🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2024 09:19
שלום לכולם,
רכשתי דירה על הנייר (פרויקט ללא ליווי בנקאי ותשלום לפי קצב התקדמות הבניה), כאשר הדירה תהיה מוכנה בעוד כשנה וחצי לכל הפחות, בוא נניח שנה וחצי לצורך הדוגמא - נקרא לדירה הזו דירה א'.
כיום אני שוכר עם אשתי דירה ומשלם 4800 לחודש, כאשר יש בידינו הון עצמי נזיל נוסף של בערך 450K.
דירה א' התחלנו לשלם כבר משכנתא חלקית(לפי קצב התקדמות הבניה) לאחר שלקחנו מינוף מקסימלי של 75 אחוז משכנתא ושמנו 25 אחוז הון עצמי.
ההתלבטות היא כזאת, האם כדאי לרכוש דירה נוספת לצורך העניין דירה ב' באותו איזור מגורים סביב מחיר של 1.3M לכניסה מיידית, ע"י הצהרה של נכס חליפי לבנק וזאת בתקווה שהבנק יאשר לתת משכנתא של 70 אחוז(30 אחוז הון עצמי יש לנו).
המטרה לעשות רווח ממכירת דירה ב' לאחר כשנתיים אבל יש פה כמה היבטים שצריך לבחון מבחינת מס שבח ומס דירה שניה :
מס דירה שניה - דירה א' תהיה מוכנה בעוד שנה וחצי והספירה מתחילה מקבלת טופס 4, ז"א שיש לנו 18 חודשים אחרי קבלת טופס 4 למכור את דירה ב'
מס שבח - אם נכנס לדירה ב' בצורה כמעט מיידית, אנו נידרש לשהות בה מעל 18 חודשים כדי לא לשלם מס שבח
במצב כזה אני מרוויח כמה דברים:
1. בזמן שרכשתי את דירה ב' אני מביא לה להשתבח במשך שנתיים לפחות - מצפה לעשות סיבוב של 150K - 100K על הדירה.
2. חסכתי שכר דירה של 4800 כאשר אקח משכנתא של 900K ההחזר המצופה לפי תחשיב קליל שלי סביב ה5200 ש"ח לחודש.
3. בזמן שנעבור לדירה א'(כאמור עוד שנה וחצי), התכנון להשכיר את דירה ב' למשך שנה ולמכור אותה מיד לאחר מכן
מבחינת חסרונות ודברים שעלולים להיכשל מהפחות סביר אל היותר סביר:
1. הדירה נשארה באותו מחיר - פחות סביר בינתיים כל המחירי דירות עולים באיזור הזה
2. הרווח יהיה מינורי ולא שווה מאמץ ואת כל הכאב ראש הזה שאני עושה
3. חוסר הצלחה במכירה של דירה ב' - לצורך העניין אם יקח לנו מעל שנה וחצי למכור את דירה ב' ניאלץ לשלם מס דירה שניה 8 אחוז + 4 אחוז ריבית שנתית עקב ההצהרה שלא עמדתי בה
4. המחיר של דירה ב' ירד - הפסדנו כסף עליה + כסף על ריביות מהמשכנתא שניאלצתי לשלם ונמכרת בהפסד
האם מישהו מכם רואה פה איזה חסרון נוסף חוסר דיוק בפרטים מצידי? אשמח לשמוע דעותכם בנושא כי אולי אני לא רואה את כל התמונה.
רכשתי דירה על הנייר (פרויקט ללא ליווי בנקאי ותשלום לפי קצב התקדמות הבניה), כאשר הדירה תהיה מוכנה בעוד כשנה וחצי לכל הפחות, בוא נניח שנה וחצי לצורך הדוגמא - נקרא לדירה הזו דירה א'.
כיום אני שוכר עם אשתי דירה ומשלם 4800 לחודש, כאשר יש בידינו הון עצמי נזיל נוסף של בערך 450K.
דירה א' התחלנו לשלם כבר משכנתא חלקית(לפי קצב התקדמות הבניה) לאחר שלקחנו מינוף מקסימלי של 75 אחוז משכנתא ושמנו 25 אחוז הון עצמי.
ההתלבטות היא כזאת, האם כדאי לרכוש דירה נוספת לצורך העניין דירה ב' באותו איזור מגורים סביב מחיר של 1.3M לכניסה מיידית, ע"י הצהרה של נכס חליפי לבנק וזאת בתקווה שהבנק יאשר לתת משכנתא של 70 אחוז(30 אחוז הון עצמי יש לנו).
המטרה לעשות רווח ממכירת דירה ב' לאחר כשנתיים אבל יש פה כמה היבטים שצריך לבחון מבחינת מס שבח ומס דירה שניה :
מס דירה שניה - דירה א' תהיה מוכנה בעוד שנה וחצי והספירה מתחילה מקבלת טופס 4, ז"א שיש לנו 18 חודשים אחרי קבלת טופס 4 למכור את דירה ב'
מס שבח - אם נכנס לדירה ב' בצורה כמעט מיידית, אנו נידרש לשהות בה מעל 18 חודשים כדי לא לשלם מס שבח
במצב כזה אני מרוויח כמה דברים:
1. בזמן שרכשתי את דירה ב' אני מביא לה להשתבח במשך שנתיים לפחות - מצפה לעשות סיבוב של 150K - 100K על הדירה.
2. חסכתי שכר דירה של 4800 כאשר אקח משכנתא של 900K ההחזר המצופה לפי תחשיב קליל שלי סביב ה5200 ש"ח לחודש.
3. בזמן שנעבור לדירה א'(כאמור עוד שנה וחצי), התכנון להשכיר את דירה ב' למשך שנה ולמכור אותה מיד לאחר מכן
מבחינת חסרונות ודברים שעלולים להיכשל מהפחות סביר אל היותר סביר:
1. הדירה נשארה באותו מחיר - פחות סביר בינתיים כל המחירי דירות עולים באיזור הזה
2. הרווח יהיה מינורי ולא שווה מאמץ ואת כל הכאב ראש הזה שאני עושה
3. חוסר הצלחה במכירה של דירה ב' - לצורך העניין אם יקח לנו מעל שנה וחצי למכור את דירה ב' ניאלץ לשלם מס דירה שניה 8 אחוז + 4 אחוז ריבית שנתית עקב ההצהרה שלא עמדתי בה
4. המחיר של דירה ב' ירד - הפסדנו כסף עליה + כסף על ריביות מהמשכנתא שניאלצתי לשלם ונמכרת בהפסד
האם מישהו מכם רואה פה איזה חסרון נוסף חוסר דיוק בפרטים מצידי? אשמח לשמוע דעותכם בנושא כי אולי אני לא רואה את כל התמונה.