המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 12:23

שלום חברים.

אני קורא הרבה בפורם ומשקיע תיק השקעות(80% מניות מדדים ו 20% סולידי(מק"מ ופקדון בבנק י-ם) בשווי של 450K שקלים.

יש דירה מקבלן שאני ואשתי מעוניינים לרכוש ואנחנו צריכים כסף לשלם לקבלן את כל הסכום הזה בטווח המאוד קרוב(יכול להיות בחודש הקרוב).

רציתי לדעת איך חכם להתנהל עכשיו.

1. האם למכור את כל המניות בתיק בבת אחת?

2. האם למכור את המק"מ?

3. מה כדאי לעשות עם כל הכסף? האם להשאיר אותו בעו"ש או להפקיד בפיקדונות שבועיים בבנק י-ם?

אשמח להצעות וטיפים.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 12:31

כסף שאתה יודע שתזדקק לו לשנים הקרובות צריך להיות מחוץ לשוק ההון כי הוא בסיכון גבוה.

לא נתת נתונים על כמה כסף אתה צריך, מה המקורות שיש לך וכמה יש בתיק המניות אז קשה לתת הצעות שרלוונטיות למצב האישי.

לגבי כספים שיושבים בעו"ש - צריך לנתח מהו לוח התשלומים לקבלן ולפי זה אתה יכול לסגור אותו לתקופות שונות באפיקים סולידיים כאלו ואחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 12:40

כמה מזה רווחים? כמה ישאר לך בנטו?

*בנוסף למה שציין האזרח הקטן

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 12:56

נכון לעכשיו אין רווחים בתיק(בערך 5000 הפסד). לכן בנטו ישאר בערך אותו דבר כמה מאות שקלים פחות מעמלות מכירה ככל הנראה.

הדירה שווה 2.2

אני אצטרך לשלם לקבלן 5% בחתימה (110K) ועוד 26%(572K) בשלב הבא עוד 1-3 חודשיים - לכן בטווח של ה 1-3 חודשים הקרובים אני אצטרך את כל הכסף מההון העצמי שלי וכמובן עוד כספים. אבל זה יהיה כבר מהמשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 13:06

אז מה בכלל השאלה? האם להשאיר את הכסף במניות עוד חודש-חודשיים?

אף אחד לא יודע אם השוק יעלה או ירד בחודש הקרוב וגם אם השוק יעלה ב5% ההשפעה תהיה מינורית.

ההמלצה הכללית היא לא להחזיק כסף שאתה צריך עוד חודש במניות

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 13:45

תודה על התשובות!

כמובן שאמכור את כל המניות. התלבטתי אם למכור בשלבים לפי התשלומים לקבלן אבל בגלל שאני צריך את כל הכסף בטווח הקרוב אז באמת כדי לא להשאיר את הכסף במניות ולמכור הכל.

השאלה שלי:

לגבי החלק הסולידי - מק"מ ופקדון. האם מומלץ למכור גם ולשמור את כל הכסף בעו"ש?

או לחילופן האם להשקיע(סולידי) את המזומן (בפקדונות קצרים(נניח בבנק י-ם) או במק"מ?)?

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 13:47

תבדוק על קרן כספית

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 15:35

אין סיבה להוציא משהו עם נזילות מלאה ורמת סיכון מאוד נמוכה לטובת העו"ש.

לא באמת קריטי כשמדובר בתקופת זמן קצרים.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 16:26

יש לך חצי מליון בערך, ויש לך נניח חודשיים.

מק"מ של חודשיים נותן 3.6~ בערך

זה 18 אלף שקל בשנה

תוריד עמלת קניה/מכירה/מס רווח הון/spread .. אני מניח שתצליח לעשות שם 16-17 אלף כזה בשנה.

תחלק ב6, נניח 2500 שקל נטו אם הכל פיקס

כל שאר הדברים , קרן כספית, פק"מ וכד זה מאה שקל לפה או לשם.. אז זה לא משנה את החישוב

לשיקולך

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 17:17

לא הבנתי אם אתה מבין את ההיגיון הכי בסיסי.

אם אתה צריך 100% מהכסף עוד חודשיים, ואתה לא מוכר את הכל עכשיו, לא משנה באיזה מדרגות תמכור אתה מסתכן בזה שלא יהיה לך את 100% מהכסף עוד חודשיים.

תמכור הכל, ואתמול.

אח''כ שים את זה במוצר עם נזילות יומית (או שבועית... כמה שמסתדר לך עם האילוצים) עם הכי הרבה תשואה שתמצא.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 17:49

סתם רציתי להבין:

לפי מה שאתה מספר אתה צריך 1.75M או 1.5M משכנתא.

יש מישהו שמוכן לתת לך משכנתא כזו ענקית?

מה ההחזר החודשי? זה משהו שאפשר לעמוד בו?

(לפני 10 שנים קנה חבר שלי דירה עם משכנתא של 700K. החזר חודשי של בערך 5K. גם אז זה נראה לי סכומי עתק).

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 19:37

במובנים של היום, זה לא מטורף בכלל… זה יותר פונקציה של יכולת ההחזר שלהם. זה אולי היה משכנתא גדולה לפני 15 שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 19:43

לפי מה שהוא מספר מדובר ב-70% מערך הדירה, אז ברוך הבא למציאות - חלק עצום מהאוכלוסיה עושה את הצעד הכל כך לא מחושב הזה, מסכנים ומשעבדים את כל עתידם, וכובלים את מהלך החיים שלהם לעבודה אצל מישהו אחר.

אחר כך מתלוננים שהם לא סוגרים את החודש ומאשימים את הממשלה ואת מי לא (כי זה ממש טבעי ומקובל שלוקחים משכנתא באחוזים כאלו).

לא מומלץ לקחת משכנתא כאשר ההון העצמי קטן מ-50% מערך הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 19:55

אתה צריך לגור איפשהו. אם לא תקנה דירה, תצטרך לגור בשכירות, ו"לשעבד" את החיים שלך בשביל שלא תגור ברחוב. דירה זו השקעה, אפשר להתווכח אם טובה יותר או טובה פחות, אבל מה שכתבת פה נכון למוצרי צריכה, לא להשקעות.

גילוי נאות

גר בשכירות ולא מתכנן לקנות דירה (אלא אם אזכה בהגרלה).

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 19:58

עוד טענה פופוליסטית ורדודה. יש המון מקומות לגור בהם במסגרת היכולת של רוב האנשים מבלי לקחת משכנתא באחוזים כאלו.

גילוי נאות, מתגורר בפריפריה כי זה מה שיכלתי להרשות לעצמי ונתתי עדיפות לבניית העצמאות הכלכלית שלי.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 20:03

מה זה משנה אם אדם מוציא 25% מהשכר שלו על שכירות או על משכנתא? (אם הוא ישכיר את הדירה, ושכר הדירה יכסה חלק גדול מהמשכנתא, אתה מסכים שזו יכולה להיות עסקה משתלמת?)

כל אחד ובחירותיו. אולי אם מביאים בחשבון את השכר אותו הוא מקבל קרוב למקום מגוריו היקר, הופך את העסקה ליותר משתלמת מאשר לגור בדירה זולה בפריפריה ולקבל שכר נמוך יותר?

לא מצליח להבין את הנחרצות נגד העסקה..

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 22:23

לא מטורף? בזמן שאני קניתי דירה, מחיר דירת 4 חדרים (100 מ"ר) באזור רחובות נס-ציונה עלתה 100 - 120 משכורות ממוצעות נטו. להערכתי זה לא יותר מ-1.1M כיום.

להערכתי המשכנתא הממוצעת אז לא עלתה על 70% ממחיר הדירה (לדעתי גם פחות מזה).

משפחה ממוצעת תצטרך לשלם יותר 5K - 6K לחודש במשך 40 - 50 שנה כדי להחזיר משכנתא כזו. קשה לי להבין איך אפשר לעשות זאת? לי זה נשמע המון.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 22:28

סתם רציתי לשאול: הממשלה לא אמורה לדאוג לנו (כל ממשלה ללא קשר לממשלה הנוכחית או הקודמת)? אם לא אז לשם מה היא קיימת?

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 22:32

כל אחד צריך קודם לדאוג לעצמו.

הכלל הזה תופס גם לממשלה שכנראה קודם דואגת לעצמה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 22:38

@arn

ואם המינוף פחות גבוה, אז פיטורים זה לא בעיה?

בכל השקעה ממונפת יש סיכון, זה לא אומר בהכרח שההשקעה גרועה.

כאמור, אני באופן אישי בוחר כרגע לא לקחת את הסיכון הזה, יכול להבין אחרים שכן לוקחים אותו.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2023 23:19

הבעיה הרבה פחות גדולה אם אין לך משכנתא או אם יש לך משכנתא נמוכה. אינני יודע מהם הקנסות הריביות ושכר טרחת עורכי-הדין שתצטרך לשלם אם לא תוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא אבל לפחות בזמן שאני לקחתי משכנתא, אלו היו סכומho גבוהים מאוד.

מסכים אתך. בכל אופן אני מעדיף ככלל לא לקחת סיכונים. ההלוואה היחידה שלקחתי אי-פעם הייתה משכנתא לרכישת דירה ראשונה. לא היה בזה סיכון כי מחירי הדירות (והמשכנתאות) היו נמוכים בהרבה, הייתה לי קביעות בעבודה והייתי צעיר.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 12:30

משכנתא של ₪5K-₪6K זה לא הרבה בכלל. סלח לי, אבל אני באמת חושב שאתה מדבר פה על עידנים עברו.

ולגבי מי האנשים שקונים, מי שנמצא במעמד הביניים קונה. מי שלא נמצא, לא קונה - הולך לאיפה שהוא יכול. מעמד ביניים היום, זה לפחות ₪11K אם אתה אדם עובד. לא באמת שונה מאיך שזה היה תמיד.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2023 12:43

ברור שזה משנה. ואתה אפילו רשמת תנאי לכך. ברור שזו יכולה להיות עסקה משתלמת הכל תלוי בתנאי ההלואה, מצב השוק, מצבו התעסוקתי, והאלטרנטיבות להשקעה.

נקווה שפותח השרשור עשה את כל החישובים הללו והגיע למסקנה שזה כדאי לו.

בנוגע לשאלה, אני אישית הייתי נוהג כמו שהמליצו לך, לא להיות תלוי בשוק המניות בטווח של חודש.

אבל אני אישית לא הייתי מוכר, לפני שהייתי חותם על החוזה קניה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2023 07:13

ההון העצמי שצריכים להיפרד ממנו כשלוקחים משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2023 08:12

במקום חלקים מחברות יהיה לך חלק מדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2023 08:32

תהיה לך בעלות מלאה על הדירה והלוואה עם נכס משועבד.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2023 08:39

ואיך זה שונה מהותית מהלוואה שלוקחים בשביל לקנות מניות?

שוב, אפשר להתווכח אם דירה זו השקעה טובה יותר או פחות, והאם מינוף הוא טוב או רע, אבל הכל התחיל כשמישהו כתב משפט שנכון לקניית רכב יקר (או מוצרי צריכה אחרים) ולא להשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2023 08:43

זה לא שונה. ברגע שלקחת הלוואה אין לה צבע לשימוש שעשית בכסף.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2023 11:44

כמה ביקורת על פותח האשכול בלי שהוא בכלל ביקש דעה על המשכנתא או נתן פרטים עליה או על ההכנסה שלו.

ההמלצה לא לקחת משכנתא מעל 50% היא מגוחכת במצב של היום, ולטווח ארוך דווקא יכול להיות יתרון למינוף גבוה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2023 19:51

המשכורת הממוצעת היא 11K - 12K ברוטו שזה יוצא לא יותר מ-9K נטו. דירה ממוצעת בישראל שווה לפחות 1.8M שזה 200 משכורות נטו (במקום 100 - 120 משכורות שזה בערך היה מחיר הדירה עד לפני 15 שנה (פלוס מינוס)).

5K - 6K זה 30% מהכנסות משפחה ממוצעת (אני מעריך שמשפחה ממוצעת מכניסה 18K נטו). לי זה נשמע הרבה. בכל אופן תוכל לשלם משכנתא כזו רק אם תשלם אותה לאורך 40 - 50 שנה. אם תקח משכנתא כזו ל-20 שנה (מה שהיה נהוג כאשר אני קניתי דירה) תשלם 8.5K לחודש. אם תקח משכנתא כזו ל-25 שנה תשלם 7.5K לחודש. אם תהיה מובטל תהיה בצרות כי הקנסות על אי-עמידה בפרעון הם מאוד גבוהים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2023 20:20

מי שרוכש דירה מרוויח בממוצע מעל השכר הממוצע.

מכירת מניות למען רכישת דירה למגורים

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן