המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 08/05/2025 15:18

שלום,

נתקלתי במקרה של בניין חדש, מאוכלס מעל שנה, אבל חוק מכר (אחריות ל-7 שנים) לא חלה עליו - לא בדיוק מבין עד הסוף איך המצב נוצר אבל בגדול קבוצת רכישה קטנה ואז איכשהו זה המצב.

טענות שאין בעיה:

1. במילא זה המצב ביד2 אחרי 7 שנם

2. אם יש בעיות הן צצות די מיד ולראיה מאוכלס מעל שנה והכל בסדר

3. גם במצב תקין שיש אחריות קבלן, זה לא קל להוכיח ולהפעילה על כל תקלה אחרי שנת הבדק - והמצב במקרה הנוכחי הוא כאמור במילא אחרי שנה כבר

מה הסיכון:

1. תקלות חבלי לידה שעוד יכולות להתגלות עד ה-7 שנים ששונות מבלאי רגיל צפוי (וזול לתיקון) של בניין ישן יד2

2. הסיכון לעיל לא מתומחר בדיסקאונט מיוחד במחיר העסקה

השאלה:

1. עד כמה מדובר במצב חריג ברמה של למה לעזעזל אתה בכלל עוד ממשיך להתעניין בדירה?

2. איזה עוד דגלים אדומים וסיכונים יכולים להיות?

הערה:

טוענים שם שזה לא אמור להשפיע על קבלת משכנתא או ביטוח דירה למרות שאני די בטוח שלפחות בביטוח יבקשו פרמיה.

תודה,

🕒 פורסם בתאריך: 08/05/2025 15:27

מי מוכר לך את הדירה? הוא גר בדירה? הוא בנה לצורך מכירה? הוא קנה ומוכר?

🕒 פורסם בתאריך: 08/05/2025 16:39

חבר בקבוצת הרכישה שבנתה את הבניין. העו"ד מהצד שלי אומר משפטית החוזה מאפשר את הסיטואציה.

לסיכום - זהו המצב הנתון, והשיקול אצלי עכשיו אם להמשיך בעסקה.

מחיפוש שלי ברשת נראה שזה מצב שלפעמים קיים בעיקר בבניית בתים פרטיים (צמודי קרקע) והסוגיה של "מיהו קבלן" (לעניין אחריות).

🕒 פורסם בתאריך: 08/05/2025 17:06

אם הוא בנה את הדירה למטרת מכירה, אז חלה עליו האחריות, אבל כמובן שתקשיב לעורך הדין.

תביא מהנדס שיעשה בדק בית.

🕒 פורסם בתאריך: 08/05/2025 22:17

יש ליקויים מהותיים שיכולים להתגלות גם בשנה השניה והשלישית ואולי גם הרביעית, בעיקר בעיות איטום / רטיבות, שלפעמים דורשים חיי מדף ארוכים משנה כדי להתגלות.

🕒 פורסם בתאריך: 08/05/2025 22:21

יש לי בדיוק לקוח שויתר על דירה שגילה שזה קבוצת רכישה.

עוד בעיה: תיתכן בעיית רישום, אין פה יזם שמקדם רישום בית משותף וטאבו סופי.

🕒 פורסם בתאריך: 08/05/2025 23:42

(1) האם זה תמיד המצב בקבוצת רכישה? לצורך העניין מגדלי הצעירים זה קבוצת רכישה ומאות דירות שכנראה כבר עברו ידיים מחברי הקבוצה "ליד2" - כולם ויתרו על חוק מכר?

(2) מה היו הדגלים האדומים מהם הוא חשש? אני מניח שהכוונה לעסקת יד2 רגילה - לא להיכנס ולהחליף חבר בקבוצה (אז זו עסקה אחרת לגמרי שלא ניתן לקחת משכנתא וכו').

(3) לגבי הרישום אתה צודק - זו נק' שעלתה בשיחות - להבנתי יש עו"ד נאמן שמטפל בזה - יש הסכם שיתוף וחכירה, אין עדיין חלוקה לטאבו סופי.

🕒 פורסם בתאריך: 08/05/2025 23:56

1. ויתרו על חוק מכר, לא ויתרו על אחריות קבלן אבל הקונים הם היזמים, את מי יתבעו בדיוק? את עצמם? את הקבלן? (בהנחה ולא פשט רגל בנתיים).

2. ממה שציינת + בעיות רישום. אתה מניח נכונה.

3. אחלה אבל אין גם מי שדוחף את זה, אלו תהליכים מאד ארוכים בארץ.

🕒 פורסם בתאריך: 09/05/2025 08:28

1. במקרה שלי אין חוק קבלן וזה מה שאני לא מבין הרי בסוף התקשרו עם קבלן לביצוע עצמו - עד כמה זה חריג שאין אפילו אחריות קבלן? (לא יכל להיות פה ביצוע עצמי כמו בצמוד קרקע - מדובר על בניין עם עשרות דירות).

2. לגבי הרישום מרגיעים אותי שבמילא ל-80% מהדירות בישראל אין רישום ושזה תמיד לוקח זמן ושגם אם עכשיו אקנה דירה חדשה מקבלן בפרויקט גדול גם זה יקח עשור לרישום וכו'.

3. האם זה יכול לפגוש אותי במכירה בהינתן שבמילא יעברו 7 שנות חוק המכר ויהיה רישום? זה יכול לעלות קשיים שכרגע הם ב- blind spot שלי? לדוגמא הבנתי שיש סעיפי חוק מכר שתקפים גם ל-10 שנים קדימה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/05/2025 11:48

לא מכיר חוק קבלן וגם החוק לא באמת חשוב, המציאות חשובה. כמה זה חריג שאין אחריות? בפועל זה לא מאד חריג, במיוחד בקבוצות רכישה.

לא יודע מי אמר לך את השטות הזו אבל זה ממש לא נכון אבל כן, גם ברכישה מיזם זה תהליך ממושך.

עוד הפעם, חוק המכר הוא חוק שיזמים צריכים לעמוד בו, בקבוצת רכישה אתה היזם.

אם אתה מדבר על אחריות קבלן אז כן, יש אחריות קבלן בתיאוריה אם:

א. הוא קיים.

ב. הוא יעמוד באחריות שלו.

ג. אפשר לתקן.

🕒 פורסם בתאריך: 09/05/2025 13:38

התכוונתי לאחריות קבלן - אין קבלן בסיפור כאילו חברי קבוצת הרכישה העמיסו לבד את שקי המלט.

כרגע המצב שיש sunk costs שלי של מקדמות ליועצים ועו"ד, והשאלה אם לבטל הכל ולהצטער שהמתווך לא חשף את הפרטיים המהותיים הללו (החל מזה שמדובר על קבוצת רכישה) בהתחלה וככה היה חוסך לכולם הרבה מאוד שעות עבודה וכסף אמיתי שלי שהלך.

הבעיה שדו"ח מהנדס זה לא קונסטרוקטיבי - קצת כמו בדיקה לפני קניה של מכונית שתמיד יכתבו הערה גנרית על "רעש מהמנוע". בכותרת הצהרה על בדיקה ויזואלית בלבד (בדיקת איטום עושים ע"י השפרצה) והדו"ח עצמו נותן משקל עצום לכל אריח פגום במטבח שכולנו רואים מאשר לדוגמא מה הפוטנציאל לבעיית קונסטרוקציה סמויה שתגרום לשקיעת רצפה בחניון התת קרקעי.

🕒 פורסם בתאריך: 09/05/2025 16:09

להחליט אם לבטל או לא זה החלטה שלך.

דוח קונסטרוקטיבי אתה גם לא מוציא מכל דירה אחרת שלא מקבוצת רכישה, גם לבניינים אחרים נגמרת האחריות אחרי X שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 09/05/2025 17:02

יש סיבה למה בכל מוצר נהוגה אחריות יצרן בתחילת דרכו.

כשיש תקלה במנוע עם 200 אלף ק"מ - לרוב מדובר על תקלת בלאי צפויה ולכן עם תיקון זול יחסית.

כשיש תקלה במנוע עם 2,000 ק"מ - כנראה מדובר על תקלת ייצור מהותית חסרת תקנה והתיקון לרוב הוא החלפה יקרה של המנוע.

במצב הראשון יש דיסקאונט כי ישן.

במצב השני יש אחריות.

פה מדובר על המצב השני רק ללא אחריות - ז"א חשיפה לעלויות תיקון חריגות.

🕒 פורסם בתאריך: 09/05/2025 17:06

לא שאין אחריות, כנראה שיש רק לא ברור ממי ומול מי.

בכל בניין בין 10 שנים ומעלה אין אחריות, עובדתית אנשים קונים דירות בגילאים האלה וגם "קצת" יותר ישנים מזה.

לגבי השווי של זה: תלוי בקונה (תמיד).

🕒 פורסם בתאריך: 09/05/2025 17:22

אין אחריות נקודה - עו"ד שלי במהלך העבודה על הטיוטות בדק ואמר שזה מצב חוקי משפטית. לצורך העניין חברי קבוצת הרכישה הגיעו לבד עם טנדר והעמיסו שקי מלט.

האם זה מצב חריג? מי אחראי במגדלי הצעירים? לא מאות חברי קבוצת הרכישה אלא בטח החברה הקבלנית שהם לקחו לטובת הביצוע בפועל. אצלי אין קבלן כאמור. בנו במו כפות ידיהם (לא באמת אבל מבחינה חוזית).

לגבי ההשוואה לדירות מעל 10 שנים - זו בדיוק האנלוגיה עם מנוע לרכב ועם מושג האחריות הכללי שיש לכל מוצר בעולם מתוך הנחה שתקלות חבלי לידה חמורות יותר ובלתי צפויות לעומת תקלות בלאי.

עובדתית אמרת בעצמך שהיה לך לקוח שוויתר.

בניין חדש בן שנה אבל אין חוק מכר בעסקה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן