🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2023 14:56
תודה על השיתוף! בהחלט מעורר השראה.
שאלה שתמיד עולה לי בנוגע ל״דירת מקפצה״ או כפי שאתה מכנה house hacking, אסביר:
נתחיל עם ההנחה (הלא ריאלית, אבל תכף נסיר אותה) שכל מחירי הדירות בארץ עולים באותה מידה. לכן, עליית הערך של הדירה שנקנתה ב2 מיליון ונמכרה ב3 מיליון עם רווח של 50%, שווה לעליית ערך (באחוזים) של הדירה הבאה שנרכוש. למעשה בצורה ריאלית איננו מרוויחים על עליית ערך בנדלן.
דוגמא:
תחילת תקופה
מחיר בית א׳ 2 מיליון
מחיר בית ב’ 1.3 מיליון
לאחר תקופה מסוימת עם עליית ריבית של 50%
מחיר
סוף תקופה
מחיר בית א׳ 3 מיליון
מחיר בית ב׳ 2 מיליון
למעשה המעבר שאתה מציין מהווה ירידה ברמת הדיור.
הסיבה היחידה (למיטב הבנתי) שהנ״ל לא נכון, היא ההנחה הלא סבירה שכל הבתים עולים באותו אחוז. אז במידה ונבטל את ההנחה, נראה שאנחנו בעצם מרוויחים רק במידה ועליית הערך באחוזים של הבית שלנו גבוה יותר מעליית ערך של כלל השוק (או של הדירה הבאה). וכשאנחנו קונים דירה למגורים בתקווה לעליית ערך למעשה אנחנו צריכים לחזות לא עליית ערך אלא עליית ערך מעבר לעלייה של השוק כולו (מקביל למדד אלפא במניות)
שאלה שתמיד עולה לי בנוגע ל״דירת מקפצה״ או כפי שאתה מכנה house hacking, אסביר:
נתחיל עם ההנחה (הלא ריאלית, אבל תכף נסיר אותה) שכל מחירי הדירות בארץ עולים באותה מידה. לכן, עליית הערך של הדירה שנקנתה ב2 מיליון ונמכרה ב3 מיליון עם רווח של 50%, שווה לעליית ערך (באחוזים) של הדירה הבאה שנרכוש. למעשה בצורה ריאלית איננו מרוויחים על עליית ערך בנדלן.
דוגמא:
תחילת תקופה
מחיר בית א׳ 2 מיליון
מחיר בית ב’ 1.3 מיליון
לאחר תקופה מסוימת עם עליית ריבית של 50%
מחיר
סוף תקופה
מחיר בית א׳ 3 מיליון
מחיר בית ב׳ 2 מיליון
למעשה המעבר שאתה מציין מהווה ירידה ברמת הדיור.
הסיבה היחידה (למיטב הבנתי) שהנ״ל לא נכון, היא ההנחה הלא סבירה שכל הבתים עולים באותו אחוז. אז במידה ונבטל את ההנחה, נראה שאנחנו בעצם מרוויחים רק במידה ועליית הערך באחוזים של הבית שלנו גבוה יותר מעליית ערך של כלל השוק (או של הדירה הבאה). וכשאנחנו קונים דירה למגורים בתקווה לעליית ערך למעשה אנחנו צריכים לחזות לא עליית ערך אלא עליית ערך מעבר לעלייה של השוק כולו (מקביל למדד אלפא במניות)