🕒 פורסם בתאריך: 24/03/2024 13:41
היום בכל הסכם פינוי בינוי יש סעיף שאומר שההסכם סותר כל הבטחה או התחייבות אחרת, זה סעיף שהמטרה שלו למנוע הסכמים אישיים כפולים כאלה. התפקיד של הנציגות, עו"ד הדיירים ושל כל הדיירים האחרים הוא לוודא שהסעיף הזה באמת יהיה כמה שיותר מקיף וחסין מתרגילים כדי לשמור על השוויוניות של הפרויקט. יש גם סעיף שאומר שהדיירים בהסכם מתחייבים אחד מול השני לעמוד בו ולא רק מול היזם.
בעיני הדרך הנכונה לקדם אינטרסים חריגים היא רק באמצעות ההסכם, לדוגמה להוסיף סעיף שקובע נוסחה לקבלת תמורה חלקית לדירות עם חריגות בנייה, וכל מי שיש לו חריגת בנייה ייהנה מהסעיף הזה בשוויוניות, גם אם יש רק כמה דיירים כאלה.
יכול להיות שאיש המקצוע שצריך לפנות אליו במקרה הזה הוא שמאי מקרקעין שיכין לך שומה שמראה שהערך של הדירה שלך גבוה יותר מהשומה שערך השמאי מטעם הדיירים האחרים, אבל גם אז המטרה היא לתקן את ההסכם ככה שכל מי שנמצא במצב דומה לשלך ייהנה מהתיקון.
האם יכול להיות שלמרות סעיפים כאלה עדיין יש יזמים שמגיעים להסכמות חשאיות עם חלק מהדיירים? אני לא יודע, אבל אם דבר כזה יתגלה בזמן זה עלול לעצור את כל הפרויקט, וגם אם זה יתגלה באיחור זה יכול להוביל לתביעות משפטיות נגד הדיירים האלה ולפגיעה במוניטין של היזם. אני חושב שיזם שמעוניין לפעול בדרך הזו בדרך כלל ינסה למחוק מההסכם את הסעיפים שאוסרים על זה או להוסיף להם סייגים וזה אמור להבהיר לשאר הדיירים מי היזם הזה.
אם אתה מסוגל לגבש קבוצה מספיק גדולה של דיירים אז יכול להיות שתוכלו לדרוש מהיזם לממן לכם עו"ד חדש שייצג רק אתכם. בפרויקטים גדולים קורה שיש כמה עורכי דין שמייצגים בניינים שונים וחותמים בשם כל בניין על הסכמים שונים עם הבדלים ביניהם.
פחות מקובל שבאותו בניין יש יותר מעו"ד אחד על חשבון היזם. אם הפרויקט מספיק רווחי אז יכול להיות שאתם גם יכולים לממן לעצמכם עו"ד כזה בלי היזם.
עורכי הדין בדרך כלל ממליצים שכל הדיירים במתחם יעבדו רק עם עו"ד אחד, אבל אני לא בטוח שההמלצה הזו נכונה.