אני לגמרי מסכים. כוונת המשורר הייתה שקניית דירה במחיר למשתכן מסנדלת אותי לטווח ארוך באופן שלא ארצה לקנות דירה למגורים משיקולי מס.
6.5 שנים עד שאוכל למכור את הדירה כלומר אוכל לקנות דירה למגורים אחרי 5 שנים (פלוס מקדם ביטחון של מספר חודשים). לא מעט זמן עיכוב במקרה (הסביר) שארצה לרכוש דירה למגורים....
צודק
קומה 3 מתוך 36
6 חדרים , 150 מ"ר + 16 מ"ר מרפסת.
2 חניות ובלי מחסן. כל הטוב הזה ב-1.74
11 אלף למ"ר.
לדעתי ההנחה המגולמת היא סדר גודל שבין 300 ל-400 אש"ח לדירה זהה על הנייר (סיום בניה עוד 3 שנים)....
אז ככה :
אני רוצה דירה להשקעה בישראל בגלל יתרונות המס באחזקה של דירה יחידה וכגידור לעליית ערך מחירי הנדל"ן כשארצה לקנות דירה בעתיד.
זכיתי בתוכנית מחיר למשתכן בנתניה ואני מעריך שה-IRR במינוף זול של 50% יהיה 8-9% נטו (ללא חישוב עליית ערך). היעדר המיסוי בעסקה הוא אידיאלי. על דירה בשווי 1.74 רוב הרווח...
בגדול אם מספיק כסף מנוהל לפי אסטרטגיה מסוימת היא מאבדת מהאפקטיביות שלה. איך אתה הגעת למידע שהגעת אליו? האם הוא זמין לכולם? מעבר לזמינות המידע ישנה שאלה האם האסטרטגיה באמת הצליחה בעבר. אתה טוען שכן ולי כרגע אין שום ידע כדי לבחון את הקביעה שלך. אם תשתף במחקרים והכתבות שנחשפת אליהם אולי יהיה אפשר לבדוק...
לא טענתי שיש לבחון השקעה בהתאם לתשואת הדיבידנד ובוודאי שאין חולק שבוחנים כל חברה וחברה בהתאם לנתונים שלה.
אבל בהקשר לשאלה המקורית אם המשקיע בוחן את השקעותיו לפי התקבולים בלבד ראוי שיבין שהוא מקבל ארבע ש"ח בלבד על נכס ששווה 200 ועל כן התשואה שלו היא 2% ואם ימצא השקעה בסיכון דומה שמפיקה 3% אז כדאי לו ...
מבחינתי 2%.
הרי כרגע יש לך נכס (מניה) ששווה 200. מה הרלוונטיות של המחיר ההתחלתי?
אם אני אמצא לך השקעה ב-200 ש"ח שתניב לך 3% תשואה ברמת סיכון זהה מה לדעתך יותר כדאי - לשמור על ההשקעה הקודמת שלך שמפיקה לך 4 שקלים או לעבור להשקעה החדשה שמפיקה 6 שקלים?...
לא כתבת אבל עצם העיסוק בקניה ומכירה של קרנות ספציפיות על פני השקעה במחקי מדד רלוונטים היא בעצם היכולת שלך לשיטתך לנצח את הבנצ'מרק הרלוונטי או שאני מפספס משהו?...
תעצור אותי אם השאלות שלי חופרות אורי. עד אז וברשותך אולי תשתף אילו מטריקות אתה בוחן כשאתה מחליט להשקיע בקרן ריט מסויימת? הייתי משער ששווי נקי ביחס להון עצמי זאת אחת מהן אבל כנראה שלא. מה כן?...
היי טל,
בוא נפריד בין השניים
לצורך השוואת דירות - תבקש תמיד לדעת כמה מ"ר נטו הדירה (הסברתי מעלה מדוע)
שמאות בנק - לא סגור על זה אבל אם אינני טועה השמאי ישתמש בתקן 19...
אני הייתי מציע ללכת תמיד לפי שטח הדירה נטו ולהיות עקבי בעניין. כל היתר לא מדוייק, מטעה ומבלבל.
טאבו - לא קשור למציאות
ארנונה - גם לא מדויק
שטח פלדלת (תקן 9) - בדירות החדשות זהו החישוב ויש להוריד ממנו כ-10% לערך בממוצע לצורך הגודל נטו.
לגבי תקן 19 - זה הערכת שווי לבטוחה. פחות נפוץ בשימוש מול מתוו...
אם אני משקיע בקרן ריט שנניח והיא נסחרת סביב ההון העצמי שלה וממנופת ב-60% . האם מבחינת יתרונות וחסרונות המינוף זה שונה מהותית מקניית נכס נדל"ן בודד עם משכנתא של 60%?
ברור שמדובר בשני מוצרי השקעה שונים - השאלה רק לגבי הדמיון שבמינוף...
יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן
מלא את הפרטים מטה ושאלתך תועבר ישירות למערכת שלנו לבחינה מעמיקה.