איך מחלקים את ההשקעות בין שוק ההון ובין נדל״ן?

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2023 19:54

לדעתי, קודם כל דירת מגורים שאחרי זה אתה לא תלוי באף אחד.



אז גם אתה יכול לחסוך הרבה יותר כסף במקום שילך לשכירות.



(*) אם נשים בצד את המצב הפוליטי-חברתי שלדעתי מהווה סיבה טובה לא לקנות פה דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2023 20:14

כמה חסכת?

להזכירך אתה כבר מושקע בשוק ההון דרך קרן הפנסיה וההשתלמות שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2023 20:16

אני זוכר, אבל את הפנסיה אני לא אפגוש עד גיל מאוחר מאוד (או שלא אפגוש בכלל אם אמות לפני), ובקרן ההשתלמות אני לא מתכוון לגעת (ויש בה גם סכום נמוך משמעותית (100K) ממה שהצלחתי לחסוך עד היום, וההפרשים רק גדלים).



חסכתי כ-700K.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2023 20:24

זה סכום יפה, הייתי שוקל לרכוש דירה למגורים או השקעה אבל במיקום טוב.

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2023 20:41

מיילא למגורים.. אבל להשקעה? בעת הזו?!

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2023 20:48

אני אכן שוקל קניית דירה, אבל חשבתי במקביל לפתוח חשבון מסחר עצמאי ולהשקיע בו סכום התחלתי נמוך (אפילו ממש נמוך, 10,000) וכל חודש/רבעון להגדיל קצת. ובצורה הזאת להגדיל חשיפה לשוק ההון (מעבר לקה״ש ופנסיה) וגם להמשיך להגדיל את ההון לקראת רכישת דירה. השאלה היא בעצם אם החשיבה שלי לא נכונה ועדיף רק להגדיל את ההון לקראת רכישת דירה בעתיד

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 09:52

כן, מה גם רכישה למגורים היא גם רכישה להשקעה, אתה לא יכול להיות בעד הראשון אבל נגד השני.

הון, דירה, מניות, קה"ש וכו' זה הכל כסף, המטרה היא לא שיהיה לך X אלא המטרה שיהיה לך כסף.



תחשוב מה הדרך הטובה ביותר להגיע למטרה זו (את דעתי שלי כתבתי).



אם אתה רוצה לחסוך יותר כסף ולהגדיל את ההון העצמי אפשר להיעזר בשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 13:07

עליית הריבית לא השפיעה בעיניך על כדאיות הרכישה של דירה ראשונה?



אלא רק על מינון ההון העצמי ברכישה?(כלומר, בריבית נמוכה היה משתלם לקחת משכנתא מקיסמלית ולהישאר מושקע בשוק ההון, ובריבית גבוה עדיף לקחת משכנתא מינימלית ולשים את כל ההון העצמי על הדירה?)



החשש שלי הוא שהריבית תישאר גבוהה להרבה זמן ובעקבות כך תהיה מגמת ירידת ריאלית במחירי הדיור לאורך השנים הקרובות

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 13:28

ברכישה למגורים מעורבים שיקולים נוספים שאינם כלכליים. גם להחזיק רכב לרוב לא יהיה כלכלי, אבל רוב האנשים מוכנים לשלם על נוחות.



לעצם העניין, מאחר ואני מעריך את דעתך, אשמח לשמוע מאיזו סיבה דירה להשקעה עשוייה להיחשב השקעה טובה כיום, כאשר ריביות המשכנתא כמעט כפולות מתשואת השכירות, ומחירי הנדל"ן טרם התאימו את עצמם.



אגב, בתרחיש קיצון בו מחירי השכירויות יכפילו את עצמם תוך זמן קצר מחירי הדירות יתרסקו, מאחר וההשפעה על מדד המחירים לצרכן תהיה דרסטית, מה שיגרור העלאות ריבית נוספות (הכפלה של מחירי השכירות על פני מספר שנים שקולה לבדה לעלייה של כ-30% במדד המחירים לצרכן ויותר. במצב כזה תיתכן גם ריבית דו ספרתית).



בקיצור, לדעתי מי שלא חייב לקנות דירה למגורים אין לו מה לחפש בשוק כרגע.

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 13:36

אגב, מאחר ומדובר בשוק "טיפש" ומסורבל בהחלט ניתן לתזמן את השוק, בשונה משוק המניות/אג"ח

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 23:39

נכון אבל לא מחייב.

זה לא מדויק, הריבית הריאלית לא מאד גבוהה והשכר צמוד למדד בערך ובמגמת עלייה. מחירי הדיור ירדו.



אגב הטיעון שלך תקף גם למניות.

באמת? בהצלחה עם זה, אני לא יודע איך.

השפיעה, מגולם במחיר.

כן בהחלט, גם.

ברור שאם יש צפי לירידה ריאלית במחירי הדירות אין טעם לקנות דירה, בכלל זה נכון לכל נכס עלי אדמות.

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2023 08:25

סהכ החשיבה נכונה, השאלה מה הדחיפות שלך לקנות דירה, כמה היא עולה ומה יכולת החיסכון שלך בכל חודש ?



אם אתה רוצה לקנות דירה מחר אז כנראה שתצטרך את כל ההון לשם כך אבל אם יש לך אפשרות לחכות 5 שנים אז יש יותר אפשרויות לתמרן בינהם



מעבר לזה, לפתוח תיק של 10K-20K (תלוי במינימום שהחברה מאפשרת) לא ישנה לך יותר מדי, אבל בכל זאת זה מומלץ להתחיל רק בשביל להכניס את הרגליים למים, לתרגל את הקניה, ללמוד להתעלם מהתיק, לבדוק איך אתה מתמודד עם ירידות.



לדעתי בתור התחלה, עד שתחליט מה לעשות, תעביר את כל החיסכון לקרן כספית\פיקדון נזיל\מק"מ (משהו עם סיכון אפסי), הריבית היום גבוהה(וגם האינפלציה) וחבל לא לנצל את זה כי כסף בעו"ש = הפסד של 3-4% מדי שנה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2023 09:56

אני כהייטקיסט בן 25 עם 700 אלף.



קונה מדד רחב עולמי ב ib ויודע שדאגתי לעצמי הזקן. לא נוגע בכסף עד שארצה לצאת מהמרוץ.



מכאן והלאה חוסך אגרסיבית לכל דבר שהוא..דירה..השקעה נוספת וכו.



לא הייתי קונה דירה כי בשבילי זה התעסקות תמידית, ויכוחים, עבודה, כסף, חוסר מנוחה נפשית, חוסר גמישות.



זה מה שאני הייתי עושה וזה לא המלצה לאף אחד.

🕒 פורסם בתאריך: 24/09/2023 10:11

האם יהיה הוגן להגיד שבעיניך, בהינתן הון עצמי מספיק ויכולת החזר מספיקה, קניית דירה ראשונה באזורי ביקוש בישראל תמיד עדיפה על השקעה פאסיבית בשוק ההון, ללא תלות במצב השוק בנקודת הזמן המסויימת?



כי:



1.בין אם הריבית גובהה או נמוכה, מחירי הדירות עלו הרבה או ירדו הרבה לאחרונה וכו, המחיר הנוכחי של הדירות, כמו בשוק המניות והאג"ח, כבר ככה מגלם את כל האינפורמציה הזו, ולכן היא בכלל לא רלוונטית להחלטה.



2.הטבות המס לדירה הראשונה הן קבועות, ולכן הופכות אותה להשקעה עדיפה על שוק ההון בכל מצב שוק?



אם לצורך העניין הבחירה היתה בין השקעה בדירה יחידה לבין השקעה בשוק ההון ללא מס רווחי הון (נניח בדוגמא ההיפוטטית שלמישהו יש סכום גדול בקרן השתלמות ללא הפקדות מעל התקרה ובדמי ניהול 0.01%), האם התמונה מבחינתך משתנה? ההשקעות נהיות שקולות? או שעדיין יש עדיפות לדירה? למה?

🕒 פורסם בתאריך: 24/09/2023 10:39

לדעתי ובגדול: כן.

לדעתי כמעט תמיד כן אבל לחדד: ההטבה היא לא לדירה ראשונה אלא לדירה יחידה.

קודם כל זו לא השוואה טובה כי אומנם אין מס בקה"ש אבל יש דמי ניהול ובדירה יחידה אין.



בדירה יש מינוף הכי טוב שיש בקה"ש לא ממש וגם אם אפשר למנף את הקה"ש אז בהכרח אתה תשקיע אותו במשהו ממוסה.



שנית אני לא מבין בכלל את ההשוואה הזו בכלל וגם לא מבין מה מבזבזים כ"כ הרבה זמן על קה"ש, בסוף זה כסף ממש אבל ממש קטן כי אתה מאד מוגבל בכמה אפשר להפקיד לשם.



אבל לשאלתך: כן, אני עדיין חושב שדירה יחידה היא עדיפה וגם בסיכון נמוך יותר.



ובנוסף: לבעלות על דירה (טובה) יש יתרונות פסיכולוגיים רבים היכולים לעזור לנו להגיע לכלכליות גבוהה יותר כלומר לרווח כספי גבוה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 24/09/2023 11:33

תודה על התשובה המפורטת.

אבל הייתרון הזה פחות רלוונטי במצב הריביות הנוכחי בו עדיף למזער את המינוף ולא למקסם אותו, נכון?

תוכל לפרט איזה יתרונות פסיכולוגיים ואיך הם עוזרים להרוויח יותר?

🕒 פורסם בתאריך: 26/09/2023 11:27

מצטרף לשרשור, מה אתה מגדיר איזור ביקוש?

🕒 פורסם בתאריך: 26/09/2023 11:45

אני לא מגדיר איזור ביקוש, הביקוש מגדיר איזור ביקוש :)



בגדול? המרכז. יותר מדויק: המחיר.

🕒 פורסם בתאריך: 26/09/2023 15:21

אשמח לשמוע את המחשבות שלך בנושא @אורי ג.

🕒 פורסם בתאריך: 26/09/2023 16:50

יתרונות:



1. אתה תקנה דירה טובה באיזור טוב, אם להשקעה אז לא בטוח.



2. יש לך ביטחון של איפה לגור, זה מאפשר לך אולי לקחת סיכונים גדולים יותר בכסף שאינו מושקע בדירה.



3. דירה באיזור ביקוש זה נכס סולידי מאד לדעתי, גם זה מאפשר לך אולי לקחת סיכונים גדולים יותר בכסף שאינו מושקע בדירה.



4. יתרון אמיתי: סביר להניח שדירה למגורים תהיה יקרה יותר, זה יאפשר לך למקסם את הטבות המס על דירה יחידה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/09/2023 17:23

תלוי בריבית ובמסלול. מסכים שמי שהיה לו שכל לנעול משכנתא 100% קל״צ ב-3% ומטה ל-20 שנה פלוס עשה מינוף פנטסטי, אבל כמה אנשים כאלו אתה מכיר? ברגע שנתת לבנק לדחוף לך שליש פריים (ואני יודע כמה הם היו אגרסיביים בנושא מנסיון אישי, כולל להוריד ריבית בקל״צ כדי שתיקח חלק פריים וכו׳), ההטבה קטנה משמעותית.



דיסקליימר - חכמת הבדיעבד ברורה, ואולם כדי להרוויח בחיים הרבה פעמים צריך ללכת נגד העדר ובטח שנגד הבנקים, שתמיד לטובת עצמם. גם הרוב המוחלט של יועצי המשכנתאות למיניהם שדיברתי איתם בזמנו התנגדו בזמנו לרעיון של 100% קל״צ, לדעתי בעיקר משתי סיבות: (א) אז אין צורך בהם כי קל להשוות הצעות בין הבנקים (אז לא היתה ההוראה של בנק ישראל לחייב את הבנקים לפרסם מסלולים זהים); ו-(ב) אפילו אם לקחת יועץ, זאת משכנתא שהיה לו הרבה יותר קשה לדחוף בבנק, ולמה לעבוד קשה ...



אני לחלוטין מסכים שעקב העדר קרקעות מחד וביקוש הולך וגובר לאזורי הביקוש - בין מסיבות של צורך במגורים קרובים יחסית למקום העבודה ובין מבריחה משכונות וערים שהופכות לפחות חילוניות וליברליות - המחירים שם יעלו בטווח הרחוק בקצב לא מבוטל ואת זה כתבתי גם במקומות אחרים. העובדה שכרגע המחירים תקועים או יורדים היא לחלוטין פונקציה של הריבית (כי כרגע מצב התעסוקה במשקבשיא מועסקים של כל הזמנים - אבטלה של 3.1%). ברגע שהריבית תרד, וכושר ההחזר יעלה גם כן, המחירים ישובו לעלות.



בנוסף, יש שכונות באזורי הביקוש שירוויחו גם מכך שישבו בסמוך לרכבת הקלה ו/או למטרו (ככל שהאחרון יבנה) - לדוגמא שכונות ליד אלוף שדה שם יעבור הקו הסגול וכמובן שכונות לאורך הקו האדום שכבר אמורות להנות מעליית מחירים רק שלא רואים את זה עקב מצב השוק. סביר להניח שהסמיכות הנ״ל תוסיף להן ״בוסט״ של עוד 15-25% מעבר לעליות הנומינליות (מדד) והריאליות.



מדירה של קרוב במגדל בתל אביב, ששם כל שנה או שנתיים הוא מקבל דרך המתווך ששולט בבנין הצעות אני יודע לומר שהעליה השנתית במחיר בעשור האחרון היא כ-9-10% שנתית. מניח שבמצב ריבית שפוי יותר אבל לא אפסי כמו שהיה העליה תתמתן במקצת ובטטוח הארוך תהיה יותר לכיוון של 6-7% לשנה עם 3% אינפלציה ולכן תשואה ריאלית לא מבוטלת ובדירה יחידה גם פטורה לחלוטין ממס.

🕒 פורסם בתאריך: 26/09/2023 20:57

לא תלוי בכלום. בדירה יחידה המינוף הוא הטוב ביותר שיש.

🕒 פורסם בתאריך: 26/09/2023 23:38

אני שומע את הנימוק הזה הרבה, ולא מבין למה הוא נכון...



תשואת השכירות כולל הכל היא בערך 2.5% באזורי הביקוש. נתייחס לזה כתשואה "צמודה למדד" (שבערך שליש ממנו זה שכירות).



הריבית על משכנתא קלצ היום היא בערך 5 או 5.5%.



זו כזאת בוננזה? המדד צריך לעלות פי 2 בשביל שהכף בכלל תתחיל ליטות לכיוונך.



(אני בכוונה לא מתייחס למחיר הדירה עצמה, בהנחה שהכוונה היא להחזיק אותה עד סוף הימים והלאה).

🕒 פורסם בתאריך: 27/09/2023 00:04

כל מה שכתבת לא סתר את מה שאני כתבתי מאידך הוא כן התייחס להרבה טענות איש קש.