ראש העין שכונת נווה אפק, בעיקר בתים טוריים.
אחלה עיר, שכונה מעולה, אחלה חינוך.
המינוס זה פקקים ביציאה מהעיר בבוקר וכפי שנאמר הרכבת נמצאת מחוץ לעיר ....
לא מסכים, ראיתי כבר כמה מוכרים שמכרו בעסקאות התחדשות עירונית לדוגמה בשלב שהיטלי ההשבחה חלים עליהם. זה כבר שלב די מתקדם בעסקה ויוצר הרבה בעיות.
עו"ד מנוסה היה מונע דבר כזה מלכתחילה....
1. הגיוני שמחירי הדירות ירדו והרווח היזמי יישחק.
2. בפינוי בינוי יש תקן שמאי (תקן 21) שמגדיר רווח מינימאלי של 17% ליציאה לפרוייקט. מתחת לזה בנק לא ילווה. בתמאות זה לא קיים.
3. סך כל הדירות מהתחדשות עירונית כיום הוא שליש מהיצע הדירות. בפינוי בינוי שהוא המסה הקריטית אני חושב, בד"כ קשה יותר ליזמים לא...
לפעמים כחלק ממתחם גדול יותר של פינוי בינוי, "דורסים" גם בניינים שעברו תמ"א 38 אז זה לא אומר שבהכרח היא לא תהיה מועמדת (וכמובן, גם לא מחייב שכן תהיה)....
כי היו רגילים לעולם של ריבית 0 בו לא משנה באיזה בלוקים שמת את הכסף - הרווחת.
הכל תלוי במספרים של העסקה. מינוף נותן לך יכולת לייצר תשואה גבוהה משמעותית יותר על ההון העצמי ומשאיר לך כסף פנוי לפזר להשקעות אחרות.
לא לשכוח שמינוף עובד ל2 הצדדים ויכול גם להזיק מאוד אם לא יודעים להשתמש בו.
בדיוק להיפך....
כל מה שאורי אמר + קח בחשבון שבהיעדר גורם מנוסה ביזמות מהצד שלכם, לצאת לבנייה עצמית עלול לכלול המון טעויות, עיכובים וברבורים שחורים נוספים שינגסו משמעותית בתשואה....
אתה צריך לראות מה נמכר היום בדירות החדשות ולהוסיף/להוריד את מה שאתה חושב שיקרה בשוק בנקודת הזמן העתידית שלך.
לגבי רמת גן, קח אותי בערבון מוגבל כי רמת השקמה זה שכונה שאני פחות בקיא בה, אבל מעריך שסביבות 35k-40k ש''ח למטר נמכרות היום דירות של 5 חדרים.
הכי טוב - מתווך שחי את השכונה....
אני חושב שכל מה שמוגדר בעל זכות חוזית ישירה לקבלת נכס פיננסי אחר.
מלאי - אין לך הבטחה ישירה לקבל עליו כסף, אתה תלוי בפעולת מכירה.
פיקדון - יש לך חוזה מול הבנק עם ודאות של 100% לקבל הכסף....
אל תבנה על חלוקת רווחיות עם היזם.
ודו"ח 0 הוא מסמך פנימי (שנערך ע״י שמאי, לא מפקח) שעובר לבנק. אין לך יכולת לראות אותו.
בדוח 0 מגיעים לרווחיות הפרוייקט ומשם יגזרו את חלוקת הרווחים (בד"כ מעל 18%).
משאלתך על השדרוג אני מבין שחלוקת הרווחיות שלכם הוגדרה בשדרוג במטרים בדירה ולא בכסף פיצוי?
לגבי שדרוג...