🕒 פורסם בתאריך: 24/01/2025 01:34
אהלן חברים, רציתי לשאול מה דעתכם לגבי השקעה שאני חוקר.
בגדול ממה שאני מכיר ויצא לי לשמוע החברה שמציגה את זה אומרת שהאחוזי תשואה הממוצעים רק משכירות (לא כולל עליית ערך אם קיימת) על נכס במדינה הספציפית שבדקתי בשכירות קצרת טווח (airbnb/booking) עומד על 9%-13% נטו.
עכשיו החברה הזו נותנת שירות all around. גם מאתרים את הנכס, גם עוזרים במהלך הקנייה עם עורכי דין ורואי חשבון, עוזרים לך לפתוח חשבון בנק במדינה, גם משפצים, מעלים את התמונות לאתרים המיועדים וכו וכו וכו, על פניו זה נשמע מדהים וזה נשמע שהם דואגים להכל מקצה לקצה, רציתי לשאול אותכם מה אני צריך לדעת ומה כדאי לי לשים לב ולהיזהר ממנו בייחוד בהשקעות כאלה מעבר לים.
מהחקר העצמאי שעשיתי הגעתי לכך שיש הוצאות שוטפות של באיזור ה40% על נכס מהסוג הזה. (החברה מבקשת דמי ניהול חודשיים על תחזוקה של הכנס וכדומה של 25% + מס הכנסה של 15%) ועוד הוצאות שוטפות קטנות שזה מגיע לאיזור שציינתי.
עכשיו כדי שההשקעה כזו תעשה שכל ובאמת תגיע לאיזורים שהם ציינו של 9-13 אחוזים נטו משכירות, ניקח דוגמה על דירה של 700k שח. 10% נטו משכירות זה אומר 70k נטו בשנה, שזה אומר שאני צריך להכניס מאותה דירה 117k ברוטו בשנה (לפני ה40% הוצאות שוטפות) זה אומר שאם אני אקח אחוזי תפוסה ממוצעת של 70% בחודש - 252 ימים בשנה. כדי להגיע לאחוזי תשואה שהם אומרים אני אצטרך להשכיר את הנכס ב464 שח ללילה = 124 אירו.
החישוב שעשיתי נכון ? ואם כן זה נכון להסתכל על זה ככה ובכלל ריאלי לדירה כמו בדוגמה הזו של באיזור ה55 מר בלב אותה עיר מרכזית ?
בגדול ממה שאני מכיר ויצא לי לשמוע החברה שמציגה את זה אומרת שהאחוזי תשואה הממוצעים רק משכירות (לא כולל עליית ערך אם קיימת) על נכס במדינה הספציפית שבדקתי בשכירות קצרת טווח (airbnb/booking) עומד על 9%-13% נטו.
עכשיו החברה הזו נותנת שירות all around. גם מאתרים את הנכס, גם עוזרים במהלך הקנייה עם עורכי דין ורואי חשבון, עוזרים לך לפתוח חשבון בנק במדינה, גם משפצים, מעלים את התמונות לאתרים המיועדים וכו וכו וכו, על פניו זה נשמע מדהים וזה נשמע שהם דואגים להכל מקצה לקצה, רציתי לשאול אותכם מה אני צריך לדעת ומה כדאי לי לשים לב ולהיזהר ממנו בייחוד בהשקעות כאלה מעבר לים.
מהחקר העצמאי שעשיתי הגעתי לכך שיש הוצאות שוטפות של באיזור ה40% על נכס מהסוג הזה. (החברה מבקשת דמי ניהול חודשיים על תחזוקה של הכנס וכדומה של 25% + מס הכנסה של 15%) ועוד הוצאות שוטפות קטנות שזה מגיע לאיזור שציינתי.
עכשיו כדי שההשקעה כזו תעשה שכל ובאמת תגיע לאיזורים שהם ציינו של 9-13 אחוזים נטו משכירות, ניקח דוגמה על דירה של 700k שח. 10% נטו משכירות זה אומר 70k נטו בשנה, שזה אומר שאני צריך להכניס מאותה דירה 117k ברוטו בשנה (לפני ה40% הוצאות שוטפות) זה אומר שאם אני אקח אחוזי תפוסה ממוצעת של 70% בחודש - 252 ימים בשנה. כדי להגיע לאחוזי תשואה שהם אומרים אני אצטרך להשכיר את הנכס ב464 שח ללילה = 124 אירו.
החישוב שעשיתי נכון ? ואם כן זה נכון להסתכל על זה ככה ובכלל ריאלי לדירה כמו בדוגמה הזו של באיזור ה55 מר בלב אותה עיר מרכזית ?