🕒 פורסם בתאריך: 03/11/2022 10:01
אימא שלי גרה בדירת עמיגור 3 חדרים (2 חדרי שינה וסלון) בקרית מוצקין כבר 22 שנה, עוד כשהייתי נער בן 13.
הבניין בין 55 שנים והוא מועמד לתמ״א 38 - כלומר חיזוק הבניין, הוספת מעלית והוספת מרפסת וממ״ד לכל דירה (לא פינוי בינוי - הלוואי והיה).
הבית במצב קטסטרופה, צנרת וניקוז גמורים, אין לחץ מים, כל הזמן סתימות והצפות, מטבח, שירותים ומלקחון לשיפוץ מאפס פשוט להחליף הכל בדירה כולל ריצוף חדש (טרצו של פעם 55 שנה).
שורה תחתונה, יש לי הזדמנות כרגע לרכוש את הדירה לאימי מכספי ההון שלי.
הדירה קיבלה שמאות של כ-800 אש״ח ואימי קיבלה הנחה של כ-300 אש״ח, בפועל על מנת לרכוש את הדירה עלינו לשלם 520 אש״ח - כאשר נחתם כבר תמ״א 38 (לא פינוי בינוי).
מה שאומר שעליי להשקיע להערכתי עוד לפחות 150 אש״ח כדי לשפץ את הדירה עצמה ולהביא אותה לרמה טובה למגורים כי הקבלן דואג רק ליסודות הבניין ולא לדירות וכאמור צריך להחליף הכל מהכל בדירה, מטבח, ריצוף, שירותים, מקלחת, צנרת, וכו׳.
כל ההון שלי כרגע בעו״ש הוא בדיוק 500 אש״ח ואין לי אפשרות לקחת משכנתא כי הדירה תהיה רשומה 5 שנים על שמה של אימי ורק לאחר מכן אני יכול לקבל אותה במתנה מאימי ולשלם סכום כסף נוסף על מס רכישה (בתקווה שאין משהו נסתר נוסף).
השאלה שלי מה הכדאיות של העיסקה? לדעתי השמאות גבוהה מהמקובל כי דירות במדל״ן במצב זהה נכמרו ב600 אש״ח, אולי העובדה שקיים תמ״א שטרם נחתמה בשמאות לפני חודשיים העלתה את המחיר - התמ״א נחתמה לפני שבועיים.
אני מן הסתם לא אשכיר את הדירה לאימי ולא אקבל עליה תשואה משכירות אלא רק מעליית ערך, השאלה מה הכדאיות של העיסקה במצב כזה עבורי?
אני חושב על העתיד של הילדים שלי, על זה שהאזור הוא אוזר נגיש מעולה וקרית מוצקין נחשב לאזור מעולה.
אשמח לדעות לכאן ולכאן ולהארות מה אני מפספס.
הבניין בין 55 שנים והוא מועמד לתמ״א 38 - כלומר חיזוק הבניין, הוספת מעלית והוספת מרפסת וממ״ד לכל דירה (לא פינוי בינוי - הלוואי והיה).
הבית במצב קטסטרופה, צנרת וניקוז גמורים, אין לחץ מים, כל הזמן סתימות והצפות, מטבח, שירותים ומלקחון לשיפוץ מאפס פשוט להחליף הכל בדירה כולל ריצוף חדש (טרצו של פעם 55 שנה).
שורה תחתונה, יש לי הזדמנות כרגע לרכוש את הדירה לאימי מכספי ההון שלי.
הדירה קיבלה שמאות של כ-800 אש״ח ואימי קיבלה הנחה של כ-300 אש״ח, בפועל על מנת לרכוש את הדירה עלינו לשלם 520 אש״ח - כאשר נחתם כבר תמ״א 38 (לא פינוי בינוי).
מה שאומר שעליי להשקיע להערכתי עוד לפחות 150 אש״ח כדי לשפץ את הדירה עצמה ולהביא אותה לרמה טובה למגורים כי הקבלן דואג רק ליסודות הבניין ולא לדירות וכאמור צריך להחליף הכל מהכל בדירה, מטבח, ריצוף, שירותים, מקלחת, צנרת, וכו׳.
כל ההון שלי כרגע בעו״ש הוא בדיוק 500 אש״ח ואין לי אפשרות לקחת משכנתא כי הדירה תהיה רשומה 5 שנים על שמה של אימי ורק לאחר מכן אני יכול לקבל אותה במתנה מאימי ולשלם סכום כסף נוסף על מס רכישה (בתקווה שאין משהו נסתר נוסף).
השאלה שלי מה הכדאיות של העיסקה? לדעתי השמאות גבוהה מהמקובל כי דירות במדל״ן במצב זהה נכמרו ב600 אש״ח, אולי העובדה שקיים תמ״א שטרם נחתמה בשמאות לפני חודשיים העלתה את המחיר - התמ״א נחתמה לפני שבועיים.
אני מן הסתם לא אשכיר את הדירה לאימי ולא אקבל עליה תשואה משכירות אלא רק מעליית ערך, השאלה מה הכדאיות של העיסקה במצב כזה עבורי?
אני חושב על העתיד של הילדים שלי, על זה שהאזור הוא אוזר נגיש מעולה וקרית מוצקין נחשב לאזור מעולה.
אשמח לדעות לכאן ולכאן ולהארות מה אני מפספס.