🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2020 13:16
אז ככה :
אני רוצה דירה להשקעה בישראל בגלל יתרונות המס באחזקה של דירה יחידה וכגידור לעליית ערך מחירי הנדל"ן כשארצה לקנות דירה בעתיד.
זכיתי בתוכנית מחיר למשתכן בנתניה ואני מעריך שה-IRR במינוף זול של 50% יהיה 8-9% נטו (ללא חישוב עליית ערך). היעדר המיסוי בעסקה הוא אידיאלי. על דירה בשווי 1.74 רוב הרווח הוא מהמכירה ולא מהכנסה שוטפת ככה שאין תשלום מס בכלל. הבעיה העיקרית מבחינתי בתוכנית היא חוסר הנזילות ל-6 וחצי שנים ושבתקופה זו אולי ארצה לקנות דירה למגורים מה שיעכב את העניין לפחות בשנתיים.
מנגד אני לא רואה אופציה אחרת עם תשואה דומה בשוק החופשי. נניח שאוכל למצוא דירה בשווי דומה שנותנת 4% ברוטו (בספק שאמצא) ועל זה נוריד מיסוי וחודש שכירות. בסופו של דבר ה-IRR עם אותו מינוף מהדוגמא מעלה יהיה באיזור ה-6% נטו (אם במקרה אשכח לשלם מס :) )
לכן בסופו של דבר הדברים כמו שאני רואה אותם די פשוטים. תשואה יותר גבוהה אל מול נזילות.
אשמח לשמוע את דעתכם בנושא.
אני רוצה דירה להשקעה בישראל בגלל יתרונות המס באחזקה של דירה יחידה וכגידור לעליית ערך מחירי הנדל"ן כשארצה לקנות דירה בעתיד.
זכיתי בתוכנית מחיר למשתכן בנתניה ואני מעריך שה-IRR במינוף זול של 50% יהיה 8-9% נטו (ללא חישוב עליית ערך). היעדר המיסוי בעסקה הוא אידיאלי. על דירה בשווי 1.74 רוב הרווח הוא מהמכירה ולא מהכנסה שוטפת ככה שאין תשלום מס בכלל. הבעיה העיקרית מבחינתי בתוכנית היא חוסר הנזילות ל-6 וחצי שנים ושבתקופה זו אולי ארצה לקנות דירה למגורים מה שיעכב את העניין לפחות בשנתיים.
מנגד אני לא רואה אופציה אחרת עם תשואה דומה בשוק החופשי. נניח שאוכל למצוא דירה בשווי דומה שנותנת 4% ברוטו (בספק שאמצא) ועל זה נוריד מיסוי וחודש שכירות. בסופו של דבר ה-IRR עם אותו מינוף מהדוגמא מעלה יהיה באיזור ה-6% נטו (אם במקרה אשכח לשלם מס :) )
לכן בסופו של דבר הדברים כמו שאני רואה אותם די פשוטים. תשואה יותר גבוהה אל מול נזילות.
אשמח לשמוע את דעתכם בנושא.