המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 08:17

היי,

אתמול התחלתי לקבל הצעות משכנתא עבור דירה ראשונה במסגרת מחיר למשתכן. בינתיים ישבתי בפגישה רק עם בנק לאומי. ביקשתי מהנציגה שתבנה משכנתא יחסית יציבה עם גמישות לפירעון מוקדם.

זה מה שהיא בנתה לי:

מסלול 1מסלול 2מסלול 3מסלול 4סה"כשם הלוואהקבועה לא צמודהמשתנה לא צמודה כל 2.5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתימשתנה פרייםזכאות מסובסד ממוצעת -0.5%סכום הלוואה260,248400,000266,00073,7521,000,000תקופה בחודשים360360360360אופן תשלוםשפיצרשפיצרשפיצרשפיצרמנגנון קביעת ריביתע+0.70פ-0.85שיעור הריבית השנתית4.850%4.860%5.150%2.660%החזר חודשי1,373.312,113.201,452.43297.595,236.53

אני לא מומחה ואני עושה את התהליך ללא יועץ משכנתאות, אבל לפי הבנתי ההצעה שהיא נתנה לי נראה בסדר גמור. מעט מאוד חשיפה לאינפלציה (באופן ישיר לפחות) במקרה של פירעון מוקדם פריים ומסלול זכאות אוכל לפרוע ללא קנסות.

מה דעתכם? יש משהו לשפר מבחינת תמהיל?

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 08:40

יש מה לשפר בכל המסלולים, אבל יחסית להצעה ראשונה זה לא רע בכלל

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 08:49

מבחינת תמהיל זה בסדר?

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 08:58

התמהיל נראה בסדר (למרות שאי אפשר לומר את זה באמת בלי להכיר את המצב הכלכלי והמנטלי של התא המשפחתי).

הריביות ניתנות לשיפור, בדגש על המל"צ והקל"צ, לך עם ההצעה הזו לעוד שני בנקים ותעשה פינג פונג כזה עוד 2-3 פעמים עד שאתה רואה שהם לא מסוגלים לשפר יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 09:36

הצעה בסדר אבל יש יותר טובות היום.

כמה בנקים עברת במכרז?

מה ההכנסה וההתחיבויות האחרות של משק הבית? שכיר או עצמאי?

הייתי שוקל לקצר קצת את המשכנתא, לפחות את החלק של הריבית הקבועה:

- בריבית הקבועה זה יוריד את עמלת ההיוון במידה ותפרע לפני הזמן או תמחזר, בפריסה ל30 שנה העמלה הזאת יכולה להגיע לסכומים אדירים.

- ההבדל בין 25 לא 30 שנה הוא יחסית קטן בהחזר החודשי.

- במידה ותיכנסו לקושי כלכלי בהמשך ותרצו למחזר ולהוריד את ההחזרים זה יהיה יותר קל, נגיד ועוד שנתיים זה יקרה אז בסך הכל תוכלו להאריך מ28 ל30, מצד שני אם תיקחו מראש ל25 אז תוכלו להאריך מ23 ל30 וזה כבר כן יהיה משמעותי ויתן מרווח נשימה בעת הצורך, כמובן ככהנ לא יהיה צורך אבל ..

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 09:43

זה הבנק הראשון שהלכתי אליו

אין התחייבויות

נטו 14

רווק

שכיר

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 10:37

5236/14000 = 37~%

אז אתה לא יכול להגדיל החזר מעבר למה שיש בהצעה.

תמשיך במכרז...

אל תשכח לקחת בחשבון את לוחות הזמנים של העסקה, ושבפסח אין כמעט עם מי לדבר בבנק, ושלכל הצעה יש תוקף של 3 שבועות ואם אתה לא סוגר את כל הניירת בזמן הזה הבנק לא חייב לעמוד בהצעה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 10:47

הפעימה הבאה לקבלן היא ב-10/06

אוקי

אז אני לוקח את התמהיל הזה ורץ בין הבנקים עד שאני נשאר עם הבנק הכי זול על התמהיל הספציפי הזה

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 10:58

זאת הצעה טובה יחסית להצעה ראשונה, באיזה בנק לקחת?

לדעתי אתה יכול להוריד כמה עשיריות האחוז אחרי כמה סבבים.

לאיזור ה 4.5

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 11:34

לאומי

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 12:04

חכה עם זה לדעתי, אלא אם אתה מתכנן להקדים את התשלום לקבלן, יש לך עוד חודשיים, ההצעות שתקבל יספיקו להיות פגות תוקף ולפקידים בבנק כבר לא תהיה סבלנות אלייך.

כמה ימים אחרי החג אחרי שהם יתאפסו מהפערים של החג אתה יכול להתחיל לפנות לבנקים אחרים, כמובן כמה שיותר מסודר עם תיק משכנתא מסודר שמכיל את כל המסמכים, וסיכום קצר של הפרטים העיקריים.

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 12:55

לגבי מסלול 2, כדאי.לך להתעמק בפרטים ולבצע סימולציה להצמדה על יתרת הקרן בפרט.

אג״ח ממשלתי מושפע מריבית פריים ואינפלציה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 12:57

מעדיף להקדים

במחיר למשתכן אני סופג את תשומות הבנייה

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 16:23

התהליך דרך דיגיטל או ישירות דרך סניף?

🕒 פורסם בתאריך: 08/04/2025 18:18

סניף

🕒 פורסם בתאריך: 17/04/2025 11:17

היי

קיבלתי הצעה נגדית מבנק בינלאומי:

קבועה לא צמודה - לא הורידו כלום

משתנה לא צמודה כל 3 שנים במקום כל 2.5 שנים באותה ריבית + קיצור ל-300 חודשים במקום 360

פריים פיצלו ל-2: 200 אלף בפריים מינוס 1% ועוד 66,000 בפריים מינוס 0.85%

זכאות מסבוסדת: הורידו טיפה מ-2.660% ל-2.620%

החזר חודשי עלה מ-5,236 ל-5,409

העלות כוללת של המשכנתא ירד מ-2,006,714 ל-1,914,562 (92,152 אלף פחות)

מסלול 1מסלול 2מסלול 3מסלול 4סה"כשם הלוואהקבועה לא צמודהמשתנה לא צמודה כל 3 שנים על בסיס אג"ח ממשלתימשתנה פרייםמשתנה פרייםזכאות מסובסד ממוצעת -0.5%סכום הלוואה260,248400,000200,00066,00073,7521,000,000תקופה בחודשים360300360360360אופן תשלוםשפיצרשפיצרשפיצרשפיצרשפיצרמנגנון קביעת ריביתע+0.707%פ-1%פ-0.85%שיעור הריבית השנתית4.850%4.860%5.150%2.620%החזר חודשי1,3732,3061,0743602965,409

🕒 פורסם בתאריך: 17/04/2025 11:51

על חצי מיתרת התשלום. את הריבית במשכנתא אתה משלם על כל הסכום...

🕒 פורסם בתאריך: 17/04/2025 13:46

הזכאות זה 2.6 + מדד?

תנסה להוריד שנים בקלצ אולי יורידו לך ריבית, זה קצת גבוה 4.85

🕒 פורסם בתאריך: 17/04/2025 14:13

זכאות צמודה למדד

נכון, אבל המדד משתולל וזה כסף שאני צריך להביא במזומן לקבלן

🕒 פורסם בתאריך: 17/04/2025 16:11

הם לא קובעים את ריבית הזכאות, היא פשוט התעדכנה מאז שקיבלת את ההצעה הקודמת והיא זהה לא משנה מאיזה בנק תיקח משכנתא.

אתה לא יכול לתת לפקיד לשנות לך את התמהיל, כל הרעיון הוא להשוות את אותו התמהיל בין הבנקים השונים.

כלומר בשורה התחתונה שיפר מסלול אחד של 200 אלף מפריים מינוס %1 לפריים מינוס 0.85%

בקיצור, שיפר לך בשבריר האחוז ומצפה שתעבור אליו, החיסכון הכולל של 92 אלף זה בעיקר כי קיצר מסלול אחד והגדיל החזר.

לדעתי צריך להגיד לפקיד שישפר לפחות בx% בריבית ההממוצעת של המשכנתא, ורק על התמהיל ששלחת ולא משהו אחר.

אחרת הם כל פעם ישנו לך את התמהיל קצת, ישפרו בשבריר אחוז באחד המסלולים וינסו להתיש אותך.

🕒 פורסם בתאריך: 17/04/2025 16:43

הצעה הוגנת להתחלה ובפרט אם אתה לווה יחיד.

במכרז אפשר לשפר בסביבות 0.1-0.2

שים לב ללוח הזמנים לפעימה הקרובה

🕒 פורסם בתאריך: 17/04/2025 17:33

איזה אחוז להגיד להם?

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 18/04/2025 11:11

זאת שאלה טובה ולא סתם לא כתבתי מראש איזה מספר להגיד כי אני לא בטוח מה התשובה לשאלה הזאת, לדעתי 0.1-0.2% בריבית הממוצעת, כאשר הכוונה כמובן לירידה מ5.2% ל5% ולא באמת שינוי באחוזים, זאת הטרמינולוגיה שהם משתמשים בה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/04/2025 19:00

הצעה נגדית מבנק מזרחי

יש פוטנציאל לשיפור בבנקים אחרים? עוד לא הייתי בפועלים ודיסקונט

מסלול 1מסלול 2מסלול 3מסלול 4סה"כשם הלוואהקבועה לא צמודהמשתנה לא צמודה כל 2 שנים על בסיס אג"ח ממשלתימשתנה פרייםזכאות מסובסד ממוצעת -0.5%סכום הלוואה260,248400,000266,00073,7521,000,000תקופה בחודשים360360360360אופן תשלוםשפיצרשפיצרשפיצרשפיצרמנגנון קביעת ריביתע+0.59פ-1שיעור הריבית השנתית4.80%4.70%5.000%2.620%החזר חודשי1,365.432,074.551,416.88296.035,152.89

🕒 פורסם בתאריך: 21/04/2025 19:34

אתה לא חייב ללכת לבנק חדש, שלח לבנק שכבר היית בו שינסו לשפר שוב. אפשר לעשות ככה 2-3 סיבובים ב 3 בנקים שונים עד שאתה רואה שלא מסוגלים לשפר עוד

🕒 פורסם בתאריך: 22/04/2025 10:02

בינלאומי אמרו שהם לא מתחרים בהצעה של מזרחי

נשאר בנק לאומי

מחר יש לי פגישה ראשונה בבנק פועלים נראה מה הם יגידו

🕒 פורסם בתאריך: 24/04/2025 11:16

שאלה אחרונה ואני מסיים

ישבתי עם בנק הפועלים והם הציעו תמהיל שונה

40% מהחזר החודשי

עוד 600 שקל בחודש החזר

קל"צ במקום 30 שנה ל-18 שנה

במקום פריים ומסלול זכאות הכל למשתנה לא צמודה כל 1.5 שנים

מה דעתכם?

איזה תמהיל לדעתכם יותר מומלץ הצעות של הבנקים הקודמים או הצעה של בנק פועלים?

מסלול 1מסלול 2שם הלוואהקבועה לא צמודהמשתנה לא צמודה כל 1.5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתיסכום הלוואה335,000665,0001,000,000תקופה בחודשים216360אופן תשלוםשפיצרשפיצרשיעור הריבית השנתית4.57%4.77%החזר חודשי2,2783,4775,755

🕒 פורסם בתאריך: 24/04/2025 11:30

תכניס למחשבון תראה מה עדיף. ממה שאני רואה מלמעלה ההצעה הזו טובה יותר, הקלצ שופר משמעותית, והשינוי במלצ הוא רק 0.07 יותר.

אני אוהב לפרוס גם על פריים, למרות שכעת הוא יקר יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 24/04/2025 11:33

בול

🕒 פורסם בתאריך: 24/04/2025 11:50

טוב לדעת שהיא הייתה כנה איתי

האם תשובתך תשתנה בידיעה שהדירה כנראה תימכר עוד 5 שנים?

האם הצעת משכנתא שקיבלתי טובה?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן