא״ האם הכוונה היא על התמהיל או הריביות?

תודה !

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 11:39

נמוך זה מילה, צריך לצקת לה תוכן, סיכון נמוך בשבילי הוא כנראה סיכון גבוה מאד בשבילך.

על התמהיל, מצד אחד אתה רוצה כמה שיותר יציב מצד שני 50% ממנו הוא בריביות משתנות או צמודות.

דעתי:

פריים בלפחות שליש מהמשכנתא זה יהיה פשע לא לקחת, הריבית שם מצחיקה.

בשאר תוכל לקחת קל"צ, או להכניס גם פלח משתנה כל 5, בכל מקרה בצמוד לא הייתי נוגע בכלל, באף אחד מהמסלולים.

ככל שמרכיב הקל"צ גבוה יותר ככה המשכנתא בטוחה, סולידית ויציבה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 11:55

הקל"צ בריבית גבוהה, וחוץ מהעלות הגבוהה של הריבית זה גם יגרום לך לקנסות גבוהים כשתרצה למחזר.

תנסה להאריך פריים ל30 שנה ולקצר קל"צ לפחות מ20, זה אמור לשפר ריביות.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 12:26

לשפר ריביות ולהגדיל את הסיכון מן הסתם.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 12:31

לא בטוח שזה יגדיל סיכון. ברגע שהקל"צ ייגמר, יתפנו לו כ3000 בחודש להגדיל את ההחזר החודשי של הפריים, והוא יקצר את תקופת ההחזר הכוללת (או יעשה מחזור של הכל, לפי אחוז מימון מאוד נמוך).

וגם זה רק בהנחה שלא ימכור את הדירה ב20 השנה הבאות.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 13:11

יכול להיות שאני הטעתי.

הצמודה היא ״צמוד מדד בריבית משתנה לוח משולב - מתחדש כל 5 שנים״.

אז לפי מה שאתה מתאר זה פחות או יותר מה שקיים בתמהיל

33% פריים

50% קל״צ

17% צמוד מדד משתנה כל 5

האם הריביות שקיבלתי להצעה הזו הן בסדר ?

האם כדאי להעביר קצת מהקל״צ למשתנה או לפריים על מנת לשפר ריביות?

תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 14:00

אאל"ט אם אתה מקבל ריבית גבוה מהממוצע זה לא משנה כמה היא גבוה לצורך הקנסות, כי חישוב הקנסות הוא על פי הריבית שקיבלת או הריבית הממוצעת באותו חודש, הנמוך מביניהם.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 14:11

מה שכתבת נכון. אבל הממוצע מחושב לפי תקופות של 5 שנים, עם ירידה של 0.2%-0.3% בין התקופות. אז אם חצית תקופה ואתה מסתמך על הממוצע, תחטוף עמלת היוון לפי 0.2-0.3%(בהנחה שהריבית הממוצעת לא עלתה). אם הצלחת לקבל קצת מתחת לממוצע, תשלם פחות (או בכלל לא) בפירעון מוקדם בעת חציית תקופות.

בנוסף, אם מקצרים תקופה בקל"צ מובטח לך שעוד x שנים כשתרצה למחזר, יתרת הקרן ויתרת התקופה יהיו נמוכים יותר - זה גם משפיע באופן ישיר על עמלת ההיוון.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 14:23

לדעתי,

נסה להאריך את הפריים ואת המשתנה כל 5 ל30 שנה כל אחת. זה לא אמור להעלות את הריביות שלהן.

ואז יתפנה לך החזר חודשי, ותוכל לקצר את הקל"צ, וזה יוריד לך את העלות שלו.

לגבי מה שאמרת על יציבות, חשוב להבין, יש פה טריידאוף בין תוחלת עלות ליציבות.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 14:29

את המ"צ הייתי מאריך רק אם יש כוונה לפרעון מוקדם של חלק גדול ממנו, אחרת הקרן רק תגדל לאורך זמן.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 14:54

תודה רבה לכולם, אכן תשובות מעניינות.

אני ממתין להצעות בנקים נוספים ובמקביל אבקש הצעה עם הגדלה ל 30 בפריים ובמ״צ ולקצר בקל״צ ל 20 שנה, נראה מה הריבית שיציעו.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 16:56

הקלצ ייגמר עוד 20 שנה , מה אם עוד שנתיים הריבית תעלה ל5% ?

לקצר ריבית קבועה ולהאריך ריבית משתנה , ולהציג את זה כאילו הסיכון זהה -זה לא נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 17:14

אני מסכים, הסיכון לא זהה, ולא אמרתי שהוא זהה.

נוסף לו עוד סיכון של החזקת חוב צמוד ליותר שנים, אבל בשנים שנוספו (25 שנה עד 30 שנה מהיום) הוא כבר יסיים לשלם על החלק של הקלצ לכן יוכל לעמוד בשינוי בגודל ההחזר אם יהיה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 18:32

בדקתי במחשבון משכנתא את התרחיש של קפיצת הפריים ל5% לאחר 3 שנים.

הפער בין פריסה ל25 שנה ל30 שנה הוא תוספת של 150 ש"ח לחודש.

לא אדבר בשמו של פותח השרשור, אבל בעיני זה סיכון לא רב.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 20:54

נשמע לי נמוך מידי, מה הנתונים שהצבת?

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2022 21:19

שני תמהילים:

1. המקורי שהוא שם (השמטתי את המ"צ כי הוא מערב בתוכו מדד ולא הייתי ממליץ להאריכו).

2.

385 בפריים ל360 חודשים, ריבית 1.15%.

577 קל"צ ל 250 חודשים, ריבית 3.40% (כדי לקצר ל240 צריך להגדיל את ההחזר בכ100 ש"ח לחודש. לדעתי כדאי לנסות לחתור לכך כדי לקצר מתחת למדרגת 20 שנה, אבל בשביל להשאיר את ההחזר זהה השארתי על 250 חודשים).

בשני המקרים הוספתי הקפצת הפריים ל5% אחרי חמש שנים.

החזר מקסימלי בתמהיל 1: 5319.

ההחזר המקסימלי בתמהיל 2: 5382.

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2022 22:32

אז לבסוף הורדתי את הקלץ ל 20 שנה, ואחרי משא ומתן עם מספר בנקים ההצעה האוב עד כה היא של פועלים מותנה במעבר חשבון אליהם.

קלץ ל 20 שנה 3.2

פריים ל 25 שנה 0.8

מ״צ ל 25 שנה 1.9

האם יש טעם להמשיך לנסות לשפר או שזה נחשב להצעה טובה?

תודה !

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2022 23:03

לא בטוח שזו התנייה חוקית. בכל מקרה, אתה יכול לפתוח אצלם חשבון, ולאחר שתמשוך את כספי המשכנתא תוכל לסגור אותו, אם אתה מעדיף להשאיר את העו"ש בבנק אחר.

ריביות טובות, עם סיכון מהמ"צ כל עוד לא תסגור חלק משמעותי ממנו.

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2022 23:09

לא חוקי. אסור להתנות תנאי משכנתא בשום דבר שחיצוני למשכנתא.

שיביאו לך את זה בכתב חתום על ידי הבנק, תהיה לך עילה לתביעה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2022 23:11

יותר קל להגיד להם שיפתחו חשבון, לחתום על המשכנתא ולסגור אותו לאחר מכן. אין סיבה לריב עם הבנק לפני שהכספים נמשכו.

🕒 פורסם בתאריך: 08/01/2022 23:18

הם לא מציגים את זה כהתניה אלא כהטבה לפותחי חשבון/לקוחות הבנק ז״א שגם אם לא אפתח חשבון אקבל משכנתא אך בתנאים פחות טובים, לכן ההצעה של האזרח הקטן היא מעולה וזה כנראה מה שאעשה.

אז אני מניח שבימים הקרובים נתקדם עם המשכנתא ונסיים שלב נוסף בתהליך הרכישה.

תודה רבה !

🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2022 00:02

גם אני עשיתי את זה, אבל לא ידעתי שזה לא חוקי. בכל מקרה, עבורי לפחות זה משתלם להישאר בגלל שזה חשבון שמגיע גם ככה עם כל ההטבות שמקבלים דרך הייטקזון (חשבון ללא עמלות, 1500 ש"ח לקניה שם).

@nppc

אם אתה עובר אליהם, תתנה את זה גם בפטור מדמי פתיחת תיק.

חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן