המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2019 11:29

אם אני משקיע בקרן ריט שנניח והיא נסחרת סביב ההון העצמי שלה וממנופת ב-60% . האם מבחינת יתרונות וחסרונות המינוף זה שונה מהותית מקניית נכס נדל"ן בודד עם משכנתא של 60%?

ברור שמדובר בשני מוצרי השקעה שונים - השאלה רק לגבי הדמיון שבמינוף

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2019 16:47

אם הקרן מחזיקה מספר נכסים, אז המינוף מתפזר רוחבית

משמע, יש נכסים במינוף יחסית גבוה ויש פחות, אבל הממוצע זה מה שחשוב

לכן תיאורטית, X+1 נכסים יותר "בטוח" (הגדרת סיכון על בסיס פיזור) מאשר X נכסים

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2019 23:44

לא בדיוק, קודם כל יש כל מיני סוגי מינוף בקרנות ריט ולכל קרן מבנה הון שונה.

שנית אל תסתמך על הון עצמי בקרן ריט, אין לו משמעות.

שלישית בקרן ריט החוב של הקרן לא יכול לבוא אליך אם הקרן לא משלמת, במשכנתא כן.

רביעית אפשר להתמנף על קרן הריט ברמת המניה ואז זה מינוף על מינוף (ואני עושה זאת) מה שלא ממש אפשרי בנדל"ן אא"כ אתה חברה בורסאית נסחרת ואז גם זה אפשרי.

חמישית וזה בכלל הזיה יש, קרנות ממונפות על קרנות ריט שהן ממונפות גם הן וגם על הקרנות הממונפות הנ"ל אפשר להתמנף עוד (וגם את זה אני עושה).

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:04

@אורי ג. ראשית תודה

תוכל להסביר ממש בקצרה על סוגי המינוף ואילו מניפולציות נעשות שגורמות לך לרשום שלהון העצמי הרשום אין משמעות?

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:13

סוגי מינוף ברמת הקרן הם רבים:

יש משכנתא רגילה על הנכס

יש קו אשראי לX שנים

יש מניות בכורה (מכשיר היברידי בין הון לחוב)

יש אג"חים סחירים ללא בטחונות

יש חוב בנקאי לא סחיר

ויש גם משכון תיק נכסים עם CROSS DEFAULT.

בשביל להבין למה להון עצמי אין משמעות צריך להבין בחשבונאות, קודם כל צריך להבין מה זה הון עצמי, מה זה חוב, מה זה נכסים, באיזה משטר חשבונאי משתמשים (NON GAAP, GAAP או IFRS) וכו' אז תאלץ להאמין לי שבקרנות ריט במיוחד ובארה"ב אין למספר הזה משמעות.

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:21

תעצור אותי אם השאלות שלי חופרות אורי. עד אז וברשותך אולי תשתף אילו מטריקות אתה בוחן כשאתה מחליט להשקיע בקרן ריט מסויימת? הייתי משער ששווי נקי ביחס להון עצמי זאת אחת מהן אבל כנראה שלא. מה כן?

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:25

זוהי טכניקה נפוצה אבל לא אחת שאני אישית משתמש בה כי שווי נקי זה דבר סובייקטיבי מאד.

אני מסתכל על מכפיל רווח שבקרנות ריט נקרא מכפיל AFFO, על תשואת דיבידנד ועל המחיר שלה ביחס למחיר ההיסטורי שלה.

אותו הדבר כשאני בא למכור.

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:30

אם אני מבין נכון זאת הערכה תזרימית מתואמת הוצאות פחת\תחזוקה (?)

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:33

בגדול כן.

זה הרווח ה"אמיתי" של קרן ריט או כל חברת נדלן מניב אחרת.

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:37

ובדיון הכה מרתק של פסיבי מול אקטיבי מה גורם לך לחשוב שאתה יכול לנצח את הבנצ'מרק? האם השווקים שאתה משקיע בהם לא משוכללים מספיק?

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:39

הוא לא פועל על בנצ'מרק, אלא על עיסקאות טובות :)

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:39

איפה כתבתי שאני יכול? אין לי מושג אם הם משוכללים מספיק או לא.

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:42

לא כתבת אבל עצם העיסוק בקניה ומכירה של קרנות ספציפיות על פני השקעה במחקי מדד רלוונטים היא בעצם היכולת שלך לשיטתך לנצח את הבנצ'מרק הרלוונטי או שאני מפספס משהו?

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:44

שזה בעצם מה שעושה כל מנהל אקטיבי בקרן שקר כלשהו לא?

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2019 00:46

אתה מפספס משהו: בחיים לא טענתי כזה דבר.

אין לי מושג מה הוא עושה, לא בדקתי אותם.

קרן ריט אל מול משכנתא -היבט המינוף

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן