מתלבט אם לקנות דירה חדשה 20/80 ולקוות לטוב

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2023 15:02

2 מיליון לאחר מיסוי?

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2023 15:20

אם הייתי מנזיל הכל המס היה באזור ה150 אלף שקל.



הRSU בעלי חובת מס גבוהה יותר, נניח 30 אחוז מס על ה1.5 מיליון

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2023 15:26

נשמע מיסוי נמוך, רווח הון הוא 25% והחלק הפירותי יכול להגיע ל50%, כתלות בהכנסה שלך.



30% מיסוי אומר כמעט כל הסכום הוא רווח הון.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2023 15:33

בסדר קצת יותר. רוב הסכום ממענק ששילש את עצמו. לא חושב שזה מהותי לדיון.



בעיקרון אני נגד למכור את זה כי קשה לי להצדיק שיש השקעה שאני מאמין שתתן תשואה פי 2 גבוהה יותר, אבל אני שוקל מעבר לחו"ל ואז להבנתי מאחרים מאוד מומלץ למכור כי מכירה אח"כ תיצור כפל מס.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2023 18:12

מה עם דירה חתומה פינוי בינוי?



יכול להיות הרבה יותר מעניין להשבחה

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2023 21:39

דירה להשקעה או למגורים?



כמה דברים לשים לב אליהם.



תבדוק מה יכולת ההחזר שלך זה עד 40% מהכנסה הפנויה נטו.



שים לב שיש מס רכישה בדירות מעל 1.9 מיליון וגם יש מס על השכרת דירה יקרה.



אם הדירה להשקעה עדיף לרכוש דירה יותר זולה כדי לא להגיע למדרגות מס וגם להפחית את המשכנתא - לשלם אותה מהר יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2023 21:45

דירה ישנה שתעבור פינוי בינוי זה להשקעה, כרגע אין תכנון לחפש שם גם אחת שתתאים לי למגורים.



החשש בדירה ישנה הוא שכרגע הריבית גבוהה אז המשכנתא שאפשר לקבל לא כזו גבוהה לאור מגבלת ההחזר. אתקע עם דירה ישנה ויקרה ותזרים שלילי, ועד שזה יעבור פינוי בינוי יכול לקחת עשור. אולי זה פחות מתאים לדירה ראשונה.



דירה חדשה על הנייר זה גם להשקעה/חשיפה לנדלן, וגם פוטנציאלית הייתי שוקל למגורים אבל לא חובה. בעיקר תוהה אם שווה לחשוף את עצמי במינוף 1 ל5 (לשים 20 אחוז) על נדלן ל3 שנים הקרובות. נגיד דירה של 4 מיליון אני יכול לשים 20 אחוז (800 אלף עכשיו) פלוס מיסים ואז במשך עוד מיליון נניח, לקחת משכנתא של 2.2 ולהשכיר את הדירה נניח ב9. מודע לעניין המס על שכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2023 22:03

לדעתי,



אם המטרה היא השקעה, הייתי מסתכלת על דירות זולות בהרבה, אולי יותר מאחת.



אם המטרה היא מגורים, אז מה שתרצה שיהיה לך טוב בו.



אם הכיוון הוא מעבר מדינה, אז או לא לרכוש או להבין מי ואיך הולך לנהל את זה עבורך כשתהיה רחוק

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2023 22:05

פעם אחרונה שבדקתי דירות 4 חדרים במחירים האלה הם היו בירידה חדה, מצד אחד הזדמנות לקנות במחיר זול, מצד שני סיכון שהמחיר ירד עוד.



לעומתם בדירות ״עממיות״ יש פחות סיכון ותנודתיות ולכן לדעתי המינוף יותר בטוח.



ככל שהדירה גדולה יותר כך התשואה נמוכה יותר.



הייתי מעדיף דירה קטנה באיזור ביקוש מתפתח (ת״א/גבעתיים) 3 חדרים. לא 4 או 5.



לגבי דירה חדשה או ישנה, לדעתי עדיף חדשה בתנאי תשלום 20/80 ללא הצמדה עם תאריך אכלוס עוד 3 שנים,



כמו שאמרת הריביות עכשיו בשיא וזה לא אטרקטיבי לקחת משכנתא עכשיו.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 06:39

הי



מדובר בסכום גבוה והחלטה לא כלכלית, בבעלותי דירה בתל אביב בשווי הקרוב לסכום זה לפי הערכת שמאי לאחרונה, הדירה מושכרת בסכום



של 7,100 ש"ח, לא כלכלי.



עדיף דירה להשקעה בבניה בסביבות 2M עם 40% משכנתא כדי לא להיקלע לתזרים שלילי, לאורך השנים המחיר והשכירות יעלו והמשכנתא תסולק,



בנוסף אתה לא משקיע את כל המשאבים שלך בנכס בודד....



במידה ומדובר בדירה יחידה לא תשלם מס על הכנסה משכירות, מייצר הכנסה פסיבית שקלית, נהנה ממינוף של המשכנתא בגיל צעיר, וממשיך



להשקיע את יתרת ההון העומד לרשותך.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 06:55

רוני בכבודו ובעצמו! אני מאזין לפודקסט שלכם :)



ההערכה גבוהה מאוד ביחס לשכירות. יכול להיות שהמחיר משקף פינוי בינוי עתידי?



אם בישראל את הכסף עושים מעליית ערך ולא משכירות, למה כל כך מעניין אותי תזרים שלילי או חיובי, חוץ מזה שזה מעיק? לצורך העניין אם עושים נניח 2000 שקל שכירות על כל מיליון, על דירת 2 מיליון אקבל נניח 4 בחודש (לצורך הדוגמה..), מבין האפשרויות:



1. 60 אחוז משכנתא כלומר 1.2 מיליון משכנתא, לשלם 8 בחודש עם תזרים שלילי של 4



2. 40 אחוז כלומר 800k עם החזר של 5,300 כלומר תזרים שלילי של 1.3



במקרה השני אני נשאר עם 400 אלף ביד, נגיד בS&P יעשו 7% נקי בשנה זה 28,000 זה 2300 בחודש שזה כמעט סוגר את הפרש התזרימים, וזה רק מהרווחים, כדי לרכך עוד יותר את התזרים אפשר למשוך קצת מהכרית של ה-400 אלף עד שהשכירות תעלה ואגיע לנקודה שבה לא אצטרך לנגוס מה-400 אלף.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 09:59

המנעות מתזרים שלילי היא בעיקר עניין פסיכולוגי שלא תמכור את הנכס מוקדם מדי כי תחשוב שאתה מפסיד עליו. זו גם דרך טובה למדידת כדאיות ההשקעה על פני זמן.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 10:27

מה נכון לעשות תלוי במטרה שלך, מה היא?

אז אל.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 16:08

זה פוגע ביכולת החיסכון וההשקעה, יבוא לביטוי משמעותי יותר בעת שינוי סטטוס למשפחה.



נכסים עם פוטנציאל לעליית ערך יש בכל מדינה מערבית בעולם, להשקיע היום 4M מליון ש"ח עבור שכירות של 7,500 עד 8,000



כשיש אלטנטיבות טובות בנדל"ן חו"ל לדוגמא על סכום דומה הכנסה חודשית של 16,000 עד 20,000 במדינות מערביות עם פוטנציאל לעליית ערך



ושכירויות, יש כאן ניצול טוב יותר של המשאבים הכלכליים ברמת סיכון זהה או פחותה מישראל (דוגמא לצורך המחשה, ניתן להשקיע גם בשוק ההון).



לגבי המשכנתא עדיף דירה בבנייה לעוד 3 עד 3.5 שנים כדי להגדיל את הסיכוי לריבית נמוכה יותר, אפשר לשחק עם רמת המינוף כדי להימנע מתזרים שלילי.

7% זה נומינאלי ולפני מס רווחי הון בשיעור של 25%, בנדל"ן אתה לא תשלם מס על ההכנסה משכירות, ולאורך זמן תהיה לך עליית ערך ועלייה בשכירות,



התשואה המצרפית משניהם תהיה גבוהה יותר לאורך זמן מ 7% נומינלי בין היתר בזכות המשכנתא.



אתה יכול לשלב בין השניים, אבל השקעה של 4 מליון ש"ח בנכס אחד לא כלכלי,



בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 16:25

ריאלי.

באופן כללי: מסכים.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 18:49

+1



יש מצב שזה דייר טוב שנמצא איתך כבר הרבה זמן ובגלל זה דמי השכירות שלו נמוכים יחסית?



זה ממש נמוך…

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 18:54

צודק, אני מתגורר בדירה באיזור ששווה פחות מ3 מיליון ומשלם יותר.



7100 ש״ח זה לא מחיר שוק של דירת שכירות בשווי 4 מיליון.



התשואות הם סדר גודל של 2.6-3.0

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 05:30

הי



מדובר בדייר מחודש מאי האחרון, דירה (שלושה חדרים) בגודל 55 מ"ר (דו"ח השמאי מחודש ספטמבר), בתל אביב מחירי הנכסים גבוהים משמעותית מערים אחרות וזה פוגע בתשואה משכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 05:37

בפריים לוקאיישן של תל אביב התשואות משכירות נמוכות יותר בגלל מחירי הנכסים הגבוהים.



כחלק מהפעילות שלי הגיעו אלי לקוחות המתגוררים בעמק חפר או בישובים שונים בבתים פרטיים בשווי של 4M עד 5M



כשהשכירות בבתים אלו נעה בין 6K ל 8K ש"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 07:15

נכון, אבל זה נשמע נמוך במיוחד (גילוי נאות אני משכירה דירה בתל אביב).



למה בעצם לא למכור, אם בעצמך אתה כותב שזה לא כלכלי?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 20:00

מטורף, 4 מיליון ל-55 מטר? ממש פריים לוקיישן.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 20:03

בחזרה לפוסט -



האם המחשבה שלי סה"כ נכונה? זה נשמע סביר לקנות משהו עם 15-20% עכשיו והיתרה באכלוס (בהנחה ולא צמוד מדד)? או שהאסטרטגיה שלי בזמן הזה לא כדאית, ובאופן כללי לקנות דירה היום זה לא זמן אידאלי?



אם כן, לאיזה טווח מחירים הייתם מכוונים בהינתן הנתונים? ההורים אמרו שהם יכולים להשתתף קצת בתור הלוואה בתנאים מקלים במידה ויהיה רלוונטי (אני לא מוכן לקבל כסף במתנה).

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 21:01

המחירים ירדו, זה כבר לא המחיר כנראה (אא"כ בבניין חדש עם מעלית וחניה ואז כנראה שכן).

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 02:26

מה קורה אם בעוד 3 שנים רגע לפני שאתה עומד לקחת משכנתא, אתה מאבד את העבודה?



פתאום הבנק לא מאדר משכנתא, ואתה מחוייב למועד תשלום קרוב לקבלן. מה עושים?



האם ניתן למשוך חלק קטן מהמשכנתא כבר בתשלום הראשון לקבלן, כדי להבטיח את קיומה של המשכנתא ואת התנאים. ואז אם בעוד 3 שנים יש עבודה, והכל בסדר, והריביות נמוכות יותר, אז להחזיר לבנק את החלק הקטן הזה, ולקחת משכנתא בתנאים עדכניין מבנק אחר?



אבל אם יש בעיה, אבטלה זמנית, הרעה בריביות וכו, אז להמשיך עם המשכנתא המקורית?



האם צריך לשלם בתחילת הבנייה מעל 25% כדי שיהיה אפשר לקחת משכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 05:38

שאלה מצוינת, הנכס נרכש במחיר נמוך יותר בסוף 2014, אישתי מתעקשת להחזיק נכס אחד לפחות בישראל, בשנים האחרונות היה נסיון



לפינוי בינוי, זה לא יצא לפועל מחוסר כדאיות כלכלית, בעיריה דנים לאפשר להוסיף קומה בפינוי בינוי כדי שפינוי בינוי יהיה כלכלי גם ברובע 3



בדומה לרובע 4, לדעתי בסוף זה יקרה.



מאחר ויש בבעלותי תיק נכסים מניבים המפוזר על פני 4 מדינות, חלק מהנכסים פחות כלכליים מבחינת תזרים חודשי משכירות כמו הדירות בתל אביב, לונדון,



וונקובר.... אך מצד שני הן חזקות יותר בעליות ערך ושוכרים ממעמד סוציואקונומי גבוה יותר, קלות למשכון בעת הצורך, זה דומה לאגרות חוב של ממשלת ארה"ב עבור משקיעים בשוק ההון,



הן הופכות את התיק כולו ליותר סולידי, אני יכול להרשות את זה לעצמי, לוותר על תזרים חודשי גבוה יותר משכירות תומורת תיק נכסים סולידי יותר.



מאחר ואני ממשיך להשקיע בנכסים מניבים, אני שוקל להעביר במתנה את הדירה לבעלות שני הבנים שלי בטווח הנראה לעין.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 05:43

מדובר בדירה מעוצבת שהושבחה ל 3 חדרים, כפי שציינתי השמאות בוצעה לאחרונה מעט לפני המלחמה על ידי שמאי של הבנק



לצורך לקיחת משכנתא, בדרך כלל הערכות אלו שמרניות. המחיר בהחלט יכול היה להשתנות כמו בכל הארץ בהתאם לריבית ואירועים שונים.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 07:47

אני מהמר על כ3.6M



שמאות של הבנק בהחלט מדד טוב.



אגב משכנתא לכל מטרה? אם כן אפשר לשאול באיזה ריבית?

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 08:13

רוני אתה לא צריך להתנצל. התשואה העיקרית שצברת על הנכס מ-2014 היא בעליית הערך שלו, ולכן התשואה שנמדדת לפי שכירות בלבד היא חסרת משמעות.



זה שקול לכך שאני קונה מניית דיוידנד ואומר לעצמי התשואה שלה היא הדיוידנד בלבד...



הנדל"ן תמיד היה קורולטיבי לשווקי ההון, אמנם בגרנולריות משתנה ותמיד ימשיך.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 10:00

אבל זה רוני אמר שהיא לא כלכלית...



אגב רוני, אתה מדבר כאן על דירה בבניה (כלומר חדשה) ב-2 מליון.

לדעתי אין במרכז דירות חדשות במחירים הללו.



כלומר לדעתך שווה להתרחק מהמרכז בשביל להישאר בסביבת המחיר הזה?



אגב אשמח להתבדות ולגלות שיש במרכז דירות חדשות במחירים הללו (במתכונת שדובר כאן של קנייה ב-20/80).

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 10:04

לקחתי משכנתא לכל מטרה בסכום של 1.4 מליון ש"ח בשני מסלולים קל"צ וריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד, הריבית הממוצעת 6.5%,



החזרתי כרגע 400K, עד לסוף 2024 אסלק עוד 550K, לבסוף אשאר עם משכנתא של 450K שתסולק תוך שנים ספורות.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 10:08

ריביות מצוינות.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 10:09

אני מתנצל בפני עצמי, בסוף 2014 עמדתי לרכוש בניין מושכר בן 8 דירות צמוד לשדרת הרמבלס בברצלונה במבנה של חברה (מס של 5% על הרווח נטו),



בעלות כוללת של 1 מליון יורו 50% משכנתא בריבית נמוכה מאוד של הליבור האירופאי, בשלב זה קיבלתי לצערי אולטימטום מאשתי להשאיר נכס אחד לפחות בארץ :)

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 10:11

הלקוחות שלי הצערים ממני מקבלים משכנתא דומה כיום בריבית מומצעת של 7.2%.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 10:16

לקוח שלי רכש לאחרונה דירה על הנייר דרך הייטקזון בפתח תקווה בעלות של 2.2 מליון ש"ח בבניה כשהמסירה צפויה בעוד



3.5 שנים, ההערכה צפי לשכירות מעל ל 6K, הדירה קרובה לרכבת הקלה, לדעתי מבחינת מספרים זה הגיוני יותר מדירה בעלות של 4M



לפני תשלום מס רכישה, עו"ד ואולי אפילו תיווך.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 10:23

מאד אופטימי.

אני יודע, בגלל זה כתבתי: ריביות מצוינות.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 10:28

גם אני חושב כך, יתכן שזה הערכה לשכירויות בעוד 3.5 שנים :)

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 10:38

דירת 3 חדרים?



בכל מקרה טוב לשמוע.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2023 10:47

למיטב זכרוני 4 חדרים, 3 חדרים 1.9M ש"ח

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2024 23:30

לגבי נושא הנדלן בחו"ל אני כבר משקיע שנתיים וקצת ואני מאוד מבסוט, יכול לספר לך על החוויה ולצרף אותך לקבוצת משקיעים ישראלית.



גילוי נאות. אם תרצה להתקדם ולסגור עסקה עם אחד הגופים שאני סגרתי איתם אני מקבל סכום מסויים לא זוכר ממש כמה וכמובן לא מגדיל לך את הסכום על העסקה,וכמובן זו ממש לא הסיבה שאני מציע... רק לנסות לסייע כי אני מבסוט...

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2024 08:21

קבוצת ישראלים בחו"ל ועמלת חבר מביא חבר -נשמע מבטיח :)

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2024 09:05

ניחוש: לא השקעת בנדל"ן, השקעת ביזם נדל"ן.



לא על זה השרשור מדבר...

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2024 17:40

ניחוש: חבל שאתה מתנהג בצורה כה יהירה ועוד עונה לעצמך שהשרשור לא מדבר על זה, ראוי לשאול ולא לענות את התשובה ולהסיק מסקנות על אדם שאינך מכיר.



ההשקעה שלי היא בנדלן,דירה על שמי בליברפול 100% נדלן למיטב הבנתי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2024 17:59

איך אני אוהב את הצביעות הזאת, הרי שהמשקיעה מציינת שהיא מקבלת X על עמלת לחיצה על ספר שאתה קונה , לא הייתה מגיב תגובה כזאת בוא תסביר לי במה זה שונה אם זה לא גורע לאדם מהעסקה העמלה משולמת לא עליו כמו שאמרתי אלה רק על הצד שהוא קונה ממנו את הנכס.



אני בעצמי הכרתי דרך הקבוצה בפורום הספציפי הזה הכרתי אדם באחד המפגשים שאפנה אותי בדיוק להשקעה והזאת שאני מספר עליה והיה כנה להגיד שיקבל את העמלה בדיוק כמוני. והדבר לא גרע שקל מההצעה שקיבלתי אז מה הבעיה פה? אני משער (ותראה איזה יופי רשמתי משער כי אני לא מכיר אותך ואני לא יהיר כמוך לצאת בהצהרות על מה שאני לא יודע ולעקוץ בצורה בורה כזאת ) שיש לך עבר מפוקפק או רגשות מאוד רעים בנושא השקעות בחו"ל, אבל אנא אם אתה לא מכיר את האדם,העסקה תדבר לגופו של עניין ואל תסיק מסקנות בצורה עוקצת ומעליבה שכזאת, אתה מוזמן לשאול לגבי העסקה ואענה לך בשמחה וגם לשבת איתך על קפה, אני מזמין .



אין לי באמת עניין לגרום למישהו להשקיע אני יודע שגם לא תאמין לי אבל באמת ניסיתי לסייע בתשובתי ואני מתחייב שאם לאדם יפריע נושא העמלה שאני מקבל גם לא אעשה זה ושיהיה לו בהצלחה בעסקה במידה וירצה לעשות אותה.



הפורום הזה והמשקיעה עזרו לי בצורה שלא אוכל לתאר.



1. לפתוח תיק השקעות ולהגיע למצב שאני חוסך ומשקיע .



2. להשקיע בנכס בחו"ל על ידי אחד החברים פה בפורום וזו הסיבה שחשוב לי לנסות לסייע במעט שאני יודע והוא אכן מעט לעומת החברה המשכילים פה.



אבל שאדם שאתה לא מכיר,אתה לא יודע את העסקה שעשה ומחליט שבגלל שציינתי שיש לי עמלה העסקה הזאת היא מינימום עוקץ אחד גדול זה לא לעניין



ולא מכבד לא אותך ולא אותי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2024 18:48

אני לא חושב שהוא התכוון לעקוץ אותך בהערה שלו כפי שהוא יותר התכוון לשלוח עקיצה כלפי החברות/משווקים ישראלים שעוסקים בזה.



לי אין ניסיון עם נדל"ן בחול, אבל אני רואה מלא זבל על נדל"ן בחול במדינות שונות. דברים כמו "שים 250,000 שקל על הדירה על הנייר ועוד שלוש שנים תכפיל את הכסף שלך", או עסקה לדוגמא "דירה שנקנתה ב25% מתחת למחיר השוק, בלה בלה בלה...". זה מעורר אצלי את מיצי הקיבה, וכואב שאנשים לא מפסיקים לקנות את השיט הזה. ברור שלא כל משווקי הנדלן בחול הם כאלה, אבל אתה יכול להבין....

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2024 19:57

על איזה התנהגות אתה מדבר? לא "התנהגתי". כתבתי שאני מנחש, שהרי אין לי פרטים נוספים לגביך, שמדובר בהשקעה במיזם נדל"ן. כתבתי שהפוסט לא מדבר על השקעה במיזם נדל"ן.



אני גם לא מבין למה אתה מתייחס להשקעה במיזם נדל"ן כדבר שלילי. אולי אתה רואה את זה כדבר שלילי ולכן נעלבת...



גילוי נאות - אני עצמי מושקע במיזמי נדל"ן בארה"ב בעצמי בכמעט מליון שקלים. לא נדל"ן, מיזמי נדל"ן.

🕒 פורסם בתאריך: 24/01/2024 08:42

אני קודם כל מסכים שכנראה שקצת נפגעתי עובר על המידה על 2 התגובות בנוסף היה לי קצת יום לא פשוט אז קודם כל מצטער אכן התגובה הייתה קצת חריפה מידי.



התגובה לפניך הוסיפה לכעס שלי ושוב אני מתנצל עכשיו שאני קורא את זה אכן אין פה שום עקיצה.



אני מבין את כוונתך אבל ברגע שהוא רושם את זה על תגובה שאדם רשם אז זה דיי מתייחס להצעה שלו ,אני כן מסכים עם האמירה שהרבה נדלן בחו"ל יש זבל ועוקץ ונוכלים ללא ספק, אני חושב שהיה פה צורך להוסיף הסתייגות על עסקה שלא מכירים ולא להגיב בצורה כזאת לתגובה שאדם רשם כי זה מרמז על צורת המחשבה של העסקה שאני מספר עליה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/01/2024 11:47

הכל בסדר, מבין לליבך. כולנו בני אדם.

🕒 פורסם בתאריך: 24/01/2024 23:30

היי אנונימי,



אני עונה כיועץ משכנתא.



אני חושב שאתה ממש מחמיר עם עצמך, ולא לצורך. ראשית, אתה חושב על השקעות מוקדם יותר מרוב האנשים וזה כבר שם אותך בנקודה טובה.



כן, מחירי הדיור בישראל קפצו החל משנת 2021, אבל!! זה בכלל לא קשור למשכנתא.



חשוב שתדע, משכנתא בריביות גבוהות ובתנאים מאקרו כלכליים בעיתיים (שזה המצב כרגע) היא לא גזרת גורל, ולא חתונה קתולית.



זאת אומרת, שאתה יכול לקחת את המשכנתא, ולמחזר אותה בנקודת זמן בעתיד, כאשר הריביות ירדו.



אני אבהיר יותר לעומק:



יש סוגיות בתכנון תוכנית מימון שהן בלתי הפיכות ויש סוגיות שהן הפיכות.



הסוגיות הבלתי ההפיך: כמה הון עצמי אתה שם ברכישת הדירה. לקחת משכנתא גדולה ולהקטין אותה - זה תמיד אפשר לעשות. לקחת משכנתא קטנה ולהגדיל אותה - זה ממש קשה לעשות, או שזה נעשה בריביות ממש

הסוגיות ההפיכות: מה ההחזר החודשי, מה מבנה התמהיל, מה רמת הסיכון שלו וכו'. אלו פרמטרים שאתה יכול לשנות כל הזמן - על ידי פעולה של מחזור. כמובן, שלא כדאי שאתה באמת תמחזר כל הזמן, כי מחזור היא פעולה שעולה כסף ומייגעת מבחינה בירוקרטית, אבל אתה בהחלט יכול לשנות בעתיד (אם הריביות ירדו, וזה תלוי בתפקוד הממשלות הנוכחיות והבאות) את המשכנתא ולמחזר למשכנתא טובה יותר, מהמשכנתא הנוכחית.



אבל, גם זה לא באמת הבשורה שאתה צריך לדעת. הדבר המשמעותי באמת שאני רוצה שתדע - אתה חושב שזו תקופה נוראית לקחת משכנתא, אבל בפועל, זה תקופה מצוינת ואתה יכול למצב את עצמך למשכנתא מדהימה, ואני אסביר למה:



ריביות המשכנתא שאנחנו מקבלים בהלוואות שלנו בנויות מ חיבור אריתמטי של "עוגן" שהוא (ריבית חסרת סיכון RISK FREE RATE - אגרות החוב של ממשלת ישראל הנסחרות כל יום בבורסה לניירות ערך) ביחד עם "מרווח" - שזה בעצם כמה הבנק רוצה להרוויח על תיק המשכנתא שלך.



לפני שנתיים, כאשר העוגן היה בתחתית (תוכל לראות כאן [2] עד רכבת ההרים בעוגנים (אגרות החוב של ממשלת ישראל)) - הבנקים דרשו (וקיבלו) מרווחים מאוד גבוהים (המרווחים נעו בין 1.6 ל2.1%) . החיבור של השניים ביחד יצר כמובן ריביות מאוד אטרקטיביות.



כעת, המצב התהפך. העוגנים (שוב, אלו אגרות החוב של ממשלת ישראל) עלו מאוד למעלה. הבנקים הבינו שאם הם ידרשו את המרווח שדרשו אז, זה יתורגם לריביות מאוד גבוהות, ואז אף אחד לא ייקח משכנתא, ולא יהיה להם עסק. אז הם הורידו את המרווח מאוד. כיום המרווחים הם בין 0.6-0.9%.



למה זה מעניין? כי אם אתה תיקח כעת משכנתא בריבית משתנה המבוססת על עוגן אגח מדינת ישראל, אתה תקבל אותה במרווח נמוך מאוד, הרבה יותר נמוך ממה שהיה לפני שנתיים. ולמה זה באמת מעניין? כי אם המצב המאקרו-כלכלי של מדינת ישראל ישתפר, אתה תהנה באופן אוטומטי מירידית ריביות במשכנתא שלך (זה יקרה בהלוואות המשתנות בלבד, לא בהלוואות בריבית קבועה). אתה יכול לקבל הלוואה משתנה לתקופה של חמש שנים, שיכולה עוד חמש שנים, לרדת ב אחוז/אחוז וחצי בקלות (אני מדגיש שוב, אנחנו צריכים שהמצב בישראל ישתפר כדי שזה יקרה).



שיהיה לך המון בהצלחה ותהיה אופטימי, יש לך יכולת כלכלית מרשימה מאוד, ואתה יכול לעשות דברים ממש יפים בנדלן.



אייל מ FINWIZ



תוכל לקרוא עוד על מרווח במשכנתא כאן [1]



[1] [הקישור הוסר מטעמי אבטחה] .*************/מרכז-הידע/מושגי-ייסוד-בהלוואות/



[2] [הקישור הוסר מטעמי אבטחה] .*************/moRTGAGE_STATS/#UNIT4

🕒 פורסם בתאריך: 24/01/2024 23:37

אני רוצב גם להעיר על נושא של נדלן בחול.



חשוב לי ראשית לומר, שאני לא משקיע בנדלן בחו"ל (מסיבות שאני אתאר עוד רגע).



אני חושב שלפני שאתה קונה נדלן בחו"ל - תקנה נדלן בישראל!



בישראל, בניגוד לחול, אתה יכול לקחת משכנתא (וכך להגדיל אתה ROI שלך), אתה ממוסה רק 10% (ומטה, בזכות חוק ההסדרים החדש) בניגוד ל25%, היכולת שלך לתפעל את ההשקעה בעצמך גבוהה הרבה יותר, זו בוודאי השקעה שרמת הידע שלך גבוה מהידע על השקעה בחול.



אם אתה הולך לקנות נדלן בחול, אתה צריך לשאול את עצמך טוב טוב למה זו השקעה טובה יותר מS&P500.



כלומר, ברור שנדלן הוא לכאורה השקעה בטוחה יותר, והשקעה תזרימית (ביחס להשקעה ב SNP500 שהיא הונית). אבל האם לא כדאי פשוט לבצע השקעה בשוק ההון המספק תגמול תזרימי?



השקעה ב שוק ההון ביחס לנדלן היא השקעה:



1. נזילה



2. סחירה



3. ממוסה גם כמס רווחי הון.



אז למה להשקיע בנדלן בחו"ל?

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 00:05

אני משער שמדובר עוד בשאריות של הטראומה של משבר מניות הבנקים ומשבר הדוט קום שהשאירו הרבה אנשים בתפיסה שהשקעה בשוק ההון היא הימור מסוכן, ונדלן זה ללכת על בטוח.



גם בנדלן בחול אפשר לעשות רווחים יפים, אבל דרך משווקים ישראלים כאשר רמץ הידע שלך על השוק והמדינה הספיציפים הרווח מוגבל והסיכון לא.

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 00:12

אפשר לעשות רווחים מדהימים בנדלן בחו"ל.אבל לאור היותו ללא ממונף - למה זו השקעה עדיפה מהשקעה אחרת המניבה לך 5%?



כל משקיע שרוצה להשקיע בנדלן בחו"ל צריך לשאול את עצמו מה התשואה העודפת שהוא דורש ביחס להשקעה בשוק ההון כדי לפצות על כך שזו השקעה לא נזילה, לא סחירה, לא מפוזרת, לא מגוונת וברמת אינפורמציה נמוכה יותר.



לעניות דעתי, בנדלן מניב בבחו"ל, אין צידוק להשקעה כזו.