התייעצות לגבי משכנתא ראשונה

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 15:03

מה יכולת ההחזר שלך?



מה ההכנסות נטו שלך?

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 15:15

לא מילאת את ריבית הקלצ



צמוד ל- 30 שנה נשמע מלחיץ...



חוצמזה, לא הייתי משאיר 50 להוצאות. תשאיר 100. אפילו יותר.



מס רכישה לקחת בחשבון? מתווך?



לא ממליץ לא מייעץ

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 15:24

תודה תיקנתי

צודק, 20,000 מס רכישה אוסיף לעצמי

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 17:15

אין לך הרבה משחק והרבה ברירות פה, אתה על גבול יכולת ההחזר שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 17:18

תזכור שהמימון המירבי הוא 75% מבין הנמוך ביןמחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. אם תקנה דירה ב2.4 מיליון אבל השמאי יוריד לך 10% בהערכת השווי, תוכל לקבל משכנתא מרבית של 1.6 מיליון בלבד.



מציע שתרד קצת במחיר הדירה שאתה מחפש - דירה של 2.1 למשל תכניס לך שכר דירה של מעל 5000 ש"ח עם מס רכישה נמוך, ותוכל להנות מפטור מלא ממס הכנסה על השכירות, וגם יאפשר לך גמישות רבה יותר בתמהיל המשכנתא.



יש כלל אצבע שאומר שמשכנתא יעילה היא לפי 500 ש"ח בחודש לכל 100,000 ש"ח, כלומר במספרים שלך זה החזר של כ9000 ש"ח בחודש (מה שכמובן לא יאושר לך, עפ"י השכר שציינת). אם אתה מחזיר סכומים נמוכים. אתה כמעט ולא נוגס בקרן במשך הרבה שנים. קח למחשבון משכנתא מן את התמהיל שרשמת (אפילו תוריד חצי אחוז בכל מסלול, ותניח מדד של 1.5%) ותראה את גובה הקרן בעוד עשור מהיום - אתה כמעט באותו חוב שלקחת אם לא גבוה יותר.



דבר שני, כדאי לדעתי לצמצם מאוד את החלק הצמוד למדד. אם הייתי במקומך, הייתי לוקח מסלול כזה רק לצורך מסלול פיתוי.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 19:09

אז אתה אומר שגם בדירות להשקעה, לא שווה תמיד להתמנף ככל האפשר?



אלא עד גבול מסוים שהריבית נהיית כבר גבוהה במשכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 20:28

עלות המינוף משפיעה על התשואה. וזה עוד לפני העובדה שהריביות גבוהות יותר ככל שתפרוס לתקופה ארוכה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 20:53

הוא כתב משהו חשוב יותר:

יש תרחיש מאוד סביר בו הכסף שיש לך לא יספיק לרכישת הדירה.



במצב כזה האפשרויות העיקריות שלך יהיו:



- ביטול הרכישה והפסד של חלק מהעלויות עסקה.



- הלוואות משלימות יקרות שיפגעו ברווח מהעסקה, ואולי יהפכו אותה ללא כדאית.



- פנייה למשפחה שתתגייס לעזור במידה וזה אפשרי.



בשנים האחרונות הכל רק עלה, הרבה אנשים אומרים שהם מרגישים שהם מפספסים רכבת דוהרת ואם לא יעלו עליה עכשיו יפספסו.



מתיחת יכולות המימון שלך עד גבול היכולת בסכומים כאלו גדולים עלולה להכניס המון לחץ לחיים וכל פספוס קטן, או אפילו ירידה זמנית בהכנסה שלך מעבודה יכולה לגרום לתוצאות מאוד לא נעימות, וגם פגיעה בדירוג האשראי שלך.



לגבי החלק הצמוד, בתמהיל שהצגת יש 594,000 צמודים למדד, בארה"ב הייתה אינפלציה של 7% בשנה האחרונה, אם זה יקרה בארץ שנה הבאה החלק הזה בחוב יגדל בכמעט 40,000 בנוסף להחזרי קרן והחזרי ריבית שתשלם במהלך השנה הזאת כמובן.



אם יש לך אפשרות לקחת עוד 200,000 כנגד קרן ההשתלמות בגרייס אז לעסקה תהיה יותר כדאיות והרבה פחות סיכון לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 22:12

תודה רבה זאת בדיוק סוג העצות שרציתי לקבל.



ואז להוריד את הצמודת מדד ל394,000 או לאזן את כל התמהיל?

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 22:29

קודם כל לקרוא שוב את התגובה הזאת:



אח"כ גם את זאת:

ואח"כ ללכת לבדוק מה מרווח הביטחון שאתה צריך להשאיר כדי להימנע ממצב כזה.



אני הייתי משאיר את הכסף שאני לא בטוח אם אצטרך נזיל, ומשתמש בו כדי לסגור חלק מהמסלול הצמוד ברגע שהרכישה תושלם והדירה תושכר.



חוץ מזה, ככל שתפרט פה יותר תוכל לקבל דעות מבוססות יותר.



מה מצב הדירה שאתה רוצה לרכוש? מושכרת/לא/מסירה עתידית/שיפוץ נדרש



כמה כסף אתה מחזיק בקרן ההשתלמות והאם היא כבר נזילה? זה ישפיע על ההלוואה שתוכל לקחת



האם יש לך עוד נכסים פיננסים כמו קופת גמל לתגמולים/קופת גמל להשקעה/פוליסת חיסכון?



למה הוצאות נלוות רק 50,000? רק התיווך יכול להיות יותר מזה.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 23:36

מצטרף להמלצה של הורדוס - יותר חשוב מלעשות עסקה טובה זה לא לעשות עסקה שגדולה עליך ותכניס אותך לבעיות תזרים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 00:12

עדיין אין לי את כל הפרטים, הייתה לי עסקה אחת במחיר הזה שהתפוצצה בעקבות בעל הדירה



מכין את עצמי להזדמנות הבאה שתיווצר.