המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2024 23:09

מצאתי דירה שאני רוצה לקנות, אין ברחוב עסקאות בערך 2-3 שנים אחורה וכל העסקאות שיש הם מחיר משמעותית יותר זול ממה שהמוכר מבקש

הדירה לא חדשה והמוכר מבקש מחיר שקרוב מאוד למחיר של דירה חדשה מקבלן, הצעתי למוכר 5 אחוז פחות מהמחיר שהוא מבקש ולא נראה שיש

גמישות מצד המוכר (למרות שהסברתי לו שהמחיר שלו גבוה מאוד), אני יודע שהמוכר מנסה למכור את הדירה לפחות שנה וכבר הוריד קצת מהמחיר שביקש בעבר

האם יש דרכים או טיפים לניהול משא ומתן במצב הזה ? (הדירה גם אחרי 5 אחוז פחות שהצעתי חורגת לי מהתקציב ואני דיי נמתח במצב הזה)?

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 01:14

תן הצעת מחיר, כתוב זיכרון דברים עם ההצעה שלך, לו"ז לתשלום שגם מפגיש את המוכר עם הכסף מהר, ואז תקווה שהוא ישנה את דעתו.

אם הוא רוצה מיליון, ואתה מציע חצי מזה, לא תיפגשו. אבל אם הוא רוצה מיליון ואתה מציע 850 אלף, ואומר לו "הכסף אצלך תוך יומיים אם אתה חותם" יש סיכוי שישנה את דעתו. לומר לו שהוא מנותק ממחירי השוק לא יעזור לדעתי, הוא פשוט יחכה לפראייר שיהיה מוכן לשלם.

להפגיש אותו עם הכסף יעזור יותר לדעתי.

אם לא עוזר, תמשיך לחפש...

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 08:37

לא כדאי להימתח. תחפש עוד

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 08:50

כן. תמשיך לחפש ותפסיק להציק למוכר, ככל שאתה מושך את המשא ומתן ככה אתה נראה יותר נואש.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 18:42

ההצעה לחפש עוד או ללכת ולא להציק למוכר קצת בעייתית,כי אין מספיק דירות באיזורים שאני מחפש והדירה הזאת ממש טובה

אבל במחיר מופקע (לפי דעתי 100-120 אלף יותר ממה שהיא באמת שווה בהשוואה לדירות אחרות בגודל שלה)

ננתי הצעה אחת למוכר והוא לא חזר אליי (ההצעה היא 100K פחות ממה שהוא פרסם) נניח ואני רוצה לשפר את ההצעה בכמה כדאי להציע כדאי

שהמוכר כן ילך לכיוון העסקה ולא לכיוון פיצוץ עסקה ?

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 18:57

תוסיף 50K כדי להראות רצינות.

אם כי ממה שכתבת נראה שגם זה לא יעזור. הוא גר בדירה, לא לחוץ, ומחכה לקונה מתאים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 19:54

50K כבר מביא אותי למחיר של דירה חדשה מקבלן,המחיר של המוכר גם ככה יקר...

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 20:00

הגישה שלך ילדותית. זה שתתבכיין על המחיר לא מקרב אותך לדירה.

רוצה ממש דווקא את הדירה הזו? יש לזה מחירים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 20:34

במצב דומה, אני עוקבת אחרי דירת 3 חדרים שראיתי ביד 2 ומפורסמת כבר מעל חצי שנה במחיר יקר של 2 מליון, בינתיים בעלת הדירה הורידה רק 20000 במחיר ועדיין לא מצליחה למכור. אמנם הדירה משופצת עם ממ"ד ושני שירותים אבל עדיין זה בניין ישן, לעומת דירת קבלן חדשה ההפרש הוא לערך 200 אלף שקל לא כזה הבדל אטרקטיבי.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 20:58

העניין הוא שיש אנשים שחיים בסרט במדינה שלנו, באותו רחוב יש גם מישהו שמנסה למכור דירה יותר קטנה מזו שאני רוצה בחצי מיליון שקל יותר

אנשים מפרסמים מחירים מנופחים והמצב הוא שאף אחד לא מוכר במחירים שהם מבקשים, זה לא הגיוני לשלם מחיר של דירה חדשה מקבלן על דירה בבניין ישן

השאלה היא איך לנהל את המצב בצורה הכי טובה כדאי כן לסגור עסקה

הפער בין מה שהמוכר פרסם למה שאני הצעתי הוא 100K (על דירה שמחירה מעל 2 מיליון....)

האם להוסיף 25K או 50K כן ישכנעו את המוכר למכור ?

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 21:16

מאיפה מישהו כאן בפורום אמור לדעת מה עובר בראש של בעל דירה אלמוני?

הגישה הכי נכונה היא כמו שכתבו לך לתת לו הצעת מחיר, להסביר לו שאתה מוכן לסגור עסקה מיידית, ואולי להוסיף שאתה פתוח להתגמשות קטנה, תן לו להתבשל עם זה ולהחליט.

ואף אחד לא "חי בסרט" כל אחד עושה מה שנכון לו עם הנכסים והכסף שלו, אתה לא יודע מה השיקולים שלו והוא לא חייב למכור לך את הדירה במחיר השוק שלה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 21:21

אתה מחפש הגיון במקום שאין בו היגיון.

זכותו של בעל הדירה לדרוש איזה מחיר שהוא רוצה.

יכול להיות שיגיע מי שיסכים לשלם, ויכול להיות שלא.

אתה רוצה שהנכס יהיה שלך? תשלם לו את מה שהוא רוצה.

אני פעם כמעט פוצצתי עיסקה של 3 מיליון ש"ח על פער של 150 אלף ש"ח ביני (הקונה) למוכר.

לבסוף התקפלתי ושילמתי למוכר את מה שהוא ביקש.

רצה הגורל ולאחר שנה קבלתי הצעה למכור ב-4 מיליון ש"ח.

זה לימד אותי שלפעמים אנחנו נתפסים על אגו וזוטות.

ד"א, לא מכרתי את הנכס בזמנו, והיום הוא כבר שווה מעל ל-6 מיליון. המחשבה שבגלל 150 אלף ש"ח לא הייתי מרוויח 3 מיליון מזעזעת אותי כל פעם מחדש.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 21:35

דעתי וניסיוני, בגדול יש 2 סוגי מוכרים:

1. מי שבאמת רוצה למכור.

2. מי שמחפש פראייר.

מי שמפרסם את הדירה למכירה במשך שנה הוא תחת הקטגוריה השנייה (למעט מקרים יוצאי דופן).

בהנחה ואתה לא פראייר והמוכר הוא מהסוג הראשון:

תיפגש עם המוכר אחרי שבחנת את הדירה מספר פעמים. אם גילך צעיר (30 ומטה), תיפגש איתו עם אחד מהוריך, תנסו להגיע לעמק השווה. אם הוא מתעקש על מחיר גבוה מדי (כלומר יותר ממחיר שוק) תן לו את ההצעה האחרונה שלך, תדגיש שזה ההצעה הסופית שלך ואם הוא ירצה להתקדם אז אתה רציני ומוכן לסגור ואם לא אז תיפרדו כידידים.

חשוב מאד לנטרל אגו, כעסים ותחושות רעות, זה בסך כל ביזנס, שום דבר לא אישי. מכירת דירת אצל אנשים יורד לפעמים לפסים אישיים כי יש להם קשר רגשי לדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 22:03

תודה אורי

המוכר מבקש X מיליון + 100K

אני הצעתי X מיליון

(כלומר פער של 100K)

הייתה סוג מסויים של התעניינות מצד המוכר לגבי שיפור ההצעה מהצד שלי ואמרתי למכור שהמחיר שלו גבוה מאוד

הוא אמר שהוא יחשוב על ההצעה ומאז לא חזר

כמה לפי דעתך צריך לשפר את ההצעה ? (בצורה שלא תגרור עוד סחטנות מצד המוכר כי X + 100K זה מעבר למחיר דירת קבלן

ופה מדובר על דירה של כמעט 15 שנה.... רק במיקום שלי אישית מאוד מתאים)

(ברחוב אין עסקאות והעסקה האחרונה לדירה שאפשר להגיד שהייתה דומה הייתה X - 0.5 מיליון לפני בערך שנתיים וחצי)

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 22:21

אני לא יודע שום דבר בביטחון אבל זה עושה רושם של מוכר מהסוג הראשון. אני מנחש שגם אם תיתן לו את המחיר המבוקש הוא פתאום יחליט שהוא מבקש יותר.

אם אתה תתקפל עכשיו והוא באמת רוצה למכור, תציע לו עוד 50K הוא ידע שאתה לחיץ, רוצה את הדירה ובספק רב תפוצץ עסקה על 50K ש"ח, אולי הוא יסכים לרדת ב50K כדי שתרגיש טוב.

עושה רושם שגם אתה לא רציני, אתה כבר מוכן לשלם עוד 50K בשביל לסגור אז על 50K אתה תפוצץ את העסקה???

מהצד עושה רושם שאתה חושב שהיא שווה את המיר המבוקש ואתה סתם רוצה להוריד משהו כדי להרגיש טוב עם עצמך.

חוק מספר אחד במיקוח: אתה חייב להיות מוכן לקום מהשולחן, אתה לא מוכן אז תשלם יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 23:10

לא מבין את ההשוואה לדירת קבלן. אישית אני מעדיף דירה ממישהו שגר שם, ככה אני יודע על כל הפגמים ולא מופתע ומתחיל משא ומתן על תיקונים.

בכל מקרה, למה אתה לא קונה דירת קבלן אם זה אותו מחיר ואתה מעדיף אותה?

🕒 פורסם בתאריך: 22/02/2024 23:37

הדירת קבלן נמצאת במיקום שלי אישית לא מתאים

אני לא יודע אם בדירת יד 2 אין פגמים (זאת דירה של כמעט 15 שנה...) , את הדירת קבלן אני לא רוכש כי המיקום שלה לי מסיבות מיוחדות לא מתאים

(יתאים כמעט לכל מישהו אחר שהוא לא אני...)

המחיר של הדירה הזו עובר את הסף הכי עליון שאני יכול לשלם ,ככה שהעוד 50K הם דיי משמעותיים (זה כסף שיועד לצורך ריהוט הדירה אחרי קניה וכו...)

הבעיה העיקרית שלי היא זה שאין דירות נוספות באזור שאני מחפש ואם יש אז אלו דירות משמעותית יותר יקרות (כ500K יותר)

🕒 פורסם בתאריך: 23/02/2024 00:14

במקרים כאלה, הייתי מנתק מגע שבועיים שלושה, ואז מתקשר. שואל לשלומו ועושה שיחה רגועה ואז שואל אם מוכן להפגש ולסגור.

כן כן. לא לא.

זה נותן לו להתבשל קצת זמן ולראות שאין לו עוד הצעות.

ואז אני מופיע שוב.

לא ממליץ ואין בבעלותי דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/02/2024 00:23

מבין שהמיקום משמעותי עבורך. בסופו של דבר לכל אחד שקונה דירה יש איזשהי נקודה שתפסה אותו, אחרת לא היה קונה. אצלך זה המיקום, אצל מישהו אחר זה יהיה האמבטיה. זה לא באמת משנה. יש לך דירה שאתה נעול עליה אבל לא מוכן לשלם.

לא אומר שאין פגמים, אני אומר שאתה מודע לפגמים כי המוכר חייב לנהוג בתום לב ולגלות לך. וגם אתה יכול לראות בעצמך. מה גם ש15 שנה זה דירה יחסית חדשה.

סתם נקודה כללית - במשא ומתן אתה צריך להבין מה הנקודות שאתה מוכן להתפשר עליהן ומה לא. או שאתה מוכן להתפשר על אלמנט הזמן ולחכות כמה חודשים כדי שתצוץ דירה נוספת או שאתה מתפשר על המחיר ומשלם יותר. אתה לא יכול לקבל גם וגם. דרך אגב, זה נשמע שהמוכר מבין את זה והוא מוכן לחכות לקונה הנכון כדי לא להתפשר על המחיר.

איך להתמקח על המחיר ?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן