המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2022 18:05

שלום חברים,

העלתי בעבר דיון שקשור לאותו הנושא וכעת הגיעה הרגע לבחור דירה במחיר למשתכן.

מדובר על שכונת נוריות בראשון לציון (מחנה צריפין)

התכנון הוא להשכיר את הדירה בשלוש-ארבע השנים הראשונות ולאחר מכן למכור אותה.

אני מתלבט בין:

דירת 5 חדרים, 125 מ', מרפסת 13 מ' וחניה אחת - 1.4M

דירת 6 חדרים, 144 מ', מרפסת 13.5 מ' ושתי חניות - 1.6M

בשתיהן אני מניח שיישארו לי קומות 1-2.

המחיר בשוק החופשי הוא בערך פי 2, 22000 מול 10500 ש"ח למטר.

לשם כך אקח משכנתא של 1.35 בהחזר של 6.5 - בערך שליש מההכנסה הפנויה.

אשמח לדעתכם :)

תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2022 18:18

אין שאלה בכלל, דירת 6 חדרים עדיפה ובהרבה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2022 18:56

הרווח הכי גדול ב6 חדרים כמובן

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2022 19:14

אם אין לך בעיה תזרימית, נשמע שה 6 חדרים תביא לך רווח גבוה יותר. 2 חניות זה גם יתרון משמעותי.

🕒 פורסם בתאריך: 30/05/2022 22:29

אם המטרה זה ע"מ מכירה כדאי לבדוק באזור מה יצע 5/6 חדרים, מה הביקוש

יש אזורים שהבדל בין דירה 5 חדרים ל6 לא גדול, אז לא יודע כמה שווה לך בתוספת הרבית על המשכנתא,

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 11:06

טוב, מעדכן שלצערי ה-6 נחטפות בקצב מהיר משהיה בהתחלה וכנראה שלא יישארו לי.

מקווה בכלל שיישארו לי ה-5.

תודה לעוזרים.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 11:38

גם אני הופתעתי שזוכים בוחרים קודם את הדירות 6 חדרים בפרויקט אחר (כי מה, לכולם יש כסף?המחיר הוא 2.7 מיליון), אחר כך 4 חדרים נחטפו מיד (אין 5).

אז אצלך ש6 חדרים עולה 1.65 מיליון זה לגמרי נגיש לכולם.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 12:17

למה מופתע? אני מניחה שרוב הזוכים מעוניינים לגור בדירה ולכן מעדיפים את הדירה הגדולה ביותר (במיוחד כשהיא זולה בהרבה ממחיר השוק).

אל תשכח שהמעבר לעבודה היברידית הביא לשינויים גם בצרכי הדיור: מרפסות וחדרי עבודה להורים.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 12:19

בעקבות כל מיני קשקושים ברשת שמתארים את רוב הזוכים כאנשים חסרי כסף ודוגמאות מהגרלות המשך שהתקיימו כי לא הקבלן לא הצליח למכור את הדירות הגדולות והיקרות.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 12:41

קשקוש, הקונים במרכז הם עשירים, בממוצע לפחות.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 12:43

באזור שלי בהתחלה תפסו אנשים דירות 6 חדרים, רק אח"כ שהגיעו לשלב המשכנתא חזרו בהם

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 12:53

הקונים בוודאות עשירים מספיק כי הם קנו. הזוכים לעומת זאת, הם סתם קבוצה רנדומלית מתוך מחוסרי דיור כך שהייתי מצפה מפרויקט יקר ליותר ביטולים. הופתעתי מאחוז נמוך של ביטולים ומכך שקטפו את הדירות היקרות כי סטטיסטית זה מעיד על כך שקבוצת הזוכים הם בעלי ממון ולא סתם זוג ישראלי ממוצע בתחילת דרכו.

ייתכן כמו ש@אליהו@ אומר, אולי אנשים סתם בחרו בלי אישור עקרוני ויהיו ביטולים אחר כך.

אליהו, אתה יודע כמה זמן הקבלן נותן לזוכים בין בחירת הדירה לחתימת החוזה? הבנתי שתנאי לחתימה הוא קבלת אישור עקרוני.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 14:46

1. עד 30 יום.

2. אין תנאי כזה, את הקבלן לא מעניין אם אתה משלם באמצעות משכנתא או במזומן.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2022 15:59

יש ביקוש אדיר לדירות מחיר למשתכן באזורים המשתלמים ביותר ברמה שאנשים רואים בזה זכיה בלוטו,מי שכבר זכה ינסה למקסמם גם במידה והוא לא "עשיר" הוא יגרד חתימות ויקח עוד עבודה\ילווה ממשפחה\יכניס שותף סמוי וכו לפני שהוא יבטל את העסקה אחרי שהביא ג'ק פוט בקזינו הדירות הישראלי.....

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 18:31

מעדכן שלא נשארו 6 חדרים, הלכתי על 5, דרום מזרח קומה 4.

תודה על העזרה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2022 20:24

בפרויקט שאני קניתי בו זה אכן היה ככה, הדירות הקטנות (4 חדרים) נחטפו והגדולות יותר עברו לעוד ועוד הגרלות המשך. אבל זה באמת בקריות ולא במרכז הארץ.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 06:36

באזור שלי, נכון ללפני הקורונה, המחיר למטר בשוק החופשי ירד משמעותית ככל שהדירה היתה יותר גדולה.

בגלל שבמחיר למשתכן אין תלות בין גודל למחיר למ"ר, זה יצר מצב שהרווח האבסולוטי מקניית דירת 3 חדרים בגודל 75 מר היה דומה לדירת 4 חדרים בגודל 120 מר.

זה כמובן הביא ליתרון בדירות 3 חדרים, כי הרווח היחסי יותר גדול וגם צריך פחות מינוף

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 07:29

או לחלופין חיסרון אם יש לך הרבה כסף נזיל כי בסוף מרוויחים שקלים ולא אחוזים.

פחות מינוף=פחות רווח באחוזים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2022 08:10

הפער בין דירה 4 חדרים ל3 חדרים גדול יותר מבין 5 ל6, (בודאי ב4 אזורים בארץ שהתעסקתי שם),

יש שלב שגודל הדירה לא מתמחר למ"ר כמו דירה 3 חדרים או 4,

מחיר למשתכן - 5 או 6 חדרים

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן