קיבלתי הצעה לרכישת דירה ראשונה להשקעה - דעתכם?

🕒 פורסם בתאריך: 22/11/2023 11:15

שלום לכולם,



קצת עלי, בן 36, נשוי, הכנסה משותפת 32 אלף נטו, הון עצמי נזיל כ-800 אש״ח (לא כולל מניות, קרנות השתלמות וכו׳)



אני מעוניין לקנות דירה ראשונה להשקעה,



לאחרונה הוצעה לי דירה חדשה מקבלן בשכונה חדשה במערב רחובות



4 חדרים, מרפסת גדולה, חניה, מחסן במחיר של 2.7 מ׳ ללא הצמדה למדד וריביות. מדובר בפריסייל לפני היתר בנייה (היתר צפוי להתקבל בשבועות הקרובים, יש כבר היתר חפירה ודיפון העבודות בשטח התחילו)



קבלת מפתח ב 2028, תנאי תשלום 15/85.



על פניו נראה שהמחיר תואם את המחיר של דירות חדשות ברחובות כיום (בסביבות 25 אש״ח למטר). ומדובר במינוף של 450 אלף ש״ח על 2.7 מיליון שזה מעולה, יש ערבות בנקאית לפי חוק המכר, סיכון נמוך.



אז למה אני כותב כאן



1. אפשרות נוספת זה לקנות דירה ב 1.8 מיליון עם משכנתא של 1.1-1.2 בשכונה טובה בחיפה או דירת יד 2 במרכז הארץ ולתת לשוכר לשלם את המשכנתא. טענות בעד\נגד?



2. עשיתי חשבון ונניח שבעוד 4 שנים הדירה מוכנה, אני אשלים 10% אחוז מהמחיר כדי לקבל משכנתא של 75/25. במילים אחרות לקחת 2 מ׳ מהבנק ל25 שנים - מדובר בהחזר של כ 14-12 אש״ח, כך שזו לא דירה שאפשר לתת לדיירים ״לשלם״ עבורי את המשכנתא.



3. כיוון שמדובר בהשקעה ל5 שנים (לפחות) לא ניתן לצפות את המחירים בהמשך. אבל לי קשה לדמיין שהשוק יגיע ל 3.5 מ׳ עבור דירת 4 חדרים (חדשה מקבלן) בעיר שיחסית לא קרובה למרכז הארץ כמו רחובות.