המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2024 14:54

היי חברים,

אנחנו בפני אפשרות לרכוש דירה במחיר שהוא עבורנו סוג של אול-אין.

אנחנו מאוד מעוניינים בדירה וחשבנו להביא שמאות מקדימה במטרה לוודא שהמחיר שאנחנו מציעים לא גבוה מדי (רוצים להציע פחות 3%-5% מהמחיר המבוקש) מצד שני חשוב לנו גם לוודא שאנחנו לא קונים "חתול בשק" ושאין בדירה בעיה כזו או אחרת שיכולה להפתיע אותנו בהמשך (לדוגמא, באנלוגיה לעולם הרכב - לוודא שאין לרכב יד שנייה תאונה עם ירידת ערך) ואז אולי בעצם צריך להביא "בדק בית".

על מה אנחנו צריכים ללכת ? בדק בית או שמאות? שמאות מקדימה לא מתחשבת במחיר שהיא מעריכה את הנכס בנתונים שאמור לציין "בדק הבית"?

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2024 14:58

גם שמאות וגם בדק בית זה עסק יקר. הייתי הולך על זה רק אם אתם רציניים לגבי הקנייה ולא מתכוונים לשחק משחקים עם המוכר.

כפי שגם היה בשרשור אחר שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2024 15:03

נכון, אבל בשרשור הזה עוד לא נתתי הצעה. אני משתדל ללמוד מהניסון :) אם אני זוכר נכון בפעם הקודמת האחוז שינוי כלפי מטה היה גבוה יותר ועוד רצינו לרדת אפילו יותר. פה אנחנו מאוד רוצים ללכת על הנכס אבל מוגבלים בכמה שאנחנו יכולים להציע ולא יכולים להציע את מה שהמוכרת מבקשת (אם לא נרצה להיכנס למשכנתא גבוהה מדי)

זאת הסיבה שבפתחתי את השרשור. אני לא רוצה סתם לזרוק כסף ואז לגלות שהמחיר שאנחנו מציעים בכלל לא רלוונטי.

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2024 08:49

במקרה כזה אתם חייבים שמאות מקדימה, כי ללא שמאות מקדימה אין לכם אפשרות לדעת כמה משכנתא תקבלו, זה יכול להגיע לפער של מאות אלפי שקלים באזורים מסויימים.

עכשיו השאלה היא מתי עושים את זה בתהליך, אם אתם פוחדים על כל שקל ולא רוצים להוציא בכלל כסף על עסקאות שלא יסגרו, אז לאחר שאתם סוגרים על מחיר מול המוכר ומעבירים את העסקה לשלב הטיוטות אז תעשו שמאות מקדימה לפני החתימה, זה מאוד נהוג, ובגלל שאתם בשלב הטיוטות המוכר לא יכול להתנהל מול עוד קונים (כמובן שהיו מקרים), ואז ברגע שתקבלו את השמאות תדעו כמה מימון תוכלו לקבל ובהתאם לזה תחליטו אם להתקדם בעסקה או לא.

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2024 12:43

@הורדוס תיארת את זה מדויק.

דיברנו היום עם המוכרים והם רוצים לקבל הצעת מחיר לפני שבכלל נכנס שמאי לתמונה. כנראה אין מנוס מלתת הצעה ולקוות לטוב (שהשמאי לא יפתיע אותנו פתאום).

מה בעצם נקודת האל-חזור מבחינת עסקת נדל"ן? מתי זה כבר לא חוקי\אתי לחזור אחורה? לפי מה ש @הורדוס מתאר אפשר למשוך את זה ממש עד שלב החתימה עצמה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2024 13:16

אתה יכול לשלוח שמאי לפני, לא סביר שהם באמת לא יאפשרו את זה.

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2024 13:20

בשרשורים אחרים נטען שהמוכר יכול לתבוע אותך על "חוסר תום לב" או "הצגת מצג שווא" אם אתה נסוג מהעסקה ללא סיבה טובה.

כלומר לא יכריחו אותך לקנות את הדירה, אבל תאלץ לשלם למוכר על הנזקים שנגרמו לו (דחיית קונים אחרים, עלות עו"ד וכו)

שוב, אתה הולך לעסקה משמעותית, אני ממליץ לך לצאת מהמוד של ה"משחקים". תחליט כמה אתה מוכן לשלם ולך עם זה למו"מ.

אם אתה לא יודע כמה הדירה שווה אז קח שמאי לפני.

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2024 16:29

כנראה שבעל המאה הוא בעל הדעה במקרה הזה. אמרתי למוכר שלא אכפת לי להביא שמאי אחרי שנציע הצעת המחיר אבל אם נגלה שהשמאי נותן שווי נכס אחר זה עלול להשפיע על הצעת המחיר שלנו בדיעבד. המוכר טען שלא משנה מה יגיד השמאי בסוף יש מחיר שהם מוכנים לקבל עבור הנכס ושום החלטת שמאי כזה או אחרת תשפיע על העסקה. יש בזה הגיון אני חייב להגיד. אבל אם אני טועה (וגם המוכר) אני אשמח לשמוע.

לא יודע כמה אני רוצה להתעקש על שמאי לפני הצעת המחיר ולערער את הביטחון של המוכר שגם ככה נשמע שקצת נמאס לו מהסחבת.

כמו שכתבתי בתגובה להורדוס - לא נראה לי שיתאפשר לי להביא שמאי לפני הצעת מחיר, המוכר כבר על הקצה והוא רוצה לשמוע הצעת מחיר. אני צריך לקבל החלטה - או לצאת מהעסקה (בשלב הזה לא נראה לי שזה חושף אותי לתביעה) או להציע הצעת מחיר ולקוות שלא הצעתי יותר מדי\ קניתי "חתול בשק".

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2024 17:24

אם אחרי שתסגור מחיר עם המוכר השמאי יתן הערכה הרבה יותר נמוכה, אז גם אם את המוכר זה לא מעניין והוא לא זז מהמחיר שקבעתם, אתה פשוט לא תוכל לשלם את המחיר הזה כי לא תקבל מספיק משכנתא (לפי התיאור שלך שמדובר באול-אין), אז העיסקה תיפול פשוט. אני ממש ממש לא איש מקצוע אבל נשמע לי שהערכת שמאי נמוכה שגוררת חוסר יכולת לקבל משכנתא מספיקה זו סיבה הכי לגיטימית שיש לבטל עיסקה שעוד לא נחתמה (אחרי החתימה זה סיפור אחר).

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2024 19:11

המוכר שלכם לא רציני.

שאלה מאוד חשובה לפני שמשקיעים יותר מדי זמן. האם המוכר כבר רכש נכס, שכר נכס או כבר עבר?

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2024 21:58

זאת בדיוק הייתה הכוונה שלי, המטרה העיקרית של השמאות היא לדעתי קבלת וודאות (לא מלאה) על המימון בעסקה

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2024 09:14

כן, את הנכס שאנחנו קונים ממנו.

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2024 14:37

לי נשמע שהקונה לא רציני. אתה רוצה שמאי ? תביא שמאי.

אני מתפלא שהמוכר לא אמר לך , תעזוב אותי בשקט, השמאי שלך לא מעניין אותי, תחזור רק עם הצעת מחיר ואני אשקול את ההצעה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2024 14:40

שמאות מקדימה מקובלת לכל מי שלא בטוח לגבי משכנתא.. אם המוכר רציני אין סיבה שלא יתן לשמאי לבוא, הוא גם ככה לא משלם

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2024 14:49

אין מוכר שיסרב לקונה להביא איתו מישהוא. הוא לא מוכרח אפילו לדעת שזה שמאי.

הבעיה כאן היא הקונה שמתחיל להגיד למוכר מראש - מה אם השמאי הערטילאי שאני אביא, יגיד שהמחיר שלך גבוה מדי ? בוא נסכם שהמחיר יורד בהתאם.

אתה רוצה שמאי תביא שמאי. השמאי יתן לך הערכה. אתה תציע כמה שאתה רוצה והמוכר ישקול את השיקולים שלו ויקבל או ידחה את ההצעה. אבל אל תתחיל להציק למוכר עם דברים כגון , מה יקרה עם השמאי יתן הערכה נמוכה.

אתה כמובן יכול לתרץ את ההצעה הנמוכה שלך בהערכת השמאי. ואז אני מניח יבוא המוכר ויראה לך עסקאות בסביבה וכמה קיבלו. ובנוסף יגיד לך ששמאי שאתה הבאת לא בדיוק נחשב אצלו לאסמכתא. אולי זה בן דוד שלך. ואולי אפילו יראה לך הערכת שמאי שהוא הביא. (בן דוד מצד אמא) וזה נקרא משא ומתן.

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2024 21:52

לא הבנתי מה הבעיה. אתה רוצה להציע X. מה זה משנה כמה השמאי אומר ששווה הדירה?

תציע X למוכר, אם הוא רוצה, תביא שמאי. אם אחרי שאתה מביא שמאי אתה מבין שאתה לא יכול לבצע את העסקה, אתה יכול לסגת מהעסקה פשוט. כולה הבאת הצעה לא חתמת על כלום.

איפה פה הבעיה?

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2024 22:06

לפי שרשורים אחרים ניתן במקרה כזה לתבוע את הקונה על "חוסר תום לב" / "הצגת מצג שווא"

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2024 22:59

על הצעת מחיר בעל פה? אשמח אם תשימו דוגמאות מהמציאות

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2024 02:21

הוא מחכה למכור למישהו אחר ולהגיד להם "אוי ! לצערי הדירה נמכרה..."

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2024 16:15

אז הנה עדכון לסיפור האישי שלי - המוכר לא התלהבו מעניין השמאי ורצה שקודם אציע הצעה ואז נתקדם.

מאחר ואני רציני ומעוניין בדירה לא התעקשתי על עניין השמאי ונתתי הצעה הנמוכה ב-4-5 אחוז מהמחיר שביקש מוכר הנכס.

המוכר, כך נדמה, היה קצת בהלם מההצעה וביקש שאחשוב על זה שוב כי זה נמוך ממה שהוא מוכן ושנדבר לאחר כמה ימים.

לאחר כמה ימים שוב יצרתי קשר עם המוכר ונדמה שהוא לא מוכן להתפשר - הצעתי הצעה נוספת נמוכה ב-3 אחוז מהמחיר שהוא מבקש. גם הפעם לא היה ממש רצון להתקדם או להתפשר על הסכום המקורי (לא קיבלתי רף מינימלי או משהו בסגנון - המחיר המבוקש מההתחלה וזהו).

בשלב הזה אני מרים ידיים. מאוד יכול להיות שאם היה מגיע שמאי מטעמי - הייתי מבין את ערך הדירה טוב יותר ומציע בהתאם (במידה ואני יכול לעמוד בזה).

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2024 16:25

כבר כתבתי לך בשרשור השני. אם הדירה טובה לך אז תחשוב ברצינות לשלם את ה- 3% כי דירה טובה עושה הבדל גדול מאוד באיכות החיים.

נראה לי שאתה בעיקר מחפש את המשחקים. אם המוכר היה מראש מפרסם מחיר גבוה ב- 5% ואז "הולך לקראתך" ומוריד את המחיר, אני חושב שהיית קונה. מה שעוצר אותך כרגע זה שהמוכר לא מוכן להתגמש.

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2024 17:18

אמנם יגידו שהאחוזים הם אלו שחושבים, אבל יש הבדל בערך מוחלט בין 5% שהם שווי ערך ל- 100K ל20K וכד'...

כנראה שמדובר כבר בסכומים משמעותיים שלא הולכים ברגל.

שמאות מקדימה מול בדק בית בדירת יד שנייה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן