המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 28/04/2024 23:07

אשמח לחכמת ההמונים:

זכינו בזכות לדירה ב״דירה בהנחה״ בקריית גת. הפרוייקט הוא בשכונה חדשה לגמרי שמיועדת לאוכלוסייה החרדית.

אין עוד כלל היתר בנייה בפרוייקט, לא ברור מתי יהיה ומתי הדירה תיבנה.

רקע: אין ולא הייתה לי כוונה לגור בקריית גת. אני לא חרדי, חילוני גמור. כל העניין הוא להשקעה בלבד, להשכיר ל5 שנים ואז למכור, בתקווה ברווח.

עניין השכונה החרדית גורם לי לחשוש מהעסקה:

1. אני בכלל לא מכיר את קריית גת (טוב זה לא קשור לצביון החרדי)

2. זה מצמצם את שוק השוכרים הפוטנציאליים מאוד, וכמובן גם את שוק הקונים לאחר X שנים.

3. אוכלוסיית היעד של השוכרים היא אוכלוסייה לא חזקה כלכלית.

4. אני חושש שיהיו לא מעט כאבי ראש עם השוכרים הפוטנציאליים, עוד יותר מאשר בשכירות רגילה - אנחנו באים מעולמות שונים לגמרי.

האם למישהו יש ניסיון בעניין ויכול לייעץ? אילו בירורים הייתם עושים לפני קבלת החלטה?

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 01:07

הנקודה הראשונה היא בעצם לב כל העניין.

תתחיל להכיר. חפש קבוצות פייסבוק של קריית גת, חפש קבוצה של הזוכים, שם תמיד יש אנשים שמכירים קצת יותר.

מן הסתם המוטיבציה היא הרווח אז תנסה לגבש מספרים. יש פרויקטים בשוק החופשי בסביבה כדי להשוות?

לגבי 2 זה מאוד תלוי אם השכונה היא קהילה מאוד מסוימת או דתיים/חרידים מגוונים ואז דווקא ביקוש לדירות הוא די מובטח..

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 07:58

למה נרשמתם להגרלה דווקא שם? מה מחיר הדירה בהשוואה למחירי שוק של דירות באזור?

אפשר למכור תוך 7 שנים מהזכייה (עד כדי מיסים).

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 10:44

2 שאלות עיקרית:

1. האם אתה ממקסם את התקציב שלך? אם יש לך תקציב של X ואתה משקיע רק שליש מX אז זו השקעה גרועה.

2. כמה ההנחה? אם היא משמעותית הייתי הולך על זה, אם לא אז לא.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 14:03

אני לא מבין מה זה אומר.

אין לי תקציב ידוע מראש, אני יכול לקחת פחות משכנתא ולהשקיע יותר הון עצמי.

שאלה טובה, אני לא יודע ואני לא יודע איך לבדוק.

מדובר בשכונה גדולה חדשה שעתידה מקום ממערב לכביש 40, כרגע אין עדיין תוכניות ואין אישורי בנייה. כרגע זה שדות. אז אין ממש נתונים על מחירי דירות דומות בשכונה. גם אין לי דרך לדעת מה יהיה גודל הדירה,מחיר מדויק וכו׳.

אם לשפוט חישוב גס לפי מחיר למ״ר ממוצע בקריית גת - נראה שההנחה תהיה משמעותית.

באתר מדלן מחיר ממוצע למ״ר בעיר הוא סביב 15אלף ובפרויקט המחיר המפורסם הוא 12.5 - ואמורה להיות עוד הנחה של מחיר מטרה של25% או 300אלף ש״ח.

אם אני מבין נכון את החישוב מדובר בהנחה של כ400-500 אלף ממחיר השוק.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 14:05

כדאי לך לחשוב טוב טוב ולברר לפני שאתה נכנס לזה.

זה מאוד תלוי איזה פרוייקט בדיוק ולאיזה אוכלוסייה חרדית ספציפית השכונה מיועדת (או אם זה בכלל מיועד)

לא דומה התעסקות עם חבדניקים למשל, לחסידי גור (שננצאים בעיר במספרים מכובדים) או בעלז.

למשל, בחלק מהקהילות/חסידויות יש ועדת קבלה שמחליטה מי בכלל יכול לשכור אצלך + ועדה פנימית שמחליטה מה המחיר המקסימלי, ואין אף אחד בקהילה שישלם לך אגורה יותר, ואז אם לך זה מדי נמוך, מה תעשה? תעבור לגור שם בעצמך?

אתה צריך להבין, שבחלק מהמקרים (לא יודע כלום על ק. גת, תברר לבד) אתה לא מתעסק עם שוכר אינדבדואל אלא יותר עם קולקטיב מאורגן של שוכרים, ואתה לא הצד החזק.

לך תקרא קצת למשל על ערד.

עוד משהו ששווה לברר קודם, זה שזוגות חרדים מקובל מאוד שאם הולכים ל"פריפריה" אז זה לדירה קנויה, לא לשכירות, ובגלל שאתה לא היחיד שקנה ורוצה להשכיר ולא יכול למכור, זה מושך את מחירי השכירות בפרוייקטי ענק כאלה ללמטה לתקופת האי-מכירה, ומשמעותית.

שורה תחתונה, לדעתי, הכלל הוא מה (ומי) שאתה לא מבין בו, אל תשקיע בו תקף גם לכאן.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2024 16:12

שמאי.

זה לא אומר דבר.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2024 00:58

מה יהיה באותם שוכנות עתידיות - איש לא יודע.

זה מעין 'מיני עיר' חדשה.

כמובן שמרבית הסיכויים שזה אכן תהיה שכונה חרדית, הן מחמת תכנון הבנייה, והן מחמת שסביר (אולי ניתן לבדוק?) שרוב הנרשמים להגרלות אלו היו חרדים.

אבל לרדת לרמת תת מגזר? קשה לדעת. זה יותר נראה בכיוון של כמו רמה ד' בבית שמש, מגוון חרדי חסידי-ליטאי.

שיקול חשוב בנושא זה שבד"כ זה פרוייקטים גדולים שיוצאים יחד לשוק, הן לשכירות והן למכירה.

כך שהשכירות בהתחלה נמוכה, עד שמתייצב הביקוש, וגם המכירה, מי שלחוץ למכור מייד לאחר השחרור לשוק אחרי 5/7 שנים, יצטרך להתפשר עקב ההיצע.

בגדול חברים שלי (חרדים) שבדקו בזמנו את ההגרלה, אמרו לי שזה הנחה די יפה, אבל האמת שקשה להשוות בין מחיר היום של השכונות האחרות לשם.

(למשל בבית שמש, רמה ד' כיום עולה יותר מהרמות הקודמות)

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2024 01:23

רק על עצמי לספר ידעתי:

קנינו דירה במחיר למשתכן, באיזור חרדי

רוב הזוכים היו אנשים שאינם שומרי מצוות, כך שרצו להשכיר ולהמתין למגירה

ההתחלה היתה קשה, הרבה דירות יצאו לשוק יחד, חלק מהשוכרים היו פחות איכותיים, ולבעלי הדירות שלא מכירים היה מאוד קשה להתקדם.

רק משפחה אחת קיבלה החלטה לבוא לגור פה,

היה נחמד עד כדי שכבר עברו מכאן ושומרים על קשר טוב.

לאט לאט המצב התייצב, מחירי השכירות עלו, אנשים שגרים פה עזרו לאלו שגרים רחוק,

היום אפשר כבר למכור פה את הדירות

מי שקנה עשה רווח נאה, בין במחיר השכירות ובין במכירה

היו פה למיטב ידיעתי 2 מקרים של משכירים שנפלו בפח עם שוכרים גרועים עד כדי נזק של עשרות אלפי שקלים לדירה.

זה יוצא מן הכלל, ולא יודעת האם יש איך לגדר כנגד זה. בכל מקום.

כבעלת דירה, וגם כמי שחברה בקבוצת השכנים

אני יכולה לומר שבפועל זה לא עסק של עדר מול עדר, אלא בסוף עסקה בשוק החופשי בין שוכר למשכיר מרצון.

אף אחד לא מחייב מישהו לשכור / להשכיר

ובכל עסקה הצדדים עושים את השיקולים שלהם, כמקובל (חוזה ארוך טווח, מנגנון העלאת מחיר, וכו')

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2024 01:26

אני חושבת שזה סיכון קלוש במקרה שמתואר. צפויות שם המון דירות וכל מיני קהלים.

מסכימה. זה משהו שכדאי לקחת בחשבון ולהיערך אליו, במידת הצורך.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2024 09:08

סביר מאוד שאת צודקת, כמו שכתב גם

אני באמת לא מכיר את הפרויקט והדינמיקה שם, ואין לי שום סיבה לחשוב או לנחש אחרת ממה שכתב @צדיק

האמירה הייתה להציע למי שבא לשים חלק נכבד מכספו, שכדאי לו לברר/לוודא/להבין טוב בין השאר את ה"סיכון" הזה כשמשקיעים בדירות פרוייקטים לחרדים, שכוללים הרבה תתי קבוצות שמתנהגות אחרת לגמרי אחת מהשניה בשוק הדיור.

ואם הדרך היחידה של המשקיע להבין איזה קבוצה תהיה באיזור הדירה שלו, ומה ההתנהגות של הקבוצה המדוברת בשוק הדיור זה בעזרתם האדיבה של כמה אנונימיים נחמדים באינטרנט, אני, אישית הייתי נמנע.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2024 09:33

כלומר, שעד שהדירה תהיה מוכנה - כבר תוכל למכור אותה,

אז על מה כל הדיון?

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2024 09:37

יש הבדל בין פרוייקט קבלני, שאפשר לעשות בו 'קבוצת רכישה' יזומה ע"י קהילה מסויימת, לבין מחיר למשתכן.

מחיר למשתכן מטבעו פתוח לכל אחד.

אז נכון שבאזור לא מבוקש, קהילה מספיק גדולה יכולה לעשות רישום פנימי חזק - ולהביא רוב נרשמים - וסטיסטי גם בזוכים. (לדוג' - ויזניץ בעפולה)

זה לא היה המצב בקריית גת - היה ביקוש גדול מאוד הציבור החרדי.

אבל האם ייתכן שהדינימקה תוביל בסוף למצב כל שהוא? יכול להיות, אבל זה אין שום יכולת לדעת כעת.

🕒 פורסם בתאריך: 02/05/2024 00:57

תרים טלפון לחברה שבונה פרוייקטים לשוק החופשי באותם שכונות חרדיות, 'רייסדור' כדוגמה:

1. תברר מחירים ותבין כמה הרווח שלך.

2. תתעניין בסוג האוכלוסיה באזור.

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2024 08:05

באופן כללי, לא מכיר אדם שפוי שיוותר על זכיה, בפרט במקום כזה. כמה הרווח עכשיו? מיליון? מה הסיכון? תכמת אותו.

אם אני רשאי להגיב כחרדי בעצמי, עם קצת מידע פנימי כללי, אז כמה נקודות:

א'- חברות בקבוצות ווצאפ לא תקרב אותך ממש למיינסטרים החרדי, שפחות משתמש בכאלו. ובוודאי לא פייסבוק. מה שאתה צריך לעשות זה לחפש ב'קורת גג- פרוג' את 'קבוצת המיילים של זוכי מחיר למשתכן קרית גת מערב' או איפה שלא זכית. או לפתוח שם אשכול עם תהיות דומות. זה יכניס אותך לענין (וגם יקל עליך להצטרף לקבוצות הרכישה המוזלות שמתארגנות במקומות האלו לקראת אכלוס. כמו ייעוץ משכנתאות, סורגים, מיזוג, בדק), ומשם אפשר להתקדם, להבין מי בחר את הדירות שלידך, וכן הלאה.

ב' - יש דיבורים על אפשרות לטרייד בין זוכי השכונה החרדית לזוכי החילונית, כך שהאוכ' תהיה יותר הומוגנית. אין לי מושג מה ההתכנות.

יש עו"ד ועסקן חרדי די מוכר בשם נתן רוזנבלט שיש לו המון ידע בענין. מהכרותי הוא ישמח לענות לך.

ג' - לדעתי אין סיכוי שתתמודד עם ועדת קבלה או כל ענין דומה, זה מחיר למשתכן על כל הנובע מכך. אתה תתמודד עם מיקס כלל חרדי. כמו להשכיר דירה ברוממה ירושלים לצורך הענין.

בנוגע לסעיף 4.

בהשוואה לאוכלוסייה אחרת במעמד סוציואקונומי נמוך, הסיכוי שיהיו בעיות או פיגורי תשלומים במגזר החרדי הוא הנמוך ביותר.

וע"ע פיגורי התשלומים לגמחי"ם.

זו דעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 16/05/2024 22:33

בדרך כלל הדירה מוכנה כמה שנים אחרי הזכיה אז יישאר לו רק 4 שנים להשכיר...

🕒 פורסם בתאריך: 16/05/2024 22:35

ל

למה?

🕒 פורסם בתאריך: 16/05/2024 23:27

אגב, יש שמועות שמשרד השיכון יאפשר תוכנית החלפה ייעודית, ובה זוכים יוכלו להחליף זכות עם זוכה אחר. (חרדי שזכה בשכונה כללית, ולהיפך)

יש לזה תקדים - היה כזה פיילוט בעבר, בבית שמש.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2024 03:20

שלא צלח כלל, כמדומני

🕒 פורסם בתאריך: 20/05/2024 23:14

זה מדהים איך שהציבור הכללי אין בכלל ידע בנדל"ן החרדי.

המקומות הכי שווים להשקעה הם אך ורק בערים חרדיות

ובראשם בעיר בית שמש.

לפני 4 שנים בסך הכל מכרו דירות 5 חדרים ברמת בית שמש ד' 1.5 מיליון והיום הם נמכרות 2.6 מיליון!!!

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2024 14:25

בעבר,

כיום זה די מיצה את העלייה הלא טבעית,

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2024 21:03

לא חסרות שכונות כאלה בארץ... זאת לא תכונה של הציבור החרדי.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2024 21:11

המציאות מוכיחה :

א. מוסר תשלומים של החרדים גבוה מאוד ללא קשר למעמד הכלכלי.

ב. מחירי הדיור עולים יותר משווקים אחרים. (הביקוש מאוד ממוקד אין הרבה לאן ללכת...)

🕒 פורסם בתאריך: 26/07/2024 23:21

זכינו ממש עכשיו בדיוק באותה שכונה ואנחנו בדיוק באותם לבטים כמוך.

🕒 פורסם בתאריך: 27/07/2024 12:06

יש נתונים שלא רשם הזוכה המאושר:

היכן גר כעת ועלויות שכירות

הון עצמי

יש בעיה שכיחה עם שוכרים בפרוייקטים של מחיר למשתכן בשכונות חדשות. נכנסים במחיר נמוך כי יש הצפה והשכונה אתר בנייה ולא מוכנה מבחינת תשתיות, מוסדות וכו'.

אחרי שנתיים השכונה מתייצבת ובונבוניירה ושכר הדירה הריאלי 1500 ש"ח יותר והשוכרים רואים זאת כעושק ונגמר בפיצוץ.

חכמולוגים...נכנסו לשכונה זולה לדירה חדשה וחושבים ירוצו עם מחיר זה 17 שנה. הרי מראש באו לשם בגלל מחיר מציאה של שכונה בבנייה.

נקודה למחשבה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/07/2024 12:08

אני קניתי דירת 5 חדרים ברמת בית שמש ד' (שכונה חדשה) ב1.19 מיליון ש"ח וכעת דירה זהה של השכן בניין לידי נמכרה מיד ב2.5 כאשר מחיר השוק לסבלניים לפחות 2.6).

השוק החרדי בפני עצמו ואם חוסר גדול בדירות.

🕒 פורסם בתאריך: 27/07/2024 12:11

קבלן הוצאה לפועל של פינוי שוכרים שיתף אותי שאכן זה נכון ומספר ביקוריו בפינוי חרדים הוא אפסי.

גזל מבחינתם לא לשלם.

חלשים בערבויות ובטחונות אך מכבדין חוזה.

קצת משחקים סביב מועד התשלום "אל תפקיד אני מעדיף להגיע אליך עם מזומן / העברה בנקאית מחשבון הדודה" אך משלמים.

🕒 פורסם בתאריך: 28/07/2024 01:08

בדיוק ראיתי שחייבי הוצאה לפועל בציבור החרדי הוא כשש אחוז, מול חמש עשרה אחוז בציבור הכללי,

🕒 פורסם בתאריך: 28/07/2024 07:29

חו חן על החיזוק לדבריי הדי עובדתיים.

🕒 פורסם בתאריך: 28/07/2024 08:07

הסבר אלטרנטיבי לתופעה הוא שרוב העסקאות של החרדים הוא בינם לבין עצמם, כמגזר הם פחות מאמינים בהוצאה לפועל, ועל כן זה יותר קשה למדוד את שיעור החייבים שאינם פורעים את חובם בזמן.

🕒 פורסם בתאריך: 28/07/2024 11:38

את זה אמרו גם

לפני שנה, שנתיים, ושלוש...

🕒 פורסם בתאריך: 28/07/2024 14:21

אני לא חושב שאתה צודק. מה נראה לך קורה אם בעיסקה פנימית אין תשלום? לא תהיה תביעה? כאילו בנאדם יוותר על סכום משמעותי סתם כך?!

יתכן וההליך המשפטי יהיה שונה והוא ישתמש בבתי דין ולא בבתי משפט, אך בסופו של דבר ברור שמי שלא משלם ימצא עצמו מול הוצאה לפועל.

🕒 פורסם בתאריך: 28/07/2024 15:26

אני לא בקיא בהתנהלות במגזר החרדי, אך למשל אם אנשים מעלימים מס, הם לא ימהרו לתבוע גם אם חייבים להם.

בנוסף, בתיקי הוצאה לפועל רבים מגיעים להסדר תשלומים. מדוע אי אפשר להגיע לאותו הסדר מול רב הקהילה?

🕒 פורסם בתאריך: 28/07/2024 19:19

כי לרב הקהילה אין יכולת לכפות תשלום, ובשונה מהוצאה לפועל.

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2024 01:36

מנסיוני. השוכרים החרדים עמדו בתשלומים כמו סרגל הרבה יותר משוכרים אחרים.

קניית דירה להשקעה ב״מחיר למשתכן״ בפרוייקט לאוכלוסיה החרדית

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן