לקיחת משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 09/05/2024 22:11

שלום רועי,



עונה כיועץ משכנתא.



ראשית, לעניין הריביות. הריביות הן טסו למעלה במיוחד לאחר המתקפה של אירן. חשוב שתפריד בין ריבית בנק ישראל, שמשמשת לתמחור הלוואת הפריים בלבד, לבין תשואות אגרות החוב של ממשלת ישראל, הנסחרות מדי יום בבורסה לניירות ערך, והן הבסיס לתמחור של כל ההלוואות הקבועות והמשתנות. אגרות החוב של ממשלת ישראל (למשל לתקופה של חמש שנים) גבוהות ב 0.6%% מאשר דצמבר, אז ביקשת לקבל הצעות מחיר למשכנתא. הייתי שם לינק לאתר שלי שבו אתה יכול לראות את השינוי בתשואת אגרות החוב [תשואת עקום אפס], אך אז אעבור על כללי הפורום.



שנית, לעניין התוכנית הכלכלית, שבעיני היא תמיד מעניינת יותר:



ראשית, אפתח ואומר, שאינני מכיר אותך, אך אני יוצא מנקודת הנחה שאתה נשוי/רווק ללא ילדים. אני יוצא מנקודת הנחה זו, מכיוון שמנסיוני הדל, היכולת והרצון לפרוע סכומי משכנתא משמעותיים כל כך, היא נחלתם של אנשים שטרם הביאו ילדים לעולם (וחטפו את הכאפה הכלכלית של לגדל ילד במדינת ישראל) לכן, כל ההודעה מעתה ואילך, מתבססת על הנחה זו, אם היא לא נכונה, אנא התעלם. כמובן שאם אני טועה, אני מבקש את התנצלותך, ואני משתמש בפוסט הזה כדי להבהיר נקודה.



יש לך כושר חיסכון פנטסטי, אני לא הייתי סוגר את המשכנתא בשום מצב.



הריביות על המשכנתא כיום, נמוכות מהתשואה על השקעה ב SNP500, כשאתה פורע את המשכנתא, אתה מבצע שתי פעולות:



1. אתה פוגע בתשואה שאתה יכול לקבל, אתה מקטין את החלק שהוא בסיכון גבוה ותשואה גבוה, ואתה מגדיל את החלק שהוא בסיכון נמוך ותשואה נמוכה.



2. אתה מקטין את הגמישות שלך לבצע השקעות. אם אתה חוסך 300 אש"ח בשנה, אתה יכול לרכוש נכסים נוספים. בעוד חמש שנים, אתה תקדם את עצמך יותר [בהיבט התשואה על ההון שלך ROE] אם יהיה לך אוסף של דירות [בארץ/בחול] מאשר דירה ללא חוב.



הזמן הכי טוב לקחת סיכונים הוא עכשיו, בעתיד (שהוא לוט בערפל) הגמישות הפיננסית שלך תהיה נמוכה יותר (בגלל ילדים).



בהצלחה לך!



אייל



בהצלחה,



אייל מפינוויז.

🕒 פורסם בתאריך: 09/05/2024 23:44

אציע דעה הפוכה לקודמי.



אם אתה מרוויח יפה אני שאתה עובד בהייטק. השקעה בסנופי במקום לסגור משכנתא אומרת שיש מצב לא רע שכשיהיה משבר ויהיו קיצוצים בחברות הייטק ו(אולי) תפוטר ובדיוק אז גם תיק ההשקעות שלך יחתך ב30-50 אחוז.



לי המחשבה הזו (כולל קרן השתלמות) גרמה ללכת על כיוון של סגירת משכנתא מהירה.



יחד עם זאת, אני מסכים שאתה כנראה יכול לקחת יותר סיכון ממני (אני עם 3 ילדים).



בהצלחה.



אגב, קיבלתי אישור עקרוני לפני חודש וחצי ועד שמשכתי את הכסף הריביות (העוגן) עלו בחצי אחוז. בעעעע

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2024 00:11

בהמשך לתגובתו של אייל חשוב להדגיש, משכנתא זולה אפשר לקבל רק כאשר אתה רוכש או משפץ דירה. כלומר אם תשנה את דעתך אחרי שתפרע חלק מהמשכנתא ותרצה להגדיל אותה זה יהיה כבר הרבה יותר יקר.

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2024 00:15

גם כאשר מפטרים בהייטק אז נותנים כמה חודשי פיצוי, ועובד עם שכר כמו של פותש תמיד יוכל למצוא עבודה כי כנראה שהוא נותן תמורה למעסיק שלא הרבה עובדים יודעים לתת ולכן תמיד יוכל למצוא מעסיק חדש, גם אם יצטרך להתפשר קצת בשכר.

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2024 11:27

אז תודה לכולם, כן אני רווק בלי ילדים שעוד גר אצל ההורים.



לגבי פיטורים אני פחות דואג כי אכן מאמין שאמצא משרה די מהר (וגם אם לא אז אחזור לד"ר שהתחלתי בעבר (וכנראה אעשה בעתיד הרחוק) וארוויח טיפה פחות).



השאלה המרכזית שנענתה באופן עקיף לדעתי היא מה הריביות שאני אמור לצפות להן? להבנתי למרות שריבית בנק ישראל ירדה ב0.25% אתם אומרים שהעוגן עלה ב0.6% לכן בפועל אם קיבלתי 4.8% אני אמור לקבל עכשיו 5.15%? בנוסף מרווחים יותר נמוכים בפריים? מה ניתן לצפות מהלוואה עם האגח כעוגן?



מבין את השיקולים לגבי סגירת משכנתא, בהנחה ואני לא רוצה להשקיע הכל (30+-) בבורסה כל חודש אלא לפזר את ההשקעה, שהדירה מבחינתי היא השקעה נכון לעכשיו, מה הייתם מציעים? כמובן לא ייעוץ.



באותו נושא, הדירה עולה 2.3, ואני אמור לקחת משכנתא של 1.45-1.5, השאלה אם גם שווה לקחת משכנתא מקסימלית?



תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2024 13:25

תניח שעוד שנה אתה מרוויח חצי ממה שאתה מרוויח עכשיו ותראה אם נוח לך ההחזר.

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2024 13:10

מן הסתם שאם ארוויח חצי בנטו אז 8K זה החזר קשוח מאוד...

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2024 13:32

אתה עדיין משכיר אותה ב5.5.. זה לא רחוק ממה שהרבה אנשים עושים עם משכורות נמוכות יותר.



שאלת מה היינו מציעים.. זה ההנחה שאני הייתי לוקח.

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2024 15:10

כרגע, בהמשך אגור בה. העניין החשוב שרציתי לקבל הוא המושג של כמה ריבית לצפות בכל מסלול? 5, 4, 7?

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2024 21:40

תעשה גוגל: ריבית משכנתא ממוצעת



זהו נתון חודשי שמתפרסם על ידי בנק ישראל אחת לחודש



תפחית מהנתון כ 0.2% עד 0.8% אחרי מו"מ מול הבנק, וכתלות בדירוג האשראי שלך ויכולת החזר.

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2024 22:19

כלל אצבע - ההחזר היום הוא באזור ה 600 שח לכל 100k שח שאתה לווה (תנאים טובים יחסית), עבור משכנתא ל 25 שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2024 22:36

600 ש"ח לשנה?

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2024 22:49

לחודש

🕒 פורסם בתאריך: 13/05/2024 12:47

באופן תיאורטי, אני יכול גם לקחת משכנתא מקסימלית (שליש קבוע, שני שליש פריים) ואז בגלל שלצורך העניין יש לי 300K "אקסטרה" ישר לסגור 300K של הקבועה ללא עמלת היוון?

🕒 פורסם בתאריך: 13/05/2024 12:53

כן, אתה יכול לעשות זאת.



באופן מעשי לא רק תאורטי

🕒 פורסם בתאריך: 13/05/2024 12:56

לא אמור להשפיע על הריביות? משער שהבנק לא מטומטם



אני רואה ש

ריבית משכנתא ממוצעת לא צמודה עומדת היום על 5.24% .



כלומר במידה ויש לי ריבית קבועה לא צמודה של 5.24% ומטה למשך X שנים אני יכול לפדות ללא עמלת היוון נכון?

🕒 פורסם בתאריך: 15/05/2024 21:40

נכון

🕒 פורסם בתאריך: 16/05/2024 11:27

ראיתי את הריביות הממוצעות וכו'.



האם ריבית קבועה של 5% ל-30 שנה ופריים מינוס 0.85% נחשבות ריביות טובות? להבנתי כן.

🕒 פורסם בתאריך: 16/05/2024 12:13

היי רועי,



קח בחשבון שהריבית הממוצעת באתר בנק ישראל משקללת גם את כל הריביות לכל מטרה.



לכן היא מוטת כלפי מעלה.



ובאופן מפורש, אם אתה רוכש לדיור, אתה אמור לקבל ריביות נמוכה יותר.



בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/05/2024 17:13

תודה שוב!



להערכתך, באיזה סדר גודל? 4.5%? פריים מינוס 1? כמה בערך, לגבי שני הסוגים.



להבנתי הריבית דווקא התייקרה בחצי שנה האחרונה למרות הורדת הריבית.

🕒 פורסם בתאריך: 16/05/2024 21:22

הייתי נותן לך קישור לאתר שלי, שבו אני מציג ריביות שראינו משלושים הימים האחרונים,



אבל אני אעבור על חוקי הפורום, ואינני יכול לעשות זאת.



פריים מינוס 1% זו ריבית חריגה מאוד, במיוחד לסוג התמהיל שאתה רוצה. אתה לא תקבל את זה.



אתה גם לא תקבל קל"צ בריבית 4.5%.



בהצלחה.



אייל ריטברג.

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2024 11:18

זה הצלחתי להבין, השאלה היא מה התמהיל שאני יכול לצפות לו במצב טוב? 4.6? 4.8? 5?



לדעתי אתה יכול לשלוח בפרטי.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2024 11:02

אז רק כדי שמי שעוקב ואולי בטעות לוקח משכנתא גם יקבל סדר גודל, אני סגרתי משכנתא של 1.7 (שבפועל אני צריך 1.4) בתנאים הבאים:



שליש קבוע - 4.46% ל-20 שנה



300 אלף משתנה צמודה לשנה (שיפרע מיד) בריבית 2.88%



השאר פריים מינוס 0.85.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2024 12:22

האם שני השליש הלא קבועים הם ל 30 שנה?



המשתנה צמודה היא לכל כמה שנים?



אני לפני תהליך של לקיחת משכנתא בסכום דומה (1.45) ומנסה להבין למה לצפות



תודה

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2024 13:54

לא מבין גדול אבל בסוף אני משער שהכל פונקציה של משכורת.



רק הקבוע ל20, השאר 30. המשתנה משתנה כל שנה.



ממליץ על הטריק עם הצמודה שישר סוגרים אם אפשרי, הוזיל לי את הקבועה מסדר גודל של 4.9-5% וגם את הפריים מאזור של 0.7-0.75%.



ההצעה "ששברה" את השוק היתה הצעה ממזרחי ולאחר מכן שאר הבנקים התיישרו וחתכו ריביות דרמטית.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2024 15:33

לא הבנתי למה אתה מתכוון, מה זה הטריק עם הצמודה?

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2024 17:00

אתה צריך 1.5 מליון לדוגמא אך זכאי ל2 מליון, אז אתה לוקח מסלול 'לא כדאי' (לפחות מבחינתי) בערך של 500K ואז זה מוזיל את שאר הריביות וישר מכסה את החצי מליון הזה כי לקחת אקסטרה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2024 21:40

גוגל: משכנתא מסלול פיתוי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/01/2025 16:49

האם סכום המשכנתא הוא במדרגת המימון הכי נמוכה? ה-300 אלף הנוספים העבירו אותך בין מדרגות מימון? במידה וכן, האם זה לא היה משמעותי מבחינת הריבית? (בהשוואה להוזלה שקיבלת בתמורה למסלול משתנה צמודה)