דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל?

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2024 19:36

שאלות מעולות, מצטרף

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2024 20:44

התשובה תלויה בטיב העיסקה. למשל, אם אתה זוכה בהנחה של מיליון שקל, 50% הנחה משווי שוק (-אל תפתח ציפיות, כבר אין כמעט כאלה), לכאורה שווה לשים אפילו כל ההון.



במחיר למשתכן יש הטבה גם באופן חישוב המשכנתא (מחושב כ% משווי שוק, ולא ממחיר העיסקה) כך שחלק ההון בעיסקה יכול להיות קטן מאוד, והשאר משכנתא.

זו שאלה כללית, הנכונה בכל קניית דירה. התשובה תלוייה בין השאר, באלטרנטיבה לכסף, וביכולת תזרימית.

גובה הנחה (או % הנחה) משווי שוק X סיכויי זכייה.



(יש שרשור פעיל אחר בו העלו טענות על אופן החישוב הזה)

לרוב, בדירה גדולה יותר ההנחה גדולה יותר, ו% ההנחה קטן יותר, לשיקולך.

אם נותרתם במצב "זכאות", זה לא אמור להיות רלוונטי.



ליתר ביטחון, הייתי פונה לגוף ממנו הוצאתם זכאות ומוודא שברורה לי הפרוצדורה הרישומית במקרה כזה.

אני זכיתי, כ50% הנחה מהמחיר היום (כ35% ממחיר דירה דומה על הנייר אז)



זכייה לפני 4 וחצי שנים, חתימת חוזה לפני שנה, מפתח השבוע בעזרת השם D:



איכות בנייה טובה, מפרט בסיסי. אין תלונות



שמעתי גם סיפורים אחרים, זה מנעד מאוד רחב בין כישלון (1) לבין זכייה בלוטו (10). אני חושב שהממוצע איפשהו באזור 8-9.



חשוב לציין שההגרלות היום ברובן משתלמות פחות, אבל יש יוצאי דופן.



לא ממליץ פה כלום. בהצלחה

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2024 10:06

תודה על התשובה!



שאלה מתמטית - האם נכון לחשב את סיכוי הזכיה בסכימה של סיכוי הזכיה של כל הגרלה באותה עיר? הרי פר הגרלה הסיכוי הוא בערך 0.5% אבל אני לא בטוח שנכון לסכום את כל ההגרלות באותה עיר (הרי אפשר להירשם לכל ההגרלות באותה עיר).



אשמח גם לשמוע עוד דעות על העניין של אמנם מקבלים כ-20% הנחה אבל מקבלים את הדירה לאחר כ-5 שנים - איך משקללים את זה?

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2024 10:29

לסכום זה לא נכון - אם הסיכוי לזכות בהגרלה היה 0.4, האם ב-3 הגרלות הסיכוי היה 1.2?



בתוך אותה עיר, כנראה שכמעט כל המשתתפים נרשמים לכל הפרוייקטים, אז צריך לקחת את כמות המשתתפים ולחלק לסך כל הדירות בפרוייקטים אליהם נרשמת.

בסדר ראשון - בודקים כמה דירה דומה עולה היום ומה דמי השכירות שניתן לקבל עבורה. מצד שני מה התשואה על ההון העצמי שאתה יכול לעשות בשנים אלו.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2024 10:49

הדרך הכי קלה לחשב את זה היא לחשב את הסיכוי שלא תזכה בשום הגרלה, ואז לחשב את המשלים.



אז נגיד והסיכוי לזכות בהגרלה הוא 0.005 כמו שאמרת, ויש שלוש הגרלות, אז הסיכוי לזכות באחת לפחות הוא:



1



פחות



0.995 בחזקת 3



שזה יוצא 0.01492, כלומר 1.49%

🕒 פורסם בתאריך: 05/08/2024 23:19

ההחלטה על כן/לא משכנתא היא בהתאם להאם התשואה על הכסף שלא תשים על הדירה, כנראה דרך הבורסה, תהיה גבוהה מריביות המשכנתא, לא? (בהנחה שב2 התרחישים גודל ואיכות הדירה זהים)

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2024 13:23

אהלן DK!,



עונה כיועץ משכנתא.

הדבר הכי חשוב להבין במחיר למשתכן - אם אתה רוכש את הדירה - אתה תוקע את הכסף ללפחות 5-7 שנים. אתה לא תוכל למכור את הדירה ולהפגש שוב עם הכסף שלך. זה משהו שממש חשוב לקחת בחשבון.

זה כמובן נתון לשיקול דעתו ואהבת הסיכון של כל אדם ואדם, אבל לעניות דעתי כדאי לך לשים כמה שפחות. במקומות מסוימים בארץ, יש לך אפשרות לרכוש דירה חדשה ב 60 אש"ח, ובכך להפנות את ההון שלך לרכוש את הדירה שאתה באמת רוצה לגור בה (אני יוצא מנקודת הנחה, שכפי שתיארת, הדירה תשמש אותה להשכרה)



בהצלחה,



אייל ריטברג