התלבטות בנוגע לפרעון משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2023 09:43

לדעתי כן. את מספר 1

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2023 19:29

תודה רבה על התשובה. אשמח לשמוע מה לדעתך השיקול המוביל בנושא.



האם אני טועה במחשבה שרוב עליית המדד כבר נספגה?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2023 19:31

כלכליות.

אין לי מושג, איני עתידן אבל העתיד לא נראה מזהיר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2023 20:25

עדיין הציפיות כיום גבוהות מאשר בעבר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2023 23:43

כדאי לבחון לגבי המסלול הצמוד 1.לכמה שנים המשכנתא 2.מה המרווח מעבר לעוגן 3.ומתי מועד השינוי הקרוב



ככל שהמסלול הצמוד עם יתרת שנים משמעותית או עם מרווח יחסית גבוה או שמועד השינוי בקרוב כמובן עדיף לפרוע אותו



אם לא אז כבר יש פה שאלה כי בכל זאת יש כרגע פער בריבית של מעל 4%

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2023 09:45

תודה רבה על התגובה:



1. הרכיב הזה במשכנתא הוא ל-25 שנים, מתוכן נותרו כ-24 שנים. מעבר לזה, יש לי רכיב צמוד פריים ל-25 שנים (מתוכן נותרו 24), ורכיב משמעותי של קל״צ ל-10 שנים (שמתוכן נותרו 9).



2. אני לא בטוח שהבנתי את כוונתך ב״מרווח״, אבל ריבית הבסיס היא 1.34% (הבסיס הוא ריבית בנק ישראל להלוואות צמודות לפי תשואת אג"ח) והעדכון הוא בכל 5 שנים, כלומר העדכון הבא יהיה בעוד קצת פחות מ-4 שנים מהיום. מעבר לזה, יש הצמדה למדד.



3. מועד השינוי הקרוב יהיה במרץ 2027.



אשמח לשמוע את השיקולים שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2023 14:10

בהנחה ויתרת המסלול הוא ל 24 שנים ובנוסף לקחת לפני כשנה ורבע שאז עדיין העוגנים היו נמוכים בצורה משמעותית יחסית להיום



ככל הנראה עדיף לך לפרוע ממסלול המ"צ ומומלץ מאוד לקצר בשנים כמובן אם לא לחוץ בהחזר החודשי,



קיצור של השנים מ-24 שנים לכיוון ה 15-20 שנה ישפיע מאוד לטובה ביחס הפרעון מהקרן בכל חודש מול האינפלציה הגואה.



מקווה שהובנתי

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2023 22:06

תודה רבה על התגובה.



באמת לשמחתי הספקתי לקחת את המשכנתא במרץ 2022 לפני הזינוקים הגדולים.



משיקולי החזר חודשי, האופציה היחידה עבורי לקצר בשנים עבור הרכיב צמוד המדד היא אם אוכל להאריך את פריסת השנים ברכיב הקל״צ (שלקחתי ל-10 שנים), אבל אני מניח שזה לא משהו שהבנק יאפשר לי לעשות בלי לפגוע בריבית הקבועה הנמוכה שהספקתי לשריין במרץ 2022.



בכל אופן, כפי שציינת - אני חושב שאפרע חלק מהרכיב צמוד המדד - למרות שיש עוד קצת פחות מ-4 שנים עד לעדכון ריבית העוגן, אני מרגיש את הזינוק במדד.



תודה

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2023 00:10

לבקש להאריך את הקל"צ זה אומר לפתוח את הקלפים מחדש על כל המשתמע... כפי שאכן הבנת

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2023 09:44

המטרה היא להוריד בהחזר החודשי? מצד אחד אתה תשיג את המטרה כמובן.. מהצד השני אתה תפספס את מה שABCD כתב לגבי יתרת השנים. זה אומר שאתה עדיין תרגיש את המדד מקפיץ לך את הקרן שנותרה בכל חודש (אם אני אניח מדד של 3.5% בשנה הקרובה (סולידי מאוד) בשנה הקרובה למשל אתה לא תראה כמעט התקדמות, וכנראה שהקרן שלך תשאר מעל הסכום שאיתו התחלת). אני לא יודע כמה הקרן היום אבל 100 אלף יכולים להוריד לך משמעותית את יתרת השנים ולהגדיל משמעותית את קצב החיתוך. אם כבד עליך ההחזר, אז אפשר לשקול להחזיר חלק מה100 אלף למסלול ובחלק השני להשתמש כדי "לכסות" את המינוס התזרימי (סביב ה500 בחודש?)

אני לא יועץ משכנתא ולא איש מימון ולכן לא ממליץ, פשוט נראה לי ששווה מאוד להתלבט ולהסתכל במחשבוני משכנתא מה ההשפעה של כל אחת מהדרכים.

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2023 13:21

כל מילה!

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2023 00:11

תודה רבה על ההתייחסות.



המטרה היא לא בהכרח להוריד בהחזר החודשי, אלא יותר לפרוע את החלק במשכנתא שהולך ותופח בקצב המהיר ביותר,



מתוך הנחה שאותו הסכום שמושקע כיום במקום אחר ככל הנראה לא ידביק בריבית שיצבור את קצב גידול החוב במסלול צמוד המדד במשכנתא.



אפרט קצת יותר:



המשכנתא שלי מורכבת מקל״צ (40%), רכיב צמוד ריבית פריים (30%) ורכיב צמוד מדד עם ריבית עוגן שמתעדכנת כל 5 שנים (30%).



רכיב הקל״צ הוא ל-10 שנים, ושני הרכיבים האחרים הם ל-25 שנים; כך שמראש התוכנית היתה למחזר ואו להעלות את ההחזרים ב-2 המסלולים הנותרים אחרי סוף הקל״צ (התמהיל הזה היה אופטימלי מבחינת מזעור ריביות בזמן לקיחת המשכנתא).



השיקול הוא שאם לדוגמה אחזיר עכשיו 100,000 ש״ח לרכיב צמוד המדד, אקזז משמעותית את צבירת עליות המדד העתידיות.



לחילופין, החזרת 100,000 ש״ח לרכיב צמוד ריבית הפריים היא לא אופטימלית שכן סביר להניח שבטווח של שנים רבות קדימה הריבית תרד.



שוב תודה על התובנות.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2023 13:50

אם אין לך מטרה בהקטנת החזר חודשי אז יש ערך מוסף בקיצור שנים במסלול המ"צ כיוון שזה מגדיל את קצב החיתוך מול עליית האינפלציה



כך שיש פה מכפיל כח גם החיסכון בריבית והצמדה על החלק הנפרע וגם צמצום השפעת עליית המדד על יתרת המסלול.

🕒 פורסם בתאריך: 08/06/2023 02:47

האם יש קנס או עמלה על סילוק חלק הפריים?

🕒 פורסם בתאריך: 08/06/2023 03:15

רק עמלה תפעולית ועמלת אי הודעה אם אתה לא נותן התראה מראש, סכומים זניחים.