רכישת דירה על שם אמא

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 01:03

לפנות ל-עו"ד.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 07:57

כן, אתה יכול, והדרך היא כפי שכתבו לך למעלה היא לפנות לעו"ד.



קח בחשבון שגם כשהכל ממוסמך וגלוי יש אנשים שהיו מוצאים סיבה לנטור לך טינה אם היית מרוויח כסף בעסקה הזו. אני מאחל לך שאין אנשים כאלו בין אחיותיך וגיסיך.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 09:09

עו"ד יפתור את בעיות המיסוי והבעלות ( וממה ששמעתי יש הרבה טכניקות חוקיות הלוואות/מתנות/הערות אזהרה/צוואות), לגבי משפחה זה עניין אחר

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 11:56

פרוצדורלית וחוקית כפי שאמרו תתייעץ עם איש מקצוע.



הבעיה הגדולה יותר היא דווקא המשפחתית כי, מבלי להכיר את הנפשות הפעולות, אני מנחש שאם אמך צברה זכויות כלשהן בעקבות היותה דיירת מוגנת בדמי מפתח או כל דבר אחר, הזכויות הללו שוות כסף ועל פניו נראה שאם אתה תרוויח (כי יש לך ממון לממש את ההטבה) ואחיותך לא (רק כי כרגע אין להן ממון או עניין או הבנה), מן הסתם הגיוני מבחינתן לחשוב שאתה צריך לפצות אותן ואם לא תעשה כן הן ינטרו לך טינה כל החיים וכנראה בצדק.



נ.ב - כמובן שאני לא בוחש בקלחת המשפחתית האישית שלך, אני מדבר על סיטואציה סבירה וגנרית.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 11:59

הפוך, במקרה טיפוסי וסטנדרטי, אין סיבה שכל האחים לא ינהו מההטבה, גם אם למי מהם אין יכולות פיננסיות או רצון להתעסק בנושא באותו הזמן.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 12:33

למה הפוך? אתה מחזק מה שכתבתי. אם יש בין האחים והגיסים מי שחושב כמוך זה יצור משבר משפחתי בדיוק כפי שכתבתי.



בקשר לפן המוסרי, כמובן שאפר להתווכח עליו. לדעתי אין סיבה שמי שמממן היום מאה אחוז מרכישת הדירה יחלוק בעוד כמה עשרות שנים (כי מדובר על זה שהאם תגור בדירה עד 120) את הרווח ממכירתה, אבל כמובן שלכל אחד יש דעה שונה בעניין. אגב, אם העסקה תניב הפסד, אתה חושב שבמקרה הרגיל יבואו האחים (או יורשיהם) בעוד כמה עשרות שנים וישתתפו בהפסד, כלומר, ישלמו לאח שמימן את הרכישה את ההפרש בין העלות לתמורה בגין המכירה?

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 12:53

להצלחה הורים רבים.



הכשלון הוא יתום.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 13:28

כי אתה כתבת:

ואילו אני טוען שבמקרה הטיפוסי בדיפולט בד"כ ההטבה שייכת לכל האחים גם אם חלקם לא יכולים לממש אותה כרגע.



אני אתן לך דוגמא ואם תרצה תגיד מה אתה חושב (לא מדבר בכלל על המקרה של OP כי אין לי מושג והכל אישי ותלוי).



נניח שהאמא גרה בדמי מפתח ויש לה זכות לרכוש מתי שהיא רוצה (כל עוד היא דיירת) את הנכס במחצית משוויו בשוק. בוא נניח שהדירה שווה M ושהאמא מעוניינת שכל צאצאיה יהנו מהעסקה. אממה, יש צאצא אחד עם כסף שיכול להוציא מהכיס 1/2M ולמכור מיד בכפול, ושני אחים בלי גרוש.



עכשו אין להם גרוש, בעתיד אולי יהיה להם. עכשו אין ביכולתם, אבל הם ישמחו לדעת שהם יוכלו להנות מפירות ההטבה בעתיד.



אני טוען, שאם אח אחד מוצא קונה ב - M ומרוויח במקום חצי M לעצמו, מבלי להביא בחשבון גם את שאר האחים הוא מבצע מחטף ותוקע טריז בינו לבין אחיו.



איך לבצע את החלוקה אינני יודע. אולי לא 1/3 1/3 1/3, אולי 30% 30% 40% או 25% 25% 50% או כל חלוקה אחרת, אבל לא ניתן לבצע הסדר הוגן מבלי להביא בחשבון גם את שאר האחים, ואם כך יהיה אין לי ספק שברוב המקרים הם לא יראו את זה בעין יפה ובצדק גמור מבחינם.



קיצר, אני ממליץ ל - OP לחשוב טוב טוב על כל הצדדים בסיפור. מה הוגן ונכון במקרה שלו, אין לי שום מושג.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 13:45

אם האם ממשיכה לגור בדירה עד 120 (ונניח שהיא יכולה תמיד לרכוש את הדירה לצורך הדוגמא ב - 50% ממחירה בשוק כי זכויות שכאלה בד"כ נשמרות ואפילו משתפרות ככל שהזמן חולף), אין שום סיבה שלשאר האחים יתאים שאח אחד ירכוש את הדירה על שמו כבר כיום ושהם לא יהנו מההטבה כלל. אולי יתאים להם לרכוש אותה עוד 20 שנה? אולי עוד 10 שנים יהיה לכל אח כסף לשים את חלקו?



אם הוא לא הביא אותם בחשבון מלכתחילה בוודאי שהם לא אמורים לממן לו הפסדים שנוצרו.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 13:48

יש לך בעיה נוספת שאולי לא חשבת עליה, אבל מכיוון שאני אישית נמצא בסיטואציה דומה עם סבתא שלי שגרה גם היא בדירת עמידר, אני יכול להתייחס.



בגדול, אפשר לקנות את הדירה שסבתא שלי גרה בה במשהו כמו 40% הנחה ממחיר השוק, כך שאם הדירה שווה מליון שקל צריך לשלם רק 600K. נשמע ממש שווה, נכון? אז התשובה היא שלא כל כך.



יש לזה שתי סיבות:



1. הדירה ישנה ולא חסר מה שיכול להתקלקל - גג דולף, ביוב, וכו'. כרגע עמידר מתקנים הכל על חשבונם ללא השתתפות עצמית - ממש נהדר. רק השנה הם עשו אריחים חדשים על כל הגג, איטום, ושיפצו את חדר האמבטיה. מדובר בעלויות מכובדות מאוד שהיו יוצאות מכיסי אם הייתי הבעלים.



2. ברגע שקונים את הדירה מוותרים פה על נכס עם שוי כלכלי משמעותי - הזכות של סבתא שלי לחיות בדירה של מישהו אחר (עמידר) עד סוף ימיה בכמעט חינם. אם קונים את הדירה אז או שהסבתא גרה שם ואז אין תשואה, או שהיא גרה במקום אחר וצריכה לשלם עלות שכירות מלאה.



בעצם ברגע שקונים את הדירה, מוותרים פה על ערך כלכלי של כ-3,000 ש"ח בחודש כל חודש (כ-500 שקל תחזוקה של הדירה פלוס הפרש שכירות של 2,500 שקל שלא משלמים). נניח שסבתא שלי (כפרה עליה שתחיה) בריאה בהרבה מהממוצע לגילה ותחיה עוד לפחות 5 שנים ואולי גם 10 שנים. אז אם קונים את הדירה מוותרים פה על משהו כמו בין 180K ש"ח ל-360K ש"ח של הטבות, וגם לוקחים סיכון של אריכות ימים.



אז אם לוקחים את זה בחשבון, מחיר הדירה הוא כלל אינו 600K ש"ח אלא בין 780K ל-960K ש"ח + סיכון. ולא מדובר פה על איזו דירה נחמדה וכיפית אלא על דירה קטנה בבניין ישן ודי מתפורר, ולא בשכונה כזו טובה. אז כל העיסקה פה מתחילה להיראות לא משהו ולכן גם לא ממש מיהרתי לקפוץ על ה"מציאה".

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 14:10

@קפבלנקה הכנסת פה נתון נוסף, חשוב, שאיני יודע אם מתקיים, לפיו הזכות לרכישה בהנחה תהיה קיימת תמיד. אז אולי כל אח אמור לקבל, בכל עת, את הזכות לרכוש את חלקו (לפי השווי במועד בו הוא מחליט לנצל את ההטבה ותוך התחשבות, די מורכבת, בעובדה שיש אח שכבר לקח את הסיכון והפסיד ערך זמן של הכסף שלו בזמן הזה). לדעתי, אלו חישובים מורכבים שתמיד יהיה מי שמרגיש שהוא נפגע. עדיף לחתוך היום לכאן או לכאן ולא להשאר עם חוזים מורכבים למשך עשרות שנים.



הוספת גם נתון נוסף, מנוגד למה שנשאל, לפיו אפשר לרכוש ולמכור מיד ברווח. זה מקרה שונה לחלוטין מזה שנדון כאן. כל העניין כאן הוא חוסר הודאות בהחזקה כי האם אמורה להמשיך לגור בדירה.



בקשר להפסד שאלתי שאלה הפוכה כמובן. בהנחה שהשואל יקבל את עמדתך שיש לו חוב כלפי אחיו, האם גם להם יש חוב כלפיו במידה וייגרם הפסד?



וכמובן כשמתחילים את ההתחשבנות הזו יש להביא בחשבון את ערך הזמן של הכסף.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 14:32

אין לי מושג, מה שיחליטו בינהם.



קצת קשה לדבר ככה באוויר יותר מידי כי בתכלס אנחנו לא יודעים כלום, רק ניסיתי לומר שלא ישכח שגם האחים הם (אולי, לדעתי כנראה) צדדים לסיפור, גם אם אין להם יומרות או ממון נכון לעכשו. לגבי כל שאר הדברים שכתבת - מסכים לחלוטין.



שישבו האחים והאמא ויחליטו בינם לבין עצמם מה הוגן וסביר. יש פה הרבה פרמטרים שצריך לשקלל.

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2015 15:10

@קפבלנקה אמנם הפלגנו רחוק, אבל כן אכתוב שאני מסכים איתך שכל פתרון צריך להתקבל במשותף בין כל האחים. אם יתברר שלא רואים עין בעין את הפתרון, אז אולי כדאי לוותר על הרווח הכספי בשביל היחסים המשפחתיים.

🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2015 11:35

קודם כל תודה ח



אומנם אני מצטט את אדוארד, אבל אני מתיחס לכולם.



אז ככה, לפי מה שאני מבין, טכנית זה אפשרי, אבל מוסרית זה בעייתי יותר? אז אני בוחר לרגע לשים את המוסר שלי בצד.



הרכישה תעזור לאימי לא פחות ממה שהיא תעזור לי, ואם לאחיות שלי עלול להיות כסף בעתיד, זה רק ימים יגידו (לא נראה ככה אגב), ואולי בעוד ימים, אימי כבר לא תיהיה והכל ירד לטימיון (היא בת 80 עוד מעט!)



עכשיו לאדוארד, אהבתי את התגובה ויש בה מן האמת, אבל, כרגע אני גם גר בדירה הזו, והוויתור לא של 3000 שח אלא יותר בכיוון של 2000 ומשהו.



עוד משהו, הבינין לא מצוקצק ועבר שיפוץ מאסיבי לאחרונה, בנוסף (!) יש תמ"א 38 שיוצא לדרך, כמה זמן, מי יודע, אבל הוועד נפגש, שוחח, היו חתימות וכבר יש שלט והכנות למשרד מכירות בחוץ(!).



התמא כולל הוספת מעלית, עוד כמה קומות למעלה, כל דירה תקבל עוד חדר ומרפסת, אז "בינייין מתפורר וישן" זה לא עכשיו וגם לא יהיה.



כמו שאמרתי, האחיות, ע" שיכנוע של האמא, מוכנות לחתום על הסכם וויתור צוואה, אני לא יודע אם זה מספיק וכמובן שאתיעץ עם עו"ד, פשוט רוצה לספוג עוד דעות של אנשים שמביניים עינין, והפורום הזה מלא בהם (!).



אתם אחלה!