המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2018 11:09

היי לכולם,

השקעתי שתי השקעות באמצעות קרנות השקעה בארץ בנדל"ן בארצות הברית [שני פרוייקטים נפרדים].

איך כדאי להכליל/לצבוע את ההשקעה בתיק האישי בשים לב לכך שייתכן וההשקעה לא תצליח בחלקה או כולה?

תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2018 11:20

לא הבנתי את השאלה.

אתה יכול להגיד על כל השקעה ש

אף אחד לא מבטיח לך שהשקעה במניות (או אפילו אג"ח) "תצליח". גם בהם אתה יכול לאבד את כל הכסף.

אישית אני צובע השקעות בנדל"ן פשוט כ "נדל"ן".

התיק שלי בגדול מחולק ל3: מניות, נדל"ן, אג"ח/מזומן

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2018 12:40

כנדלן

🕒 פורסם בתאריך: 28/12/2018 13:01

למרות שזה טכנית ״נדלן״, זה לא שקול לנדל״ן שאתה הבעלים שלו ויכול למכור מתי שתרצה. זה יותר השקעה בייזמות בסיכון גבוה.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2018 16:48

נוטה להסכים עם @adamshalev

בסופו של דבר הכותרת של ההשקעה לא מעניינת, מה שחשוב זה הקצאת הנכסים הכוללת שלך. ההשקעה שאתה מתאר נכנסת לחלק הספקולטיבי/מסוכן בתיק שלך, בעוד שמי שמחזיק דירה להשכרה יכול להסתכל עליה כעל משהו יציב/פחות מסוכן.

אישית אם הייתי משקיע בקרן כזו הייתי מוריד את זה מהחלק המנייתי ולא מהחלק של האג"ח/מזומן.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2018 17:41

אני מתייחס להשקעות אלו כאל השקעות יזמיות פיננסיות ולא כאל השקעה בנדל"ן מניב.

🕒 פורסם בתאריך: 29/12/2018 20:51

תלוי בסיכון, אם זה משהו יזמי אז תחת סיכון מניות, אני בגדול מקטלג ל3:

תיק ני"ע (מניות).

נדל"ן

חוב

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2018 02:37

איך אתה מקטלג חוב כקטגוריה אחת מבחינת סיכון? או שאתה משקיע רק באג"ח ממשלתי? הרי יש חובות מכל כך הרבה סוגים, ממשכנתאות סחירות דרך אג"ח קונצרני וכו'...

אג"ח קונצרני למשל אתה מחשיב כמו ממשלתי בחלוקה הזו?

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2018 09:04

אתה צודק זה באמת קצת בעייתי אבל זה ראוי להיות ASSET CLASS בפני עצמו לדעתי וזה גם סובייקטיבי, אפשר לחלק חוב גם לתתי קטגוריות כמו קצר/ארוך, זבל/השקעה וכו', מטעמי נוחות אצלי הכל נופל תחת חוב.

לא נוגע.

סביר להניח שהייתי מפצל, לדוגמא בתיק שבניתי למישהו הייתה חלוקה לאג"ח ממשלתי, קונצרני בדירוג גבוה, קונצרני בדירוג זבל ומניות.

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2018 09:13

אם זה נדלן להשכרה, מבנה קיים שהכי הרבה עושים לו שיפוצים ושיפורים, מזה משנה אם את הנדלן אתה מחזיק ישירות או הוא מוחזק באמצעות שותפות שמנוהלת על ידיי צד שלישי?

נדלן זה נדלן.

כמובן שאם זה נדלן יזמי, משמע, קניית שטח ובנייה מאפס, אז זה בקטגוריה של יזמות פרטית/מניות/עסקים ולא נדלן, למרות שמוצר הבסיס הוא הנדלן שאותו מוכרים.

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2018 09:22

במקרה הגרוע ביותר הנכס/קרקע עדיין שלך.

אתה יכול להימחק כשהנכס עדיין קיים, עומד ומושכר לצד ד' שמשלם שכירות בזמן.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2018 06:53

לא הבנתי איך אני יכול להמחק? הנכס משפטית רשום לטובת השותפות ואני רשום כמחזיק בזכויות בשותפות.

יש הבדל משפטי בין רישום בטאבו לבין רישום כמחזיק מניות/זכויות?

אתה אולי מדבר על כך שצד שלישי יכול לבצע מעילה בכספי/נכסי השותפות שמעוגן בחוזה משפטי שוב. בדיוק כמו שפקידה בבנק מבצעת מעילה.

אשמח לשמוע באמת מה ההבדל הגדול.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2018 10:36

בגלל מינוף ועיקול מצד המלווה.

בטח שיש, שליטה!

גם משהו שקורה לעיתים נפוצות, בבנק אתה מבוטח, בהשקעות פרטיות לא. חוזה זה חתיכת נייר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2018 10:59

ניהול לקוי של מנהל השותפות בלי יכולת שלך להתערב בתהליך קבלת ההחלטות. זה לא חייב להיות "בזדון".

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2019 07:22

גם טאבו זה חתיכת נייר (רישום), לא שונה מאשר שזכויות בשותפות או מניות הן חתיכת נייר. שניהם מתקבלים בבית משפט כהוכחת בעלות.

מינוף ועיכול יכול להיות גם אם תיהיה רשום בטאבו.

לא דיברנו פה על שליטה. הוא שאל איך לצבוע את הנדלן. נדלן שהוא בשליטתך ונדלן שלא בשליטתך מתנהג באותה צורה בשוק. אם מבחינת רמת סיכון אתה גם מחשיב שליטה, אז זה משהו אחר למרות שהית אומר שהית שם השקעה בעסק פרטי לעומת המניות ללא השליטה שלך בדרגת סיכון נמוכה יותר בגלל שיש לך שליטה?

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2019 07:24

גם אתה יכול לנהל נכס בצורה לקויה לא פחות, אתה אדם בדיוק כמוהו. היתי אומר שלהפך, אתה תעשה החלטות רגשיות יותר (כמו למכור בירידות) לעומת מנהל שיעשה החלטות רציונליות יותר. אז אפשר להתווכח אם זה באמת מוסיף מימד כזה גדול של סיכון, שוב, אולי הההפך. תלוי במשקיע היתי אומר.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2019 09:58

וואו הבדל עצום (אתה באמת לא יודע?) אחד זה נייר שהונפק ע"י המדינה, השני זה חתיכת נייר שאתה ופלוני חתמת עליהם.

או לא, ממש ממש לא, זכות חוזית היא זכות נחותה מאד אל מול בעלות בטאבו, טאבו זה טאבו, זכות חוזית זה משהו אחר לחלוטין ותלוי מאד מול מי הזכות הזו ומי קודם לך בזכויות, יש הבדל בין זכות חוזית לרשות מדינה (כמו קק"ל או רמ"י), בין זכות חוזית בינך ובין חברה משכנת ובינך לסתם יזם, זכות חוזית בינך לבין יזם לא נותנת לך את הפריוולגיה שיש בזכות חוזית רגילה: שליטה, אפילו על מבנה ההון של השותפות או חלוקת ההכנסות אינך מחליט.

אבל זה ויכוח תפל, סוגי עסקאות הנדל"ן שבהם חשופים דרך שותפות כזו או אחרת היא שונה לחלוטין ברוב המוחלט של הפעמים להחזקה ישירה של נדל"ן. לקטלג את שניהם באותה רמת הסיכון זה פשוט לא נכון.

נכון אבל לפחות יש לך שליטה והחוב הוא שלך ושלך בלבד, בשותפות יכולים לעקל את הנכס גם אם אתה רוצה בכל מאודך לעמוד בכל התשלומים.

ממש לא מחייב. דירה בבעלותי מתנהג כמו קרן ריט בארה"ב או השקעה יזמית של הגשמה בטיזינבי באנגליה?

זה בהחלט מהווה פקטור לדעתי.

מאד תלוי בעסק, אבל סביר להניח שהיו נופלים אצלי תחת אותו הפלח.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2019 11:06

אז מה השורה התחתונה? כיצד לסווג אם אני רוצה לדעת "כמה אני שווה"?

אני מחדד שוב : הרעיון הוא שאי אפשר לסמוך שהשקעה כזו תחזור אליך והסיכויים לכשל קיימים ("עד כדי אובדן מוחלט של הנכס נושא ההשקעה - כמו שהם מציינים בתשקיף)

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2019 11:37

אתה שואל איך לצבוע (תחת איזה פלח בפורטפוליו שלך לרשום את הכסף הזה) או איך לספור (כמה ההשקעה הזאת שווה)?

זאת אכן שאלה קשה איך לספור השקעות לא נזילות. אופציה אחת זה לספור את הסכום שהכנסת לעסקה, ורק אחרי שהעסקה הושלמה וקיבלת את הכסף לעדכן את ה"שווי" לפי הסכום הסופי.

אבל זה נכון לכל השקעה. גם בהשקעה במניות אף אחד לא מבטיח לך שתקבל משהו ואתה יכול להפסיד את כל מה שהשקעת. ואפילו באג"ח אין הבטחות (כלומר יד הבטחה של הגוף שהנפיק את האג"ח, אבל אין הבטחה שהוא יעמוד בהבטחה שלו). כבר היו מקרים של חברות ומדינות שפשטו רגל.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2019 18:16

אני לא מדבר על החוזה בינך לבין היזם או השותפות. אני מדבר על המניות/זכויות שלך, שרשומות ברשם החברות או ברשם השותפויות - הם לא המדינה?

אני מכיר מישהו שמחזיק בצורה ישירה ביניין משרדים מכובד מאד (לא 30 קומות, לא 4 קומות), מה ההבדל בינו לבין ריט1 לדוגמא? עזוב פיזור לרגע, מדובר על נכס שמתנהג דומה. נכון, לרוב האנשים שיחזיקו ישירות יש בדרך כלל בעלות על דירה שיש לה אופי שונה מריט משרדים לדוגמא. אבל אני עדיין אוחז בעמדתי שנדלן זה נדלן מבחינת השוק להוציא עיניינים חוזים כאלו ואחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2019 18:20

אין הבדל גדול אבל תסכים איתי שזה לא בדיוק המשקיע הטיפוסי.

לא. נדלן זה לא נדלן, כי נדלן זה פשוט קטגוריה גדולה מדי.

אחלה. מה זה נותן לך? בדרך כלל כלום.

🕒 פורסם בתאריך: 01/01/2019 18:27

מה זה נותן? בעלות על החברה באחוז היחסי שלך, ובכך בעלות על מה שאותה חברה מחזיקה.

בעלות בחברה או בעלות בטאבו היא אותו דבר, אם יש לך שליטה/אין לך שותפים נוספים. מה שאתה אומר זה שבדרך כלל בטאבו אין איתך שותפים ובחברה כן, ולגבי זה אני מסכים. שותפים תמיד מוסיפים מימד של סיכון, ובכלל אנשים באופן כללי. בדיוק כמו שאנשים ששוכרים ממך את הדירה שאתה בעלים שלה לבד וישירות בטאבו מוסיפים לך סיכון לעומת נגיד נכס מסחרי שמחזיקה שותפות ללא שליטה שלך אבל עם 300 דיירים כך שהסיכון מתחלק בין כולם..בקיצור סיכון זה דבר סובייקטיבי.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 14:02

הנהלת ריט 1 יכולה לבצע טעות קריטית בהשקעה אחרת שתגרום לריט 1 לפשוט רגל כשהבניין המדובר עדיין עומד ומקבל דמי שכירות כמו שעון שוויצרי. במקרה של המשקיע הפרטי הוא צריך להיות זה שעושה את הטעות הקריטית במקום מישהו זר שהוא לא פגש מעולם.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 14:13

אני אישית לא סופר את זה.. (לפחות אישית)

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 14:28

השוק כן ומרסק את מחירי הריטים כשההנהלה מקבלת החלטות שהשוק לא מסכים איתן. אפקטיבית זה אומר שמחיר הבניין שלך יורד (ולעתים מתבצעת מכירה כפויה) למרות שכל הדיירים משלמים שכר דירה כמו שעון.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 14:51

דיברתי תאמת על קניה פיזית של דירה בישראל

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 15:45

ומי אתה חושב שיש יותר סיכוי שיעשה טעות קריטית? אתה, בחור שכיר שיש לו התמחות ספציפית במקצוע ספציפי או חברה עם אנשים שההתמחות שלהם בנדל"ן מסחרי? לא יודע, יש לי הרגשה שהבחור השכיר.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 19:18

אני סומך יותר על האדם שמבצע עסקה ספציפית פרטנית ויודע שעתידו תלוי בטיב העסקה ולא על הנהלת חברה שממנפת את החברה בלי השלכות הרות גורל על ההנהלה עצמה תוך כדי גביית משכורות גבוהות להחריד ודמי ניהול מחרידים אף יותר גם כאשר החברה בדרך לפשיטת רגל.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 23:15

לא יודע, אני לא משקיע את הכסף שלי עם חברות שמתנהלות ככה עם הכסף שלי. אם זה מה שאתה חושב על הדרך שבה חברות מתנהלות אז כנראה שזו הסיבה שאתה מעדיף להשקיע בצורה ישירה (או שלא?).

אני משקיע בקרנות השקעה פרטיות שבהם למנהלים יש הלימת אינטרסים עם המשקיעים, אם המשקיע לא מרוויח, גם המנהלים לא מרוויחים ולכן אני יודע שהם יעשו עבודה טובה יותר ממני בבחירת השקעות נדלן ובתפעולן. אני מומחה בנושא אחר, ואני מעדיף להתמקד בו מאשר גם בניהול נדלן, השבחה וכו'.

אני כמובן לא חושב שזה רעיון רע לקנות דירה בתור השקעה ארוכת טווח וללא כל מיני הרפתקאות השבחה, או צפי לתשואה גבוהה, סוג של שמירה על ההון. אבל אם אני רוצה לעשות יותר מתשואה ממוצעת, בהחלט לא היתי מתחיל להסתובב בין קבלנים, שיפוצניקים, תכניות עירייה, חקר שוק וכו' כשבזמן הזה אני יכול לייצר יותר כסף בתחום שבו אני מומחה, עם כל הכבוד לזה שנדלן הוא נהדר.

איך אתם "צובעים" השקעה בנדל"ן בתיק השקעות אישי?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן