🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2025 22:56
שלום לחכמי הפורום,
אני בשנות ה-40 ללא ילדים וללא כוונה לילדים, גרה בשכירות עם בן זוג. הכנסותיי מעבודה נמוכות מאוד ולא עקביות, ואני מסתמכת במידה רבה על רווחי הון להוצאותיי השוטפות (טפו טפו חיה כך כבר כמה שנים והקרן עדיין גדלה) + הכנסה קטנה מהשכרת דירה שנכנסת אלי (הדירה הזו לא רשומה על שמי).
זכיתי בהגרלה של דירה בהנחה, במחיר 2.65 מיליון. למרות שזה מערער את הנינוחות הכלכלית החלטתי לא לפספס את ההנחה ואת הפטור ממס שבח במכירה (דירה יחידה).
המסירה צפויה ביוני 27. עד כה שילמתי 30% מהון עצמי.
בחודשים האחרונים היו לי הכנסות גבוהות מהרגיל וניצלתי את המומנטום לבקשת משכנתא. הסתייעתי ביועצת משכנתאות, בעיקר בשל נתוני ההכנסה הבעייתיים.
אישרו לי משכנתא של 1050000 עם אמי כערבה לא משלמת, או 1700000 עם בן זוגי כלווה יחד איתי (זכיתי בדירה כרווקה והיא רשומה על שמי בלבד. מוסכם בינינו שהדירה תישאר בכל מקרה בבעלותי (הסכם ממון עם הפרדה רכושית מלאה) ושאני משלמת לבד את המשכנתא).
תנאי המשכנתא: 30 שנה, 600 אלף קל"צ, 1.1 מיליון מל"צ כל 18 חודש. בשני המסלולים הריבית סביב 4.8%. אותה ריבית גם אם אקח סכום נמוך יותר.
אני מבינה שיש גם עלויות שוטפות וחד פעמיות נלוות לא מעטות (יועצת, עו"ד, שמאות, רישום, ביטוחי חיים ומבנה...). אם אני מבינה נכון הן לא תלויות בגובה המשכנתא.
אני מתלבטת אם עדיף לקחת את המשכנתא המקסימלית שאני יכולה לקבל, או לגרד את כל הכספים הנזילים האפשריים שלא ידרשו תשלום גבוה של מס רווחי הון.
יש לי קופ"ג, קה"ש, פוליסות חיסכון, וניירות ערך בחשבון הבנק, בשווי כולל של כ-4.8 מיליון לפני מס.
חלק מהניירות ותיקים ומורווחים מאוד כך שתהיה חבות מס משמעותית. הקופות המיועדות לטווח ארוך במסלולים אגרסיביים.
מאידך, כ-800 אש"ח מתוכם נמצאים כרגע בקרנות כספיות, שקליות ודולריות, והתשואה עליהם לא מתקרבת ל-4.8%. המיסוי במכירה שלהם יחסית מינורי אולם על מנת להשיג תשואה על הכסף שתהיה גבוהה מריבית המשכנתא אני צריכה לשנות משמעותית את מצב הנזילות והרמת הסיכון. מצד שני, אם אשתמש בכספים האלו לרכישת הדירה זה מעלה את רמת הסיכון של תיק ההשקעות שלי בכללותו, כשאני עדיין צריכה להסתמך עליו למחייה שוטפת, קרן חירום, וגם לתשלום המשכנתא.
כ-550 אש"ח מתוך הכספים נמצאים בקה"ש נזילות עם פטור ממס, אך התשואה עליהן בהחלט גבוהה מריבית המשכנתא.
בנוסף אני מנסה למכור את הדירה המושכרת שלא רשומה על שמי אם כי זה קצת מסובך, וצפויה לקבל מהמכירה כ-350 אש"ח. התשואה מהשכרתה ביחס לסכום הזה היא 3.5%, שזה שוב הרבה יותר נמוך מהריבית על המשכנתא.
חשוב לציין כי אני לא צופה בשנים הקרובות מקורות להכנסה שוטפת מעבר לכספים האלו, אבל אני כן מתכננת להשכיר את הדירה כשתהיה מוכנה ושהשכירות תכסה את רוב ההחזר החודשי. גם אם אקח את המשכנתא המקסימלית עדיין יישארו לי כ-200 אש"ח לשלם סביב המסירה (ההפרש מהמשכנתא+עליית מדד+עלויות נלוות לדירה חדשה).
אין לי מושג איך לחשב כדאיות של מימוש הנכסים הקיימים לעומת נטילת משכנתא??
התשלום הבא כבר ביוני - כך שאני צריכה להחליט ולפעול מהר.
אשמח לכל תובנה בנושא, תודה רבה!
אני בשנות ה-40 ללא ילדים וללא כוונה לילדים, גרה בשכירות עם בן זוג. הכנסותיי מעבודה נמוכות מאוד ולא עקביות, ואני מסתמכת במידה רבה על רווחי הון להוצאותיי השוטפות (טפו טפו חיה כך כבר כמה שנים והקרן עדיין גדלה) + הכנסה קטנה מהשכרת דירה שנכנסת אלי (הדירה הזו לא רשומה על שמי).
זכיתי בהגרלה של דירה בהנחה, במחיר 2.65 מיליון. למרות שזה מערער את הנינוחות הכלכלית החלטתי לא לפספס את ההנחה ואת הפטור ממס שבח במכירה (דירה יחידה).
המסירה צפויה ביוני 27. עד כה שילמתי 30% מהון עצמי.
בחודשים האחרונים היו לי הכנסות גבוהות מהרגיל וניצלתי את המומנטום לבקשת משכנתא. הסתייעתי ביועצת משכנתאות, בעיקר בשל נתוני ההכנסה הבעייתיים.
אישרו לי משכנתא של 1050000 עם אמי כערבה לא משלמת, או 1700000 עם בן זוגי כלווה יחד איתי (זכיתי בדירה כרווקה והיא רשומה על שמי בלבד. מוסכם בינינו שהדירה תישאר בכל מקרה בבעלותי (הסכם ממון עם הפרדה רכושית מלאה) ושאני משלמת לבד את המשכנתא).
תנאי המשכנתא: 30 שנה, 600 אלף קל"צ, 1.1 מיליון מל"צ כל 18 חודש. בשני המסלולים הריבית סביב 4.8%. אותה ריבית גם אם אקח סכום נמוך יותר.
אני מבינה שיש גם עלויות שוטפות וחד פעמיות נלוות לא מעטות (יועצת, עו"ד, שמאות, רישום, ביטוחי חיים ומבנה...). אם אני מבינה נכון הן לא תלויות בגובה המשכנתא.
אני מתלבטת אם עדיף לקחת את המשכנתא המקסימלית שאני יכולה לקבל, או לגרד את כל הכספים הנזילים האפשריים שלא ידרשו תשלום גבוה של מס רווחי הון.
יש לי קופ"ג, קה"ש, פוליסות חיסכון, וניירות ערך בחשבון הבנק, בשווי כולל של כ-4.8 מיליון לפני מס.
חלק מהניירות ותיקים ומורווחים מאוד כך שתהיה חבות מס משמעותית. הקופות המיועדות לטווח ארוך במסלולים אגרסיביים.
מאידך, כ-800 אש"ח מתוכם נמצאים כרגע בקרנות כספיות, שקליות ודולריות, והתשואה עליהם לא מתקרבת ל-4.8%. המיסוי במכירה שלהם יחסית מינורי אולם על מנת להשיג תשואה על הכסף שתהיה גבוהה מריבית המשכנתא אני צריכה לשנות משמעותית את מצב הנזילות והרמת הסיכון. מצד שני, אם אשתמש בכספים האלו לרכישת הדירה זה מעלה את רמת הסיכון של תיק ההשקעות שלי בכללותו, כשאני עדיין צריכה להסתמך עליו למחייה שוטפת, קרן חירום, וגם לתשלום המשכנתא.
כ-550 אש"ח מתוך הכספים נמצאים בקה"ש נזילות עם פטור ממס, אך התשואה עליהן בהחלט גבוהה מריבית המשכנתא.
בנוסף אני מנסה למכור את הדירה המושכרת שלא רשומה על שמי אם כי זה קצת מסובך, וצפויה לקבל מהמכירה כ-350 אש"ח. התשואה מהשכרתה ביחס לסכום הזה היא 3.5%, שזה שוב הרבה יותר נמוך מהריבית על המשכנתא.
חשוב לציין כי אני לא צופה בשנים הקרובות מקורות להכנסה שוטפת מעבר לכספים האלו, אבל אני כן מתכננת להשכיר את הדירה כשתהיה מוכנה ושהשכירות תכסה את רוב ההחזר החודשי. גם אם אקח את המשכנתא המקסימלית עדיין יישארו לי כ-200 אש"ח לשלם סביב המסירה (ההפרש מהמשכנתא+עליית מדד+עלויות נלוות לדירה חדשה).
אין לי מושג איך לחשב כדאיות של מימוש הנכסים הקיימים לעומת נטילת משכנתא??
התשלום הבא כבר ביוני - כך שאני צריכה להחליט ולפעול מהר.
אשמח לכל תובנה בנושא, תודה רבה!