המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 17:06

ההבנה שלי במשכנתאות היא נמוכה למדי, אבל התרשמתי שמסלולים צמודי מדד מקבלים מוניטין רע (לדעתי גם המשקיעה התייחסה לזה לא מזמן בטוויטר).

אני לא מבין למה הם נחשבים מסוכנים כלכך.

אני מבין שההחזרים יעלו עם השנים וכנראה יכפילו עצמם ויותר, אבל אותם נימוקים בדיוק תקפים גם למגורים בשכירות, לא?

אם אני גר בשכירות 20-30 שנה, אני יכול לצפות לעלייה גדולה מאוד בהוצאות הדיור שלי. ועדיין, מגורים בשכירות לא נחשבים כבחירה מסוכנת במיוחד (לפחות ככה התרשמתי).

אשמח לשמוע את מחשבותיכם

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 17:10

לא רק ההחזרים עולים. גם הקרן עולה.

ואם יש אינפלציה, יכול להיות שקצב ההחזר שלך קטן מקצב הגידול של קרן החוב.

דוגמא: לקחת מיליון שקל משכנתא. הקרן של ההלוואה מיליון.

נניח אתה מחזיר 3% מהקרן בשנה (כלומר 30 אלף שקל מהקרן, בנוסף לריבית)

אבל האינפלציה 5%.

אז אחרי שנה יוצא שהחזרת 30 אלף שקל של קרן, כלומר לכאורה (אם לא היית צמוד מדד) הקרן הייתה אמורה להיות 970,000. אבל לא. הקרן כעת היא 970,000*1.05 כלומר מיליון ו-18 אלף שקל. כלומר הקרן אחרי שנה גדולה מהקרן בעת לקיחת המשכנתא. וזה עוד אחרי שנה של החזרים.

מבין את הכיוון?

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 17:21

בנוסף להסבר של @half-solid , המשמעות של עלייה בקרן היא גם עלייה בסכום הריבית, כיוון שהריבית מחושבת כל חודש על יתרת הקרן. כלומר אתה חוטף גם מעליית הקרן וגם מעליית סכום הריבית לאורך כל חיי המשכנתא.

במסלול עם פריסה ל25-30 שנה, סביר שהקרן תגדל במשך כעשור ולפעמים גם יותר - זה אומר ששילמת עשור סכום הולך וגדל, ויתרת החוב שלך רק גדלה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 18:25

אישית היתי מעדיף להיות מופתע לטובה כשההכנסה עולה בעתיד ותשלום המשכנתה הקבוע נהיה קל יותר ושאחוז ההחזר מההכנסה רק יורד.

והייתי חושש לבנות על זה שההכנסה שלי תעלה עם האינפצליה וסוג של למנף צמיחה עתידית.

--

אמת, אבל אם האינפלציה מתומחרת בממוצע נכון בריבית על המסלול הלא צמוד, כנראה שזו הדרך היחידה שהייתה לשלם רק 3% מהקרן בשנה,לא?

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 19:04

בערך מבין. תקנו אותי אם אני טועה, אבל בשפיצר צמוד מדד ההחזרים עולים באופן מדויק עם האינפלציה, לא?

הרי בשפיצר אם אין אינפלציה ההחזרים קבועים. אם יש אינפלציה של 5% אז כל טבלת ההחזרים מעתה והלאה גדלה ב 5% (גם קרן וגם ריבית) לא ככה? ככה שההחזר הכולל עולה ב 5%.

במה זה שונה מעליית שכר דירה?

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 19:17

שכר דירה הוא חוזה אישי, ניתן לצאת ממנו ולמצוא אחר. גם לא בהכרח מוצמד או מתעדכן. אינפלציה, ריבית - לא ביכולתך לקבוע אך ההשפעה עליך מהותית.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 19:27

למה אתה משווה מסלול משכנתה מסויים לשכירות? תשווה למסלולים אחרים, או שכירות לרכישת בית במינוף.

מבחינת ההשוואה הראשונה, זה ניהול סיכונים - ההכנסה שלך לא צמודה למדד כנראה, וקשה למצוא מכשיר השקעות שמהווה הגנה טובה נגד אינפלציה.

מבחינת ההשוואה השנייה, זה נושא שנידון במספר שרשורים אחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 19:27

אבל אם יש אינפלציה כללית כל החוזים מסביב עלו גם כן, ואני כן אצטרך לגור איפשהו.

אם מדובר על היכולת להשתנמך במגורים בשכירות אני מבין, אבל במקרה הזה צריך לזכור שגם דירה אפשר למכור.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 19:28

אני מנסה להבין את הרתיעה הקשה ממסלולים צמודי מדד שבמהותם דומים מאוד לשכירות (העלייה בשכירות דומה לעלייה בהחזרים במסלולים אלה) ככה שזה נראה לי הגיוני.

אם המסלול עצמו נחשב מסוכן מאוד אני מסיק מזה שגם מגורים בשכירות מסוכנים במידה דומה

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 19:36

ששכר הדירה של מישהו הוא לרוב לא בן שש או שבע ספרות לשנה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 19:36

בסוף צריך לגור איפשהו.

או שכירות, או בבעלות.

עלות כניסה ויציאה לעסקת נדל'ן היא מאוד יקרה,

מסורבלת ומתישה (בנק למשכנתאות, שמאי, מתווך, עורך דין, ושאר מרעין בישין).

שכירות זה התראה שלא מחדשים, ונגמר.

חוצמזה, שגם כשמוכרים את הדירה צריך לטפל במשכנתא. ואם לא גוררים לנכס חדש, לשלם עמלת סילוק לפי הסכום שנותר לקרן ההלוואה. שבדוגמא הנ"ל תפח...

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 19:37

בעיני, הסיכון הגדול הוא שאנשים לא רואים צורך לשלם באופן מיידי את עליית המדד, ובשונה מעליית ריבית אותה הם משלמים ולא צוברים על הקרן.

לא בדקתי עם פינצטה, אבל ברוב המקרים להערכתי אם אדם משלם את עליית המדד עובר לחודש שבו הוא התרחש (שזה אמנם קשה, אך בדרך כלל לא בלתי אפשרי), זה לא יותר מסוכן מכל מסלול אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 19:52

לא בדיוק. אין לך באמת קרן בשכירות. אתה חותם חוזה לטווח קצר, ייתכן עם אופציה, אבל לא מתחייב לנכס אחד כמו המשכנתה. עלות המעבר לדיור זול יותר היא זניחה לעומת עלות החזרת החוב הצמוד על נכס שרכשת.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 19:55

אינפלציה זה תהליך שאתה רוצה לרתום לטובתך ולא לרעתך.

תסתכל על גרף של 100 שנה של אינפלציה כדי להבין שזה יכול לפגוע בך חזק במיוחד כשנדלן זה נכס מאוד ריכוזי.

מספיק תניח תרחיש בו יש אינפלציה חזקה אבל הדירה הספציפית שאתה קנית לא עולה באותה מהירות.

עכשיו תחשוב מה קורה אם התהליך הזה קורה כמה שנים ברציפות במיוחד כשההחזר שלך רק עולה ועולה אבל המשכורת שלך לא עולה יותר מידי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 20:12

דמי השכירות שקולים למרכיב הריבית במשכנתא.

אם אתה רוצה לדמיין הצמדה למדד , תחשוב שבכל שנה אתה מחוייב לשלם לבעל הדירה 50% מעליית ערך הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 21:38

אני מניח שאתה מתכוון למקרה בו המדד עולה יותר מהצפוי, אחרת מה הסיבה לכך שההחזר החודשי לא יקטין את הקרן?

נראה לי בסופו של יום השאלה מה פער הריביות. באג"ח רבים טוענים שעדיף לקנות אג"ח לא צמודות, כי האינפלציה הצפויה מגולמת בריבית. מי שטוען זאת, אמור דווקא להיות בעד משכנתא צמודה בריבית נמוכה יותר. כמובן גם להיפך.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 21:45

פריסה ארוכה כמעט תמיד תוביל לעליית הקרן.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 22:41

בגלל שהמדד יעלה יותר מהצפוי, או משהו אחר שאני מפספס?

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 22:42

תסתכל על לוח שפיצר, מה קצב אכילת הקרן.

אני נתתי דוגמא שאוכלים 3% בשנה. ואפילו זה נשמע לי הרבה.

כפי ש- @האזרח הקטן אמר, בפריסות לשנים ארוכות (20-30 שנה), קצב האכילה בד"כ נמוך יותר. ואז הקרן תגדל. כי אתה אוכל אותה לאט.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 22:46

אבל אם אתה מניח אינפלציה של X% בשנה, אתה יכול לבנות את לוח ההחזר כך שהחוב יוחזר תוך 30 שנה. אתה אומר שגם בלוח תשלומים כזה הקרן תעלה בשלב מסוים? אם כן, מדוע לא לשנות את התשלומים בשביל שזה לא יקרה?

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 22:57

ב-30 שנה הוא ודאי יוחזר.

אבל בגלל שהמדד בפועל לא ידוע...

אתה תגיע להחזרים חודשים מאוד גבוהים. ורק אחרי תקופה מאוד ארוכה (כנראה) תזכה לראות את הקרן יורדת מהסכום המקורי (במקום החל מההחזר הראשון בהלוואה לא צמודה).

כלומר אם תבצע סילוק מוקדם למשל אחרי 10 שנים, יכול להיות לך קרן בסכום גבוה בהרבה מהסכום שלקחת, למרות ששילמת לאורך 10 שנים מדי חודש בחודשו.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 23:03

זו בדיוק השאלה שלי. האם עליית הקרן היא בגלל מדד גבוה מהצפוי, או בגלל סיבה אחרת שאני מפספס?

אם המדד יעלה בהרבה על הצפוי, אני מסכים. אבל למשל בריבית פריים, גם אם הריבית תעלה מאוד - הקרן עדיין תרד כי התשלום החודשי יגדל.

אין מחלוקת שזה יכול להיות, אני מנסה להבין מדוע.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 23:08

לא כלכך מבין את השאלה.

בכל שנה בה יש מדד חיובי, והוא גבוה מקצב אכילת הקרן באותה שנה, אז הקרן מן הסתם תעלה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 23:16

בגלל שמראש הנגיסה בקרן קטנה מהמדד בפריסה לשנים ארוכות.

תחשוב נניח פריסה לשלושים שנה - זה כביכול 3.33% לשנה, רק שלפי לוח שפיצר בשנים הראשונות אחוז נמוך הולך לקרן ביחס לריבית - אז מדובר בערך באחוז מהקרן בשנה. מה הסיכויים שהמדד יהיה נמוך מאחוז? אמנם היו גם שנים עם מדד אפס או שלילי, אבל לאורך זמן המדד הממוצע הוא הרבה מעל אחוז לשנה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 23:30

אתה מחשב את התשלומים מראש תחת הנחה של מדד אפס?

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 23:40

לוח שפיצר לא מתייחס למדד, אז כן.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 23:57

אני אחזור רגע להתייחס לשאלה המקורית שלי: שכירות vs משכנתא צמודה.

קראתי את כולכם וישבתי לחשב קצת בעצמי והנה המסקנה שהגעתי אליה:

ההחזרים במשכנתא צמודה צפויים לעלות באופן דומה לשכירות, אבל משכנתא צמודה מכילה סיכונים נוספים שאין בשכירות:

1. החזרים הרבה יותר גבוהים - זה נכון שבאחוזים שכירות ומשכנתא צמודה עולים באופן דומה, אבל נקודת הפתיחה של משכנתא צמודה גבוה יותר (כיום בערך 3% משווי הנכס רק על הריבית ללא קרן). זה הופך כל עלייה לעוד יותר כואבת. האם שווה לשלם כפול ממחיר שכירות למשך 25 שנה כדי בסוף התהליך להיות בעלי הדירה? לא בטוח בכלל.

2. הקרן עשויה לגדול ולהקשות על פירעון מוקדם - בהחלט יכול להיות שתשלם במשך שנים והקרן לא תקטן. אם תרצה למכור תגלה שאתה חייב לבנק את מלוא הסכום למרות ששילמת שנים.

3. חוסר גמישות - במשכנתא התחייבת למה שהתחייבת ואין דרך קלה החוצה אם נכנסת לבעיה פיננסית. אפשר למכור את הנכס, אבל אתה יכול למצוא עצמך בבעיה בגלל נקודה 2. הרבה יותר פשוט לבצע התאמות בשכירות.

נקודה 1 תכלס זו הנקודה הקריטית בעיניי. זה פשוט מסלול יקר

🕒 פורסם בתאריך: 12/06/2023 00:17

הריבית כיום היא יותר לכיוון ה5%, אבל היא לא על גובה הנכס אלא על יתרת החוב.

🕒 פורסם בתאריך: 12/06/2023 00:21

5% גם במסלול צמוד מדד?

🕒 פורסם בתאריך: 12/06/2023 00:22

לא, במסלול צמוד זה אכן נמוך יותר - כ2-3% מעבר להצמדה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/06/2023 06:10

אוקיי, מסביר את העניין, תודה.

כעת נותרה שאלה תיאורטית - מדוע זה כך? לא צריך להיות מתמטיקאי דגול בשביל לחשב החזר חודשי שווה תחת הנחה של מדד מסוים. או האם ההחזר החודשי הוא בעצם כן שווה במונחים ריאליים? כלומר יש עלייה נומינלית בקרן אך ריאלית היא תמיד בירידה?

🕒 פורסם בתאריך: 12/06/2023 07:53

אני גם לא מבין גדול אבל לדעתי ההנחת יסוד שלך שגויה, כיוון ששכירות לא צמודה למדד.

אני מסכים שעם הזמן האינפלציה גוררת עליה בשכירות אבל בזמן שהחזר משכנתא עולה כשהמדד עולה, חוזה שכירות הוא בדרך כלל לשנה, אז התשלום מדי חודש נשאר קבוע ולא תמיד מתעדכן משנה לשנה כי זה תלוי אך ורק בבעל הנכס. אם וכאשר בעל הכנס בוחר להעלות זה יהיה שרירותי ובהתאם לרמת הביקוש וברצון שלו לשמור על הדייר.

בנוסף אני חושב, סתם מחשבה בלי ביסוס, שעליה בשכירות תהיה יותר מתואמת לעלייה בשכר עם השנים לעומת משהו שצמוד למדד

🕒 פורסם בתאריך: 12/06/2023 08:04

אני לא מבין מה הטעם להשוות בין שני הדברים בלבד כאשר יש אלטרנטיבות נוספות.

זה נכון גם למשכנתא לא צמודה (תלוי בריבית כמובן).

אבל בגלל האינפלציה הכסף שווה פחות. 100K היום שווים הרבה פחות מ-100K לפני 20 שנה.

האם תעדיף להשקיע באג"ח צמוד על פני אג"ח לא צמוד?

למען הסר ספק, אני לא יודע מה התשובה הנכונה, או האם בכלל יש כזו.

🕒 פורסם בתאריך: 12/06/2023 08:06

זה אכן מה שקורה - הקרן, הריבית וההחזר החודשי ממודדים. ריאלית היתרה יורדת בכל החזר.

🕒 פורסם בתאריך: 13/06/2023 03:07

מה שאתה אומר הגיוני באופן כללי. הבעיה לדעתי היא שהתמחור של מסלולים צמודי מדד לא הוגן. בשכירות כנראה עולה בטווח הארוך ביחד עם האינפלציה ולא אינפלציה+1 או אינפלציה+2.

בשכירות גם יש יתרון שקל לצאת מהחוזה, אז ספציפית זה אולי משתלם אם זה מדד מינוס משהו לטווח הארוך.

כמובן זה חוץ מהסיבה המרכזית שהמשכורות לא מדביקות את האינפלציה בזמן (יש לאג של זמן עד שרואים את האינפלציה בפועל ומבקשים יותר) או בכלל, אז ניהול סיכונים טוב דרוש פה.

אני גם חושב שההחזר לא עולה ביחד עם האינפלציה כמו בשכירות אז משלמים הרבה מדי בריבית (אם אינפלציה היתה 5% מחלקים את הריבית על פני כל משך ההלוואה, בניגוד לשכירות שאתה בעצם ישר משלם יותר. זה אומר שהחלוואות צמודות למדד הם עם קצת חיתוך בעייתי אם אתה לא מגדיל את ההחזר).

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 13:36

גם אני נימצא בתהליך של רכישת דירה והיועץ מציע לי משכנתא צמוד מדד

מה דעתכם בנושא ?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 13:41

מה הטיעונים שלו בעד?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 13:42

שיותר קל לאשר כזו משכנתא

ביגלל מצב ההכנסות שלי

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 14:01

נשמע שההכנסה הפנויה לא מספיקה למשכנתא המבוקשת, אז ה"יועץ" מציע מסלול עם החזר התחלתי נמוך על חשבון העתיד.

האם אתה צופה לעלייה בהכנסות בעתיד *לפחות* בקצב האינפלציה?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 14:08

כן

מתכנן להחזיק בנכס 5/6 שנים כדי להרויח שחיקת משכנתא ועלית ערך

השאלה היא האים אפשר לבנות על עלית ערך בכזו תקופה בעיתית של השוק

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 15:23

לא כל כך הבנתי למה הקרן צמודה למדד? זה קורה רק במשכנתא? כי נגיד בפיקדון צמוד מדד רק הריבית צמודה

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 15:29

נשמע מסוכן. אם ההכנסה שלך נמוכה ביחס להחזר, כיצד תחזיר אותה כשההחזר החודשי יגדל?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 15:30

גם בפיקדון צמוד מדד הקרן צמודה למדד. ריבית לעולם לא צמודה למדד המחירים לצרכן. לפעמים הריבית צמודה לעוגן אחר כמו ריבית בנק ישראל (למשל פריים) או תשואת אג"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 16:21

הקרן צמודה.

אפילו אם הריבית קבועה, ההחזר החודשי יעלה, כי הקרן גדלה.

אגב, שמעתי שבשנות השמונים אנשים קיבלו דירות בחינם. פשוט כי המשכנתאות הלא צמודות נמחקו בגלל היפר-אינפלציה.

אז לקחת משכנתא לא צמודה זה גם להמר שתזכה בבית חינם אם תהיה היפר אינפלציה :)

או לפחות ירידה משמעותית בערך הריאלי של החוב, אם (כש?) תהיה סתם אינפלציה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 16:31

אה ואו, אז מסתבר שלא הבנתי בכלל איך עובדת הצמדה למדד

אז הקרן צמודה למדד והריבית היא פשוט ביחס לקרן?

נגיד פיקדון שנותן 2% צמוד

הקרן ההתחלית 100, המדד ללא שינוי, לאחר שנה יתן 2

מצד שני

הקרן ההתחלתית 100, המדד עלה ב-5%, הקרן היא 105, אז עכשיו אקבל 2.1 (2% מ-105)?

מה שאני חשבתי זה שהקרן 100, המדד עלה ב-5, אז אחרי שנה אקבל 7(שזה 5+2 מתוך הקרן שהיא 100)

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 16:40

אני חשבתי שמוספים את העליה במדד לריבית שקיימת ואז פשוט משלמים את התוספת(בסגנון ריבית משתנה רק בהתאם למדד במקום בנק ישראל). זה שהקרן צמודה והריבית קבועה חידש לי

וגם יצא לי לשמוע על אנשים שנמחק להם החוב על הדירה ולא ממש הבנתי איך בזמנו, עכשיו דברים מתחברים

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2024 02:15

חידדת משהו חשוב

וזה דווקא בגלל שבנראות חיצונית זה זול וההחזרים החודשים כתוצאה מזה גם נמוכים ויש בהם החזר של מרכיב הקרן לכשעצמו

אך לדוגמא אם יש ריבית קבועה של 6% ואפילו יותר אז כן יורד הקרן אפילו בתוכנית שפיצר... אך פה יש קאוצ' רציני שמראש משלמים נמוך אך כשקובץ המדד לא עולה התשלום ויש מצב שאין שום ירידה בקרן

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2024 02:28

האם משכנתא בצמוד מדד במקרה שהמדד יורד האם יורד הקרן

אם לא מה ההגיון? הרי לפחות שירד כשם שהוא עלה דהיינו שלא ירד על הקרן המקורית רק על מה שהתווסף

ממה שאני יודע בפקדונות צמודי מדד הפקדון יורד במקרה של דפלציה, וא"כ הצדק אמור להיות שגם כשהבנק מלווה יתנהג כך.....

🕒 פורסם בתאריך: 07/11/2024 03:24

כן, הקרן יורדת אם המדד עולה.

אם כי אני לא זוכר אם הבנקים מאפשרים ירידה מתחת למדד הבסיס בחודש נטילת המשכנתא או שבנק ישראל אוסר עליהם למנוע זאת.

משכנתא במסלול צמוד מדד - למה נחשב מסוכן?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן