🕒 פורסם בתאריך: 17/07/2024 08:05
אהלן,
בשעה טובה מקבלים דירת מחיר למשתכן בשווי של כ1.5-1.6 מש"ח במחיר של 970 אש"ח, מתוך זה לקחנו משכנתא של 840 אש"ח וקיבלנו מענק פריפריה של 60 אש"ח. נוכל למכור אותה *ביוני 2029*.
אנחנו מסתכלים אל עבר השלב הבא במסע הנדל"ני בישראל ואשמח לעצות (ולא המלצות) מהמומחים של הפורום.
שוקלים לקנות דירה פרהסייל במפל תשלומים של 7/93 עד 20/80. הרעיון הוא להנות מעליית ערך לאורך מספר שנים מתוך עקרון שאנחנו *נשלים* את העסקה כי להבנתנו כמעט ולא ניתן לבצע אקזיט לפני מסירה.
השיקולים הם מיסוי ומימון:
מיסוי:
מנסה להבין לאיזה תאריך מסירה נכון לכוון מבחינת מיסוי כדי לא לשלם מס רכישה? להבנתי ניתן להצהיר על הדירה על הנייר כ'דירה חליפית' בעת קבלת המפתח ואז נצטרך למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים. האם צודק? אם כן, האם נכון לכוון לתאריך מסירה של נניח חצי שנה לפני התאריך שבו אוכל למכור את הדירה של מחיר למשתכן ללא קנס?
מימון:
במידה ואשתמש בלוח הזמנים הנ''ל, להבנתי נוכל לקבל רק משכנתא של 50%. האם צודק? אם כן, אני מניח שנכון לקחת הלוואת גישור/גרייס כלשהי לזמן שבין השלמת הרכישה למכירת הנכס הקיים?
לגבי תקציב - תחת הנחה של עליית שווי של 3 אחוזים בשנה, אני מניח שייצא לנו מליון ש''ח בכיס ממכירת הדירה. בתוספת של מליון ש''ח ממקורות אחרים ורצון להיות ברייק איבן בשכ"ד אל מול הוצאות משכנתא (ובהנחה שהריבית תהיה כמו היום) על איזה תקציב נכון ללכת?
רוב תודות
בשעה טובה מקבלים דירת מחיר למשתכן בשווי של כ1.5-1.6 מש"ח במחיר של 970 אש"ח, מתוך זה לקחנו משכנתא של 840 אש"ח וקיבלנו מענק פריפריה של 60 אש"ח. נוכל למכור אותה *ביוני 2029*.
אנחנו מסתכלים אל עבר השלב הבא במסע הנדל"ני בישראל ואשמח לעצות (ולא המלצות) מהמומחים של הפורום.
שוקלים לקנות דירה פרהסייל במפל תשלומים של 7/93 עד 20/80. הרעיון הוא להנות מעליית ערך לאורך מספר שנים מתוך עקרון שאנחנו *נשלים* את העסקה כי להבנתנו כמעט ולא ניתן לבצע אקזיט לפני מסירה.
השיקולים הם מיסוי ומימון:
מיסוי:
מנסה להבין לאיזה תאריך מסירה נכון לכוון מבחינת מיסוי כדי לא לשלם מס רכישה? להבנתי ניתן להצהיר על הדירה על הנייר כ'דירה חליפית' בעת קבלת המפתח ואז נצטרך למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים. האם צודק? אם כן, האם נכון לכוון לתאריך מסירה של נניח חצי שנה לפני התאריך שבו אוכל למכור את הדירה של מחיר למשתכן ללא קנס?
מימון:
במידה ואשתמש בלוח הזמנים הנ''ל, להבנתי נוכל לקבל רק משכנתא של 50%. האם צודק? אם כן, אני מניח שנכון לקחת הלוואת גישור/גרייס כלשהי לזמן שבין השלמת הרכישה למכירת הנכס הקיים?
לגבי תקציב - תחת הנחה של עליית שווי של 3 אחוזים בשנה, אני מניח שייצא לנו מליון ש''ח בכיס ממכירת הדירה. בתוספת של מליון ש''ח ממקורות אחרים ורצון להיות ברייק איבן בשכ"ד אל מול הוצאות משכנתא (ובהנחה שהריבית תהיה כמו היום) על איזה תקציב נכון ללכת?
רוב תודות