לגבי יועץ משכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2023 11:30

שיהיה בהצלחה, את עניין היועצים אני אשאיר למקצוענים פה.. מניח שכמו בכל מקצוע יש טובים ויש פחות.



יכול לשתף שהמליצו לי על יועץ לפני כשלוש שנים שדחף חזק לקחת את מסלול הקבועה (כמעט 50% מהמשכנתא) כקבועה צמודה. לשמחתי ולמזלי אני עשיתי את שיעורי הבית בעצמי, חפרתי בפייסבוק (חפש "משכנתא בישראל.." ותחפש קבוצה עם עשרות אלפי משתתפים) על תמהילים ומסלולים וקראתי המון חומר באינטרנט (מאתרים שונים כדי לקבל פרספקטיבות שונות) כדי להבין את הסיכונים השונים.. דחפתי בחזרה (הוא ממש התעקש ו"הראה" לי את צדקתו) ובדיעבד הנזק שנמנע מבחינתי הוא בלתי נתפס.



מה שאני רוצה לומר - תלמד טוב בעצמך, אתה הולך לקחת הלוואה מכובדת מאוד. לאחר מכן גם אם תיקח יועץ לפחות תדע לנהל איתו שיח, לשאול שאלות. תבין אם הוא איש מימון, איש שיווק או מישהו שרוצה לדאוג שתמחזר אצלו בעוד כמה שנים.



ולא פחות חשוב, תדע מה קורה עם המשכנתא שלך בראייה קדימה מבחינת ההתקדמות שלה, ותוכל להגיב אם תנאי השוק ישתנו.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2023 12:05

תלמדו את הנושא בעצמכם ,תגיעו לתמהיל מסויים ,תנהלו מומ עם בנק או שניים ורק אש תפנו ליועץ כדי לראות אם הוא יכול לשפר את אותו התמהיל.



אל תצמידו כלום .



אל תכניסו יותר מידי מסלולים , לדעתי 2 מספיקים -קל"צ ופריים ,ואולי מסלול שלישי אם רוצים מסלול פיתוי.



תשאלו שאלות כאן בפורום אחרי שחקרתם קצת.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2023 14:39

ממש לא נכון בהכרח, וממש לא משהו שאפשר להגיד מבלי לקבל את מלוא התמונה.



למשל יש היום יתרון גדול למשתנה לא צמודה, אפשר לקבל אותה בריבית יותר נמוכה מהפריים, ואם הריבית תהיה נמוכה עוד כמה שנים יהיה אפשר למחזר בזול, ובינתיים יש יציבות בריבית לכמה שנים מה שאין לך בפריים.



יועץ נועד לעזור בבניית התמהיל ולוודא שאין בעיות לא צפויות לאורך הדרך. יועצי משכנתא לא מכשפים את הבנקאים לתת ריבית טובה יותר על תמהיל שכבר השגת, אם תעשה השוואה בין כמה בנקים על אותו תמהיל תגיע לתוצאה דומה לשל היועץ ברוב המקרים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2023 17:09

אפשר פרטים על הפרויקט? אנחנו גם מתעניינים באזור @Happy

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2023 18:02

ההחלטה הכי טובה שעשיתי היתה לקנות דירה לפני כשנתיים.



ההחלטה השניה הכי טובה שעשיתי היתה לקחת יועץ משכנתא.



לפי מה בוחרים יועץ? כמה שיותר המלצות וכמה שיותר קשרים בבנק.



4500 שקל נשמע זול מדי ליועץ טוב. בזמנו שילמתי 7000.



בהצלחה :)

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2023 22:00

זה בגלל שהוא מטעם עוגן אז זה 50 אחוז הנחה



סמס לי בפרטי

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2023 22:01

תודה על המידע אתחיל ללמוד על הנושא. אשמח מאוד גם להמלצה למישהו שעבד עם יועץ משכנתא שהוא מרגיש שהוא עזר לו מאוד. גם בפרטי כדי לא לפרסם פה...

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2023 23:18

יכול להמליץ על "סגול משכנתאות אולה אבני"

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2023 23:21

אם היועץ לא מסייע להשיג עסקה טובה יותר עם הבנק אז מה התפקיד שלו בעצם?



בהנחה שהלקוח יודע לקרוא חוזה ולהכניס נתונים לאקסל, מה עוד עושה היועץ?

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2023 23:32

יועץ בעיקר מכיר את הריביות השונות שהבנקים נותנים, יודע לאיזה מרווח אפשר לקחת אותם ולפעמים גם עוזר להציג לבנק מקרים גבוליים מבחינת כושר החזר בצורה שתשביע את רצון הבנק.



אבל מעבר לזה, יועץ אמור להכווין את הלקוח למסלולים שישרתו אותו (למשל לקצר מסלולים מסויימים ולהאריך אחרים) תוך התחשבות גם בתזרים, גם בסכום הכולל וגם בסיכון לעמלת היוון במקרה של פירעון מוקדם.

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2023 23:48

אז הוא עוזר להשיג דיל טוב. זה חשוב.



וזה נשמע כמו משהו שכל אדם שיודע אקסל יכול לעשות בלעדיו.



בפרט שהיו כאן סיפורים שגם יועצים לא עשו ניתוח רגישות טריוויאלי וכך אנשים הופתעו מאד מהמכה שבעליית הריבית. ההמלצה של יועצים רבים להגדיל את רכיב פריים כי הוא זול היתה חסרת אחריות.

🕒 פורסם בתאריך: 05/08/2023 11:40

כל אדם עם ידע באקסל יכול למצוא מה יהיה ההחזר החודשי וההחזר המלא בכל מיני תרחישים של שינוי. אבל לרוב אדם ללא רקע במימון לא יידע אילו תרחישים לבדוק, ואדם שלא למד ספציפית את תחום המשכנתאות לא יידע איך מחושבת עמלת היוון, ואיך המרווח הבנקאי של מסלול מסויים משפיע על המרווח במסלול ב׳, ואולי גם לא יכיר את זה שאפשר לבקש מהבנק לפצל מסלול מסויים לשניים עם ריבית ממוצעת מסויימת אבל ריבית שונה בין המסלולים, כדי לקבל אפשרות לפרוע את הריבית היקרה ולהישאר עם הזולה יותר.



אני בעיקר מכיר מכאן סיפורים ממקור שני-שלישי - "שמעתי ש", ופחות אנשים שטוענים באופן ישיר שהיועץ לא שיקף להם את הסיכון. בנוסף, לא מעט אנשים מראש קנו דירה גדולה על מידותיהם, כך שליועץ לא היו הרבה אפשרויות משחק, אלא רק מסלולים צמודים / פריים, כדי לעמוד ביחס החזר שהבנק דורש.



לפעמים גם הסיכון הוצג ללקוחות, אבל הם התעקשו על "לשלם היום פחות" בלי להבין מה יקרה מחר.

🕒 פורסם בתאריך: 05/08/2023 12:44

לא כל כך הצלחתי, תוכל לשלוח לי בפרטי? תודה