המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 09:40

רבות דובר פה על דירות להשקעה ומנקודת המבט של משכירים.

אני שוכר. יש נקודות חשובות שכדאי לדעת? למה לשים לב בחוזה?

בסוף כמו שהמשכירים מעוניינים בשקט מצד השוכרים ושהעסקה תשתלם להם, כך זה גם הפוך.

אז איך כדאי להתנהל?

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 11:13

נכון מאד.

אז מה חשוב לשוכר גנרי שיופיע בחוזה?

1. שהדירה המוצעת במצב סביר מצידו מבחינת תחזוקת תשתיות (חשמל, מים, ביוב, קירות, חלונות), שמוני החשמל והמים נרשמים בתחילת השכירות בחוזה.

2. שברור ומוסכם על השוכר מי משלם מה מבחינת תשתיות וציוד קיים.

3. שברור ומוסכם על השוכר לכמה זמן יוכל לשכור את הדירה (לרוב מקובל שנה) ובאיזה מחיר (כולל עליית מחיר לפי אינפלציה) וכמה זמן הודעה מראש לפני יציאה הוא יקבל/יתן.

4. שברור ומוסכם שהמשכיר אינו יכול להיכנס לדירה ללא קבלת אישור מהשוכר

בטח יש עוד דברים ששכחתי, חשוב שכל מה שקריטי בעיניך ייכנס לחוזה.

נ.ב. אני שוכרת כבר הרבה שנים. בדרך כלל יש חשיבות לחוזה בשנה הראשונה ואם מתפתחים יחסי אמון בין השוכר למשכיר אז נוצר מצב שלשני הצדדים אכפת אחד מהשני ומתחשבים אפילו מעבר למה שכתוב בחוזה. אם לא נוצר אמון הדדי, יש להמשיך להקפיד על האותיות הקטנות בחוזה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 11:25

חוזה ליותר משנה או אפשרות להארכה זה קריטי מאוד לדעתי, העלות הכספית, המנטלית ושעות העבודה שכרוחות במעבר דירה הן אדירות, ולרוב אנשים סוגרים חוזה לשנה. בהרבה מקרים כתוב בחוזה שיש אופציה להארכה בהסכמת שני הצדדים או כל מיני ניסוחים כאלו אחרים שהם לא באמת אופצייה להארכה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 11:29

בסוף אם יש סעיף יציאה זה לא משנה בכלל מה רשום באופציה להארכה, אופציה להארכה תופסת משהו רק אם אין סעיף יציאה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 12:25

כמה היית מוכן לשלם כדי להוסיף אופציה (נניח צמוד למדד)?

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 12:45

בנוסף על מה שנאמר - דוד שמש..חוסך ימבה כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 13:04

וגם מזגנים תקינים

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 13:06

בארץ משום מה התקבע הנוהג של חוזה לשנה. אני לא בטוחה שזה מגיע דווקא רק מצד המשכיר.

מצד אחד, כל משכיר יודע שהוא ממש ישמח שהשוכר (הסביר, לא הבעייתי) ישאר כמה שיותר שנים כי זה חוסך לו צביעה ותיקונים ועלות מתווך/בזבוז זמן.

מצד שני, ישנם סוגי שוכרים שלא מתאים להם יותר משנה (צעירים שלא סגורים על עצמם ומקום מגוריהם, שוכרים עד לכניסה לדירה שקנו...).

בכל אופן, אם אפשר לרחרח לגבי המשכיר ומצב צאצאיו, זה אולי יעזור להימנע ממי שעוד רגע מכניס את אחד מהם לגור בדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 14:20

זה מגיע ביגלל בעיה של הממשלה ,שלא הסדירה את הנושא של שכירות לטוח ארוך מה שגרם להרבה אנשים ליקנות

התוצאה ידועה לכולם...

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 14:43

לא כל דבר הממשלה צריכה להסדיר, ולא כל התערבות כזאת עוזרת.

בהסתכלות שלי מה שלא בחוזה לא קיים, זה נחמד מאוד העבודת מודיעין שאת מציעה, אבל אי אפשר לדעת מה יוליד יום ואם פתאום בעל הדירה יבקש 30% יותר כי הוא יודע שאתה אוהב את הדיקה ולא רוצה להתעסק במעבר דירה.

הייתי מוכן לאופציה לחידוש במחיר של מדד פלוס 5%

או לחלופין מחיר שכירות טיפה גבוה יותר עבור אופציה לחידוש רק עם הצמדה למדד, זה דיון תיאורטי אז אין טעם להיכנס למספרים בסוף כל אחד וההעדפות והסיטואציה שלו.

חשבתי שזה ברור מאליו.

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 14:50

זה מגיע ביגלל בעיה של הממשלה ,שלא הסדירה את הנושא של שכירות לטוח ארוך מה שגרם להרבה אנשים ליקנות

התוצאה ידועה לכולם...

זה נכון בתנאי שאין המון רגולציה

ממשלה שמעלה את הרגולציה במקום להפחית

חיבת לטפל בבעיות כאלו

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 15:00

אתה מנסה להגיד שבגלל שיש הרבה רגולציה אז צריך עוד יותר רגולציה?

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2023 20:13

מוסיף שאלה נוספת לדיון:

איך אוכל לדעת אם השכירות שלי היא סבירה? אם חצי מהמשכורת שלי מתבזבזת על שכירות, ברור לי שזה לא משתלם

זו ההוצאה הכי כבדה שלי וההוצאה שהכי קשה להוריד או לוותר

אז בכל זאת, כמה אחוז מהמשכורת "כדאי" לי להשקיע בשכירות?

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2023 20:38

דווקא ממש לא (גיליתי זאת כשגיליתי שרוב הדירות הרלוונטיות הן ללא דוד שמש).

דוד חשמל הוא בעל הספק של כ-3KW, שהם כשקל וחצי בהפעלה של שעה. שעה ביום (לזוג - מעל ומעבר לדרוש, אולי פרט לימים בודדים וקרים מאוד) מתורגמת לכ-45 ש"ח לחודש בסך הכל.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2023 20:42

אתה לא "משקיע" בשכירות,

אתה "צורך" אותה.

וכמו כל מוצר צרכני אפשר להתפנק, אפשר להתכלב, ואפשר לחפש את הסוויט ספוט.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2023 21:47

דברים חשובים לדעתי לא לפי סדר - קרבה לתחב"צ או/ו נקודות עניין רלוונטיות עבורך, רעש (מהרחוב/שכנים/עסקים. גם תקינות חלונות זה דבר חשוב), זרם מים טוב במקלחת, מים חמים, תשתית חשמל תקינה (לרוב בדירות ישנות אין הרבה שקעים, היום יש הרבה יותר מכשירים חשמליים מבעבר, אצלי למשל כל השקעים עם מפצלים), מזגן טוב, מקומות אחסון וחלוקה הגיונית של הדירה, מוארת, יכולה להיות מאוורת, בעלי דירה שהם לא מאכרים אלא אנשים טובים, שכנים נורמלים, אינסטלציה תקינה (ושלא עולה ריח מהביוב), לוודא שאין נזילות בחורף, וועד בית במחיר הגיוני, שאין רטיבות חוזרת.

🕒 פורסם בתאריך: 14/09/2023 11:39

חפש חוזה מומלץ של עיריית תל אביב, להבנתי (אני לא עו"ד) מדובר בחוזה יחסית הוגן עבור שני הצדדים. שווה לשים לב לחלוקת האחריות בתיקון תקלות בין המשכיר לשכור, התראות מוקדמות אם קיימות, תקופות אופציה אם רלוונטיות והביטחונות הנדרשים.

כמו בכל עסקה משמעותית, ובשכירות בממוצע מדובר בעשרות אלפי שקלים, אני דוגל ב-"כבדהו וחשדהו", ועד שלא יוכח אחרת אני לא יכול לתת אמון בלתי מוגבל באדם שמולי. תדאג להיפגש עם בעל הנכס, וכמו שרוב בעלי הדירות בוחנים את השוכר הפוטנציאלי, כדאי לבחון את המשכיר. כדאי לבדוק שהמשכיר הוא באמת בעלי הדירה או מיופה כוחם, ובאופן כללי שמדובר באדם סביר.

🕒 פורסם בתאריך: 14/09/2023 12:11

שימו לב שהוספתי עוד שאלה

תודה רבה למגיבים עד כה

🕒 פורסם בתאריך: 14/09/2023 14:04

זה עניין אינדיבידואלי - איזה אחוז מהמשכורת כדאי לך "להשקיע" במסעדות? חינוך לילדים? תחבורה?

אתה יכול לשנות את השאלה ולשאול למשל:

1. איזה אחוז מהכנסות משק הבית נטו אתם מוציאים על דיור (שכירות, ארנונה, ועד בית וכו'). במקרה שלנו בסביבות 5-10%, חיים משמעותית מתחת לאמצעים שלנו.

2. מהו אחוז ההוצאה על דיור מתוך משק הכנסות משק הבית נטו שיכול לגרום לבעיה תזרימית? אם תשאל את בנק ישראל, גובה המשכנתא צריך להיות לא יותר מ 25-33%. מה שכן, שים לב שהחזר משכנתא כולל החזר קרן (=השקעה), ולכן הוצאה בגובה זה על שכירות משקפת צריכת דיור גבוה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 14/09/2023 16:45

דבר ראשון, בקש את לראות את החוזה. אם המשכיר מתעקש על חוזה הזוי וחד צדדי, חפש דירה אחרת.

🕒 פורסם בתאריך: 14/09/2023 18:37

זאת שאלה קצת אישית מידי לדעתי.

תלוי כמה כסף אתה הולך להוציא על דברים אחרים שהם לא שכ"ד (ככל שתצא פחות לברים ומסעדות יהיה לך יותר כסף להשקיע בשכר דירה).

ותלוי כמה אחוז מהמשכורת אתה רוצה לחסוך בצד לעצמאות כלכלית.

יש לך את שלושת המשתנים האלו (שכ"ד + הוצאות + הפרשה לחיסכון) - תעשה חשבון עם עצמך כמה אחוזים מהמשכורת אתה מעוניין לקצות לכל דבר.

אתה תמיד יכול להתרחק מהמרכז או להצטמצם מבחינת שטח הדירה או להיכנס לדירת שותפים כדי להוזיל עלויות. מן הסתם לכל אחד מאלו יש גם את החסרונות שלו, וזו החלטה שלך עד כמה אתה מוכן לוותר על הנוחות בשביל לחסוך כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 14/09/2023 19:57

מעבר לזיהום הסביבתי זה הרבה כסף מיותר, בנוסף בזכות דוד שמש אפשר להתקלח לזמן ארוך יותר לשטוף כלים במים חמים וכו...

היה חודש מרץ עם ימים כל כך קרים בירושלים אך בהיר לחלוטין, הגעתי הבייתה והתקלחתי בשביל הכיף להתחמם.

לא הייתי מדליק ל40 דקות את הדוד בשביל זה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/09/2023 20:54

לא אמרתי שזה לא נוח, אמרתי שלא מדובר ב"ימבה כסף". לדעתי זה ממש לא דיל ברייקר בבחירת דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/09/2023 16:38

חשוב להשקיע זמן ולבדוק טוב את הדירה ואת כל מה שיש בה, דלתות, חלונות, תריסים, רשתות, וילונות, ארונות, ברזים, כיורים, אסלות, מפסקים, שקעים, מנורות, מזגנים.

אם יש מספיק זמן אז כדאי גם להגיע למקום בשעות שונות, בבוקר ובערב, לדבר עם שכנים, לראות ולשמוע בעצמך איך זה לחיות שם, שלא תגלה רק אחרי שנכנסת לדירה שאחד מהשכנים עושה כל לילה מסיבה רועשת או שבדירה אחרת פתחו גן ילדים ואי אפשר לצאת מהחניה בבוקר.

זה טוב לשוכר, זה גם טוב למשכיר שהוא יודע שהשוכר בדק הכל ולא יהיו הפתעות.

מה צריך לדעת לפני ששוכרים דירה?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן