המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 14:22

כרגע חלק ניכר מהכסף שלי שמיועד לקניית דירה יושב בקרנות כספיות/פקמים של 5% תשואה

10% בערך יושב בכל מני SP500 , וקרנות ישראליות גנריות של 90/10

מכיוון שהכסף בסופו של דבר נועד לקנות דירה (ראשונה) (ובוא נעזוב האם זה כלכלי או לא, כי השיקול הוא לא כלכלי בקניית דירה ראשונה) אני חושב להצמיד את עצמי קצת לנדל"ן , לפחות חלקית

אני יכול לקנות תעודות סל של נדל"ן, הבעיה עם זה שחלק נכבד שם הוא נדלן עיסקי, שהוא לא בהכרח יתנהג כמו הנדלן למגורים

אני יכול לקנות דברים כמו מגוריט, הם ירדו איזה 40% והם בעיקר דירות

אני יכול ללכת לכיוון שהוא יותר "אאורה" וחברות קבלן ענקיות שירדו (ותיקנו חלקית)

מה שבעיקר מכווין אותי הוא שאם מחירי הדירות יחזרו לעלות, המניות הללו יקפצו חזרה לשיאים שלהם ותהיה לי הגנה ולו חלקית מעליית מחירי הדיור

אם מחירי הדירות יתחילו לרדת, חלק גדול מזה מגולם כבר בנכסים

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 14:40

מיועד לקניית דירה מתי?

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 15:22

אחר כך מתפלאים למה מחירי הדירות ממשיכים לעלות, ומאשימים את הממשלה ואת מי לא, כי זה כמובן הרבה יותר קל מלבחון את האקסיומות השגויות שגדלת עליהן וכל מה שהחבר'ה שלך עושים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 15:48

הכוונה ב "השיקול הוא לא כלכלי" בעייני היא לא "אני פועל על אוטומט ועושה מה שכולם עושים" אלא "אפילו אם זה ייצא לי בסופו של דבר יותר יקר, אני מעדיף לגור בדירה בבעלותי מאשר בשכירות, זה דבר שחשוב לי ואני מעדיף להוציא את הכסף שלי עליו מאשר על דברים אחרים".

(כל כלכלן יגיד לכם שזה לגמרי שיקול כלכלי, אבל בשפת העם זה "שיקול לא כלכלי")

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 16:18

בטווח שנה/שנתיים לכל היותר

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 16:21

חבל שאתה מתבטא בצורה כזאת מתנשאת ומניח שאתה כלכלן דגול ממני, מניח שאני עושה את זה כי גדלתי על "אקסיומות שגויות " וכ"ד

אני אומר ש"בוא נעזוב אם זה כלכלי או לא " ואתה אומר "אבל זה לא כלכלי"

מבטיח לך, אתה לא כלכלן דגול ממני, פשוט יש לי שיקולים אחרים ופחות בא לי לדון בהם בפורום

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 17:54

אתה בפורום כלכלי במהותו ואתה פותח את השרשור בשאלה מה לעשות עם הכסף שלך - אז אלו התגובות שתקבל.

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 17:56

וזה לגיטמי לערער על מערכת השיקולים שלך וסדר העדיפויות שלך סולם החשיבות שלך. במיוחד כשאתה כותב בפורום.

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 18:07

כסף שמיועד לדירה לעוד שנה-שנתיים צריך להיות בפקמים\קרן כספית למיניהן - אין שאלה בכלל.

כל דבר אחר זה הימור.

לא ייעוץ

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 18:13

+1

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 18:20

זה כמו שתסביר שכל מוצר שמחירו גבוה הוא כי אנשים מוכנים לקנות מבלי להסתכל בכלל על צד ההיצע.

המטרה בכלכלה היא למקסם רווחה, לא כסף. יש כאלו שלגור בדירה בבעלותם שווה שלהם את האקסטרא כסף (אני יכול להבין זאת, כאשר החלופה היא שוק שכירות עם תפקוד שרחוק משלמות).

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 18:22

להניח שעוד שנתיים הכסף בפקמים/כספית יאפשר קנייה של דירה ולא יאבד את ערכו עקב היפר אינפלציה/מלחמה גדולה הוא גם הימור. ההסתברויות כמובן לא זהות, אבל שווה להביא בחשבון גם את מקרי הקיצון.

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 18:44

הכל יכול להיות.

מצד שני, ביחס לאלטרנטיבות שהוצעו פה כמו להשקיע במניות נדל"ן או ריט, סיכוי הרבה יותר סביר שבכספיות הנזק יהיה מוגבל.

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 19:05

לא טענתי שמניות נדל"ן או ריט זו השקעה מנצחת. כל שאני אומר הוא שלשים את כל הכסף שלך (סכום משמעותי) בפק"מ/כספית במדינה במזרח התיכון בה הממשלה מורכבת מחבורה של lunatics ומושחתים (או חיה תחת הסכנה שה0מול והאנרכיסטים יתפסו את השלטון, תלוי בפוזיציה הפוליטית, מבלי להיכנס לויכוח), וכל זאת עבור הכוונה לקנות דירה בעוד שנתיים, גם הוא סוג של הימור. כמובן יתכן ומוצלח הרבה יותר מהאלטרנטיבה, אך אם הסיכון מתממש בתרחיש אחד אז דוחים את קניית הדירה, ובתרחיש השני נשארים בלי כלום.

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 20:48

למה בעצם לא לקנות את הדירה עכשיו?

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 21:41

+ פקדונות צמודים מדד בבנקים (לטווח של שנה, 18 חודשים וגם 24 חודשים)

תשחק עם הטווח לפי הצפי.

לא צמוד מט״ח (למרות שיש ריבית טובה) - כי יש תלות בשער.

אני מצטרף לשאלה - למה לא לקנות עכשיו?

או לפחות לקנות דירה שתיהיה מוכנה עוד שנה/18/24 חודשים.

@אופסשםמשתמש

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 22:19

פשוט מאוד

כי כרגע אין דירה מתאימה

דירות באות ונעלמות וההיצע כל הזמן משתנה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 22:21

לדעתי כספית.

לא יעוץ, דעתי בלבד.

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 22:21

זה פורום כלכלי, ושאלתי שאלה כלכלית.

ציינתי שהסיבה לרכישה לא משיקולים כלכליים, אז מה זה נוגע לפורום כלכלי ?

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 23:01

לשם הסקרנות ..למה בעוד שנתיים כן פתאום תצוץ דירה מתאימה?

קודם כל במצב היום בשוק

קצב מכירת הדירות הוא איטי יותר מפעם באופן משמעותי

ולכן מה שאתה אומר לכאורה לא נכון(אלא אם כן מדובר באזור ספיצפי...)

בנוסף-אם המטרה שלך היא לא כלכלית אלא בעיקר להצמיד כמה שיותר לדיור

אז אתה יכול לקנות דירה כלשהי (גם אם היא לא מתאימה)

ובסוף למכור

ולקנות את הדירה שכן מתאימה לך

ונכון שיהיה לזה עלויות (של 10-20 K שתצטרך להוציא יותר)

אבל עד כמה שהשיקול שלך הוא לא כלכלי אלא יותר לבטח את הכסף שיהיה צמוד כמה שיותר לדיור

זה בכל אופן מה שאני הייתי עושה

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 23:27

@אופסשםמשתמש

אני פחות מתחבר להמלצות הסולידיות לעיל, כל עוד אין את הנתון של גודל התיק לעומת הדירה המבוקשת, ואת המשכורת ושיעור החיסכון החודשי שלך.

אם אתה יכול לקחת את הסיכון של ירידה משמעותית במדדים ועדיין לקנות דירה, אני לא רואה סיבה שלא לקחת אותו. מקסימום התיק יקטן.

בקיצור, תלוי מאוד בנתונים האישיים.

לא יעוץ!

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 23:38

נכון.

דירה יקרה יותר לא שקול לרווחה גבוהה יותר.

במיוחד (לא צויין אבל הנחתי) שבלקיחת משכנתא הדירה היא בבעלות הבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2023 23:45

אבל הוא לא מחפש דירה יקרה יותר אלא דירה בבעלותו.

הבנק הוא הבעלים של החוב, הדירה בבעלות הקונה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 02:08

אבל סדר עדיפויות זה סובייקטיבי לגמרי. לך תערער על זה שמישהו מעדיף וניל על שוקולד.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 09:25

דירה בה אתה יכול לעשות שינויים כרצונך ושאתה לא צריך לעבור דירה כל X שנים, לחלק מהאנשים שווה הרבה. טעם אישי.

זה לא מדויק (כפי שכבר הגיבו) ובכלל לא קשור. ניתן לקנות דירה גם ללא משכנתא, האם לשיטתך אז זה כן "כלכלי"?

מה עם אלו שקונים דירה ומשכירים אותה לאחרים? או שלדעתך אף אחד לא צריך לקנות דירה (ואז ממי תשכור?)

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 09:44

זה הרבה יותר כלכלי, כן, ובמיוחד במצב כזה בו אתה יכול לבחור איזה אחוז מהונך הכולל יוקצה לנכס הזה.

כלכלית זו עשויה להיות אופציה מצויינת.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 09:52

אבל בדיוק בשביל זה קיים הפורום ובשביל זה אנשים כותבים בפורום - כדי לדון בהעדפות של פלוני ולהציג צדדים שונים לנושא.

אין דין העדפת קרן אמריקאית על פני אירית, או הקצאה כזו או אחרת של מניות או אג"ח, או למשל החלטה לרכוש דירה (ככל הנראה באחוז גבוה מההון הכולל שלך עד כדי יותר מ-100%) - מה שישפיע על אורח חייך למשך שנים רבות ואף לתמיד - כדין העדפה בין וניל לשוקולד.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 10:02

אני לא מבין למה אתה נתפס לשאלה שהוא בכלל לא שאל. הוא אפילו הדגיש שאין צורך להתייחס לזה

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 10:03

כלומר אתה מחזיק כדור בדולח תקין, לפיו התשואה העתידית על הדירה תהיה נמוכה מהריבית שתשולם על המשכנתא?

כלומר לשיטתך זה כלכלי לקנות דירה, להשכיר אותה, ולגור בעצמך בשכירות. הנה רעיון - תשכיר לעצמך ותחסוך התעסקות עם שוכר ומשכיר שהם לא אתה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 10:30

מפני שלדעתי יש צורך מהותי ומרכזי וחשוב להתייחס לזה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 10:31

אתה סתם מכניס דברים לא קשורים וזה כבר מעייף אותי.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 10:32

אתה יכול לשכור דירה בסכום נמוך יותר מאשר הסכום בו את משכיר את דירתך.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 10:44

אני מכניס דברים לא קשורים? אתה טוען שלקנות דירה בלי משכנתא הופך לפתע ל"כלכלי". מה בדיוק השתנה?

אתה יכול גם לגור ברחוב. אם אבל נזרום עם הטיעון, אז בהינתן ואתה בוחר איזו דירה לשכור (כלכלית כמובן), אז עדיף לך לקנות "להשקעה" דירה יקרה יותר שתשכיר בסכום גבוה יותר מזו שאתה שוכר. זה כמובן משולל כל הגיון כי דווקא תשואה על דירות זולות יותר היא גבוהה יותר, אבל אתה "מתעייף" כשמבלבלים אותך עם עובדות שסותרות את מה שאתה כבר "יודע".

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 12:00

השאלה היא האם לגדר כסף לרכישת דירה על ידי מניות נדל"ן היא רעיון טוב

התשובה שלך "למה לרכוש דירה"

ברור לך שאתה לא תורם לדיון, אם בא לך לפתוח דיון של "האם כדאי לקנות או לשכור" אתה מוזמן.

אבל לא בשרשור הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 14:01

חבל שאתה לא מעוניין להשקיע מעט מחשבה בדברים קצת יותר מהותיים וחשובים. לא שואל אותך איפה לכתוב.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 14:05

תוך כדי שיקול כלכלי שלוקח בחשבון את המשאבים הפיננסיים העומדים לרשותך, לא תוך כדי הצהרה כפי שנתן פותח השרשור ש"השיקול הכלכלי לא חשוב". תנסה לעצור רגע ולחשוב במקום להתווכח כל הזמן.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 14:07

חברים, בבקשה להתייחס לגופו של עניין ולא נגיחות פרסונליות..

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 14:26

פותח השרשור כנראה התכוון לזה שהוא רוצה לקנות דירה, גם אם לכאורה יש השקעות טובות יותר (לדוגמא בשוק ההון), אך הוא לא רוצה לפתוח כאן את הדיון.

הטענה ש(תמיד) לא "כלכלי" לקנות דירה עם משכנתא וכן "כלכלי" לקנות דירה בלי משכנתא, היא פשוט שגויה.

על אחת כמה וכמה כשהעסק בכל מקרה הופך ל"כלכלי" אם משכירים לצד שלישי שהוא לא אתה.

נאה דורש, נאה מקיים.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 15:22

מה זה כלכלי עבורך?

כלכלי זה רק שטרות של כסף?

או שיש עוד פרמטרים?

יש אדם שעבורו דירה זה עושה לו רוגע נפשי שקט(שמספקים לו תענוג גדול יותר ממספרים בבנק,אחרי הכל נסכים שכל המטרה של הכסף

זה לספק לאדם אחד מהשניים

א.יציבות ב.תענוג)

ועצם העובדה שיש לו דירה נותנת לו הרגשה של בעלות יציבות

ועוד שלל "תופעות לוואי חיוביות"-תענוג

אז גם אם נאמר שאתה צודק מספרית(ויש רבים וטובים הסוברים כמוך)

מדוע להתעלם מדברים שהם חשובים לא פחות, ולדעתי חשובים לפעמים הרבה יותר?

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 21:35

לא, הוא התכוון לזה שלא אכפת לו לבזבז את הכסף שלו. בכל מקרה יש לך נטייה להתווכח איתי במקום עפ מי שפותח את השרשור, וזה מגיע כבר למחוזות האובססיביות.

לא על זה הדיון, אבל אתה מתעקש לסלף את הדברים שלי למטרות התנצחות חסר טעם.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 21:40

כמו שכתבו אחרים והסכמתי עמם - כלכלי זה בסופו של דבר רווחה. אבל רווחה איננה אירוע חד פעמי של תענוג. רווחה הוא מושג המתמשך על זמן רב ככל האפשר ומאפשר יציבות למשך זמן ארוך ככל שניתן. יש הרבה פעולות המספקות תענוג רגשי והרגשה אשלייתית של יציבות, אך הן בעצם פוגעות ופוגמות ביכולת להגיע ליציבות מהר יותר ולאורך זמן רב יותר. הגישה שהוצגה בפוסט הפתיחה היא אחת מהן.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 21:45

בן אדם מחליט בעצמו על מה להוציא את הכסף שלו. מזעזע.

למה לי להתווכח עם פותהש שמעוניין לרכוש דירה ומתייעץ איך לשמור על הכסף עד אז?

זה כמו שמישהו ישאל על תכנון חופשה לתאילנד ואתה תתחיל לספר שזה יעד מזעזע (ושהם מבזבזים כסף) ותתווכח עם אנשים שדווקא נהנים מהסגנון...

לא מסלף כלום. מסכים שאכן חסר טעם לנסות לדון איתך.

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 22:23

מניות נדלן לא שקולות לקניית נדלן, זה מתהג יותר כמו מניה מאשר נכס של 4 קירות לכן לא חושב שזה כלי מתאים להשיג את המטרה. כדי להצמיד את הכסף למחיר הנדלן צריך לקנות נדלן, עם עדיפות לאזור שבו אתה רוצה כדי שיעלה/ירד בהתאם

אם זה עניין של שנתיים- שלוש אז לדעתי כדאי לבחור בקרן כספית או פיקדון, יש עכשיו הנחות ואפשרויות תשלום מעניינות שכדאי לבדוק ואולי תוכל לקנות כבר עכשיו

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 23:04

אתה ממשיך להתנשא.

אתה יוצא מנקודת הנחה שאם אני לא רוצה לדון איתך בנושא מסויים, אני לא מקדיש לו מחשבה.

האם כדאי או לא כדאי לקנות דירה זה לא נושא הפוסט, למה אתה מתקשה כל כך לכבד את זה ?

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 23:39

אם אתה מעונין להיצמד למחירי הנדלן

תיקנה דירה זולה בפרפריה {לבינתים}

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 23:42

זה בדיחה? בשביל שנה הוא יקנה דירה במקום שהוא לא רוצה? עם כל העלויות עסקה ועם כל הכאב ראש?

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 23:42

לא בכול הני״ע של נדל״ן יש נדל״ן מיסחרי,שים לב שכשמחירי הנדלן עולים מניות הנדלן עולות פי כמה וכשהנדלן במיתון/ירידה מניות הנדלן קורסות

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 23:49

הוא שאל גם על שנתים

מי שעשה את זה אחרי הקורונה הרויח בממוצע 30 אחוז ,מי שחיכה עים הכסף בפק״מ ולא קנה יצא בדיחה

אגב

כבתור אחד שכבר עשה עיסקאות נדלן זה לא כאב ראש [בישבילי זה כיף גדול ]

🕒 פורסם בתאריך: 04/07/2023 23:57

לא יודע. אתה רוצה וצריך דירה למגורים? אז תקנה. מה זה כל התזמונים האלה? טוב לא ייצא מזה. מסורבל ומיותר.

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2023 08:55

העמלות שתשלם על קניה ומכירה של דירה הן היסטריות.

אם מחירי הדירות לא זזים, אתה מפסיד עשרות אלפי שקלים

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2023 08:56

וזה בדיוק היתרון שחשבתי עליו

אתה יכול לקחת 200 אלף שקלים, לשים על נדל"ן למגורים והם ממונפים מאוד

כל 1% עליה במחירי הדיור, החברות הרלוונטיות אמורות לטוס ב10% (וכנל לצד השני)

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2023 09:03

איזה עמלות?

חדד אותנו

יש עו"ד-3000-5000

יש תיווך(ולתיווך באופן כללי אני ממליץ לקחת רק מי שמצליח להוריד לך את המחיר שהסכמת מראש לשלם בסכום של התיווך) -ולכן אני לא סופר את זה

וועוד כמה הוצאות קטנות ממש

במכירה כנ"ל

לא סכומים היסטריים

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2023 09:09

שמאות מקדמית 3500

בדק בית 1500

מס רכישה 8% אם לא דירה יחידה

מס שבח

תיווך 2%

אגרות רישומים

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2023 12:30

פחות בהרבה(ולא צריך שמאות מקדמית אם הוא יקנה דירה סבירה)

זה דירה יחידה לפי מה שהבנתי

כנ"ל

לא רלוונטי -רשמתי כבר,בעיקרון שימוש בתיווך זה דבר חכם מאוד

ועדיף כמה שיותר מתווכים כאשר מי שקונה את הדירה יודע בדיוק

את המחיר שאמור לעלות הדירה

והמתווך סך הכל אמור למצוא לו את הדירה פחות ממחיר התיווך

לכן אני אישית לא מחשיב את זה

זניח

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2023 12:39

מעבר לעלויות הרכישה והמכירה, ספק רב אם נדל״ן בפריפריה יספק את הגידור לנדל״ן במרכז.

ועל זה אתה מכניס סיכונים ספציפיים של נדל״ן ספציפי.

לדעתי כאשר יודעים בוודאות שרוצים לרכוש דירה למגורים תוך שנה שנתיים זה ממש לא שווה את זה.

מה גם שאתה מפספס את היכולת שלך להיות זמין ונזיל למציאות (לדוגמא - דירה שאתה ממש ממש אוהב במחיר שאתה יכול להכיל).

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2023 13:14

יאללה תן הצעה זולה בהרבה לשמאות מקדמית.

ואם הוא יקנה סבירה (איך הוא יודע שהיא סבירה?), אולי השמאי מטעם הבנק יתמחר בחסר, והוא לא יצליח לקבל משכנתא מספקת ויהיה חסר לו כסף? מאיפה יגייס?

אלא אם יש לך כסים עמוקים ואתה בכלל לא צריך משכנתא.

ולכן עושים שמאות מקדמית.

זה תלוי מאוד בשוק, בתקופה ובאיזור.

קנית דירה לאחרונה? הורידו לך את דמי התיווך כך שלא הרגשת אותם כטענתך?

אפילו אם כן, דע שזה לא תמיד המקרה.

כמו כן, עלות נוספת של ביטוח חיים + נכס.

🕒 פורסם בתאריך: 05/07/2023 13:24

למה אנשים אוהבים לסבך?

אתה רוצה וצריך דירה למגורים? אז תקנה. מה זה כל התזמונים האלה? טוב לא ייצא מזה. מסורבל ומיותר.

אתה טוען שלכאורה אין דירה מתאימה עכשיו? אז תציע מחיר קצת מעל ותמצא. זה יחסוך לך את כל הכאב ראש של הצמדות למחירי הנדלן.

תיק שבסופו של דבר מיועד לקניית דירה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן