המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2023 19:03

שלום לחברי הפורום היקרים,

מתחבט בשאלה האם לפנות ליועץ משכנתאות לגבי מחזור או האם בכלל לפתוח קרנות השתלמות למכור ניירות בתיק מנוהל עצמאית לטובת סגירת מסלול או שניים במשכנתאות

של שתי דירות להשקעה (אני גר בשכירות)

דירה 1: סכום משכנתא מקורי: 327K יתרה אחרי חמש שנים 305K

מסלולים:

1. פריים - 0.35 למשך 20 שנה - יתרה 99K ריבית 5.65%

2. קלצ למשך 20 שנה - יתרה 104K ריבית 3.05%

3. משתנה כל 5 ל-20 שנה - יתרה 103K ריבית 2.4% (מועד שינוי 12/25 - אאוץ' :) )

דירה 2: סכום משכנתא 283K יתרה אחרי שנתיים 283K (!)

מסלולים:

1. פריים למשך 30 שנה - יתרה 187K ריבית 6%

2. קלצ למשך 20 שנה - יתרה 96K ריבית 3.6%

כתבתי מעלה שיש יכולת לפתוח שתי קרנות השתלמות + למכור חלק מתיק ההשקעות בכדי להקטין / לסגור את מסלולי הפריים

או לחילופין לפנות ליועץ משכנתאות שינסה לבנות תמהיל יותר אטרקטיבי כיוון שהיום התשואה מהשכירות נשחקה

(לצערי גם כשוכר דירה בעצמי כואב הנושא של העלאת דמי שכירות לדיירים שלי)

תודה רבה מראש :)

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2023 19:23

מה המטרה שלך? להקטין החזר חודשי או להקטין את סך התשלומים שיהיו לך לאורך חיי המשכנתא? שים לב שאלו שאלו מטרות הפוכות - פריסה ליותר שנים למשל תוריד את ההחזר החודשי אבל תגרום לך בטוטאל לשלם (הרבה) יותר.

הייתי סוגר אותו (באופן מלא או חלקי) אם היו לי כספים פנויים.

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2023 19:43

כמה כסף יש לך שיכול לשמש לסגירה חלקית של המשכנתא?

מה הכסף הזה עושה כיום? (במה הוא מושקע)?

האם המשתנה היא גם צמודה?

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 00:59

אם אתה עומד בתשלומים אין שום סיבה למחזר.

הייתי שוקל בחיוב לסגור את המשתנה צמודה עם כסף פנוי או הלוואה על חשבון קרן השתלמות בגרייס.

מה אתה מחזיק בתיק ההשקעות?

במידה ואתה מחזיק חלק משמעותי באגח אז סביר שעדיף למכור אותו ולהקטין משכנתא על להמשיך להשקיע באגח. פשוט כי השקעה באגח היא בעצם לתת הלוואה למישהו אחר ולשלם מס 25% על הרווח. אז צריך שיהיה פער גדול בית תשואת האגח לריבית המשכנתא ולרוב זה לא קורה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 01:17

היום ניתן להשיג במסלול מלצ ריבית של 4.5%+-

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 07:22

המטרה היא להקטין את ההחזר שכן ייעוד השכרת הדירות הוא להגדיל תזרים חודשי שחלקו מופנה לתיק ההשקעות.

תודה על המענה!

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 07:26

יש סביב 300k חציו האחד בשתי קרנות השתלמות וחציו השני בתיק פסיבי מנוהל עצמאית 70-30 מניות ואגח (עוקבי מדד)

לגבי המשתנה היא צמודה (ריבית עוגן אג״ח צמודה משתנה כל 5)

תודה על המענה!

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 07:57

כמו שאמרו לפני, אם הכספים המושקעים באג"ח בחשבון ממוסה - הייתי שוקל למכור ולסגור את המ"צ (אחרי חישוב כדאיות מול מיסוי רווחי הון ועמלת פרעון מוקדם).

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 08:05

עומד בתשלומים אך התזרים שמייצרות לי הדירות הצטמק. בתיק יש 30% אג״ח לערך.

האם את המסלול של המשתנה שווה לסגור בסמוך למועד השינוי? כרגע הריבית 2.4 שהיא די נמוכה

תודה על המענה!

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 09:02

אם המטרה היא להגדיל את תיק ההשקעות, אין היגיון בלמכור את התיק כדי להקטין את המשכנתא כדי להשקיע חזרה בתיק.

כן יש היגיון להקטין חשיפה לאג"ח כפי שצויין מעלה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 10:09

תזרים != תשואה, זה שהתזרים הפך לפחות טוב לא אומר שהתשואה על ההשקעה לא תהיה טובה. כמובן שצריך להתאים את התזרים למשהו שאפשר לחיות איתו בשלום.

30% מעשר מיליון או 30% מעשר אלף?

מה שמשנה זה המספר הנומינלי לצורך העניין הזה, הגיוני להחזיק סכום קטן יחסית באג"ח כאשר יש גם משכנתא, רק למטרות נזילות כדי שזה יהיה החלק הראשון בתיק שתוכל לממש בעת הצורך מבלי למכור מניות.

נכון, אבל זה בנוסף להצמדה, בשנה האחרונה שילמת בפועל 8% עם ההצמדה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 10:30

תודה על התשובה

לגבי התזרים עדיין חיובי ואפשר לחיות איתו בשלום :)

הנתח הלא מנייתי בתיק הוא 44K אג"ח + 17K קרן כספית קרי 61K

ד"א הנייר האג"חי הוא תל-בונד צמודות שהניב הפסד של 2.57% (מניח שנושא לערוץ אחר בפורום)

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 12:44

סכומים כאלו מאוד הגיוני להשאיר באג"ח כדי שיהיה מה למכור בעת הצורך.

אז רק הייתי מחזיר את המשתנה צמודה לפני מועד העדכון עם הלוואה אחרת או כסף מתיק ההשקעות זה כבר תלוי בהעדפות מינוף שלך. ממליץ לנסות להשיג הלוואות בריבית נמוכה בהעברת חשבון בנק, אפשר לקבל כאלו של מאה אלף שזה הסכום שאתה צריך כאן. או אם אתה\זוגך\זוגתך במשרד החינוך או מקום אחר אשר חוסה תחת הפרוטקשן של ההסתדרות אז לברר על הלוואות לעובדים.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 13:02

תודה מקרב לב על ההתייחסות וההמלצות :)

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 15:03

הייתי מחזירה את המשתנה הצמודה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 15:23

תודה רבה על המענה

היית מחזירה מיידי או ממתינה בסמוך למועד שינוי הריבית ב 2025?

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 15:48

רק מבהיר שלדעתי לא צריך לחכות עד מועד העדכון, צריך שזה יהיה לפני.

קצב האינפלציה ככהנ לא ירד בחדות בחודשים הקרובים, אז בינתיים ההלוואה הזאת תעלה לך עדיין סביב ה6-8%.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 16:37

נקודה שלא אמרו פה, ריבית על משכנתא אפשר לרשום כהוצאות על הדירה, ריבית על הלוואה מקרן השתלמות לא.

יכול להיות רלוונטי למס שבח או למס על הכנסות מהשכרה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 16:44

לענייני מס שבח זה אפשרי רק אם הדירה משמת למגורים ולא מושכרת. לענייני מס הכנסה אני לא יודע אבל גם לא רלוונטי ככהנ לפותש.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 16:56

מעניין. חיפשתי בחוק ולא מצאתי התייחסות לזה, זוכר מה המקור לזה?

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 17:05

שאלתי עורכת דין במכירת דירה לפני חצי שנה, ייתכן כי היא טעתה כמובן.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 17:23

בקלצים לא הייתי נוגע זה ריבית חלומית לימים כאלו , ואם

לא הייתי נוגע בה עד מועד שינוי הריבית כמובן רק משתף את דעתי

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 20:34

בפירוט ההחזר החודשי האחרון דווקא הפריים היה הנתח המשמעותי ביותר

ושל הריבית המשתנה צמודה (מפורט מטה) הנמוך ביותר

אני מרגיש שאני מפספס משהו :)

תודה על המענה!

סוג ההלוואהפרטיתשיטת פרעון ההלוואהשפיצרתאריך תשלום ראשון------הצמדה למדד המחירים100% הצמדה למדדמדד בסיס (לפי הלמ"ס)94.50

מידע על היתרות 14.04.2023יתרת קרן₪ 94,632.52הפרשי הצמדה על הקרן₪ 8,314.12ריבית לסילוק₪ 27.46עמלת פרעון מוקדםאין

מידע על הריביתסוג ריביתמשתנהמנגנון שינוי הריביתעוגן אג"ח צמוד משתנה כל 5תדירות שינוי הריבית60 חודשיםשיעור עוגן-0.65שיעור ריבית שנתית2.4מועד שינוי הריבית הקרוב10.12.2025שיעור ריבית מותאמת2.427ריבית למועד מתן ההלוואה2.4הרכב הריביתעוגן + % 3.05

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 21:04

לא הבנתי את השאלה.

שההחזר על המשתנה נמוך מההחזר על הפריים?

כי זה לא קשור לכדאיות של איזה מסלול להחזיר קודם.

ובלי קשר המסלול הבא שכדאי להחזיר אחרי המשתנה צמודה זה אכן הפריים הזה - ״פריים למשך 30 שנה - יתרה 187K ריבית 6%.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 22:09

את ההצמדה

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2023 22:21

כן זו הייתה השאלה :)

הבנתי וקיבלתי

תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 17/04/2023 12:56

גם אני מכיר מישהו שככה העו"ד אמר לו במכירת הדירה, אבל לא מצאתי את המקור. אולי מגיע לך החזר מס שבח.

🕒 פורסם בתאריך: 23/04/2023 20:13

פגשתי היום עורך דין אחר אז שאלתי אותו גם על זה על הדרך והוא אמר אותו דבר בדיוק - ריבית משכנתא היא הוצאה מוכרת רק אם גרת בדירה ולא השכרת אותה.

ההסבר שלו היה שזה בנוי ככה כי במידה והשכרת את הדירה יכלת לנכות את הריבית כהוצאה מוכרת בחישוב מס על שכירות, למרות שלא בהכרח עשית את זה.

כדאיות מחזור משכנתאות

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן