Eviction Moratorium של ה CDC בארה"ב

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2021 20:03

יצא לי לשמוע עוד דווחים דומים ממשקיעים בארה"ב.



גם לא מפנים אנשים שלא משלמים את המשכנתא.



אחד מהם גם העלה תאוריה שברגע שזה יפסיק יהיה גל פינויים בחלק מהאזורים ותהיה נפילת מחירים.



האמת שמעניין לראות מספרים, כמה כאלה באמת יש לעומת לפני שנתיים נגיד.



בקשר להשקעה בנדל"ן בארה"ב, סיפורים דומים על תרגילים של שוכרים ובכלל ההתעסקות איתם גרמו לי לוותר על עסקת נדל"ן ששקלתי שם(הרבה לפני המצב הנוכחי).



אבל זה דיי כללי,אני לא מחזיק נדל"ן להשכרה בשום מדינה וזה הסיבה העיקרית.

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2021 20:45

אתה כפוף לחוקי המדינה לכן השאלה אם הצו לגיטימי ממש לא רלוונטי, חוק זה חוק - נקודה.



גם ביידן האריך את הצו הזה.



זה אחד מהסיכונים בהשקעות נדל״ן.

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2021 23:29

גל פינויים? כן.



נפילת מחירים? ההפך! על נכס ריק ישלמו לך הרבה יותר מאשר נכס עם דייר מוגן שלא משלם ושאינך יכול לפנותו.



אגב אלו בעיות הרבה פחות נפוצות בCLASS A אבל הרבה יותר נפוצות בCLASS B וC האהובות על המשקיעים בארץ.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 00:32

זה יותר בהקשר של אלה שדוחים תשלומי משכנתא אבל כן גם אני סקפטי.



עוד בהקשר ראיתי באיזה פורום מישהו מדבר על זה שהוא מכר נכס יחד עם דייר שלא משלם.



אבל אני גם מאוד סקפטי בקשר לירידת מחירים,(לפחות בחלק מהשוק)מה שרואים בשטח זה יותר ביקושים גבוהים ועליות מחירים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 07:54

דייר שלא משלם ומתנחל בדירה זה אכן אחד הסיכונים בנדל״ן.



לעומת זאת שינוי חוקים תוך כדי תנועה לא קשור ספציפית לנדל״ן וזה סיכון שיכול להשפיע על כל סוג של השקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 08:17

נשמע לא פשוט בכלל להתמודד עם צו כזה.



בארץ (בלי קשר לקורונה) מאוד מאוד קשה להוציא דייר סרבן. אבל רוב השוכרים לא יודעים את זה ובטוחים שכל הכוח נמצא בידי המשכיר. אז למרות שזה הפוך, עצם המחשבה הזו מייצרת סוג של לחץ לעמוד בתשלומים ובהתחייבויות. כשהמדינה נותנת מטריית הגנה אוטומטית שכזו ומסירה כל חשש מפינוי, היא מייצרת תמריץ לא לעמוד בתשלומים. קצת מזכיר את דמי האבטלה האוטומטיים שניתנו בארץ עד יוני ויצרו תמריץ לא לחזור לעבודה.



אולי אפשר לפנות (באמצעות חברת הניהול) לדיירת ולהציע לה הפחתה בדמי השכירות מתחילת הקורונה ועד סוף החוזה, בתמורה לכך שהיא תשלם (גם רטרואקטיבית) את דמי השכירות. אפשר במקביל להגיד שאומנם אי אפשר להוציא אותה (כרגע) מהדירה אבל שהיא צוברת חוב ואתם תגישו נגדה תביעה לתשלום החוב כולל ריבית.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 09:31

כבר לא כזה קשה, היה בעבר, זה תהליך של כמה חודשים ואם הדייר ממש נוכל מקצועי אז אפילו שנה.

בCLASS C וB אלו אנשים שבדרך כלל אין להם שקל על התחת, כלומר גם אם תזכה בתביעה לא תצליח להשיג מהם הרבה אם בכלל, בנוסף זו פרוצדורה שעולה הרבה כסף. מה שכן אפשר לעשות ובזול זה לשלוח מכתב מאיים מעו"ד בשיטת המקל והגזר כמו שאמרת.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 10:24

חוק זה חוק, ועדיין אפשר וצריך לדון אם הוא לגיטמי או לא. כמו ש @קפיצת הדרך ציינה, מדובר בשינוי של חוקי המשחק תוך כדי תנועה.



אני לא בטוח כמה תביעה זה משהו באמת ריאלי מול שוכרים כאלה, כנראה שהם פשוט יספגו פגיעה קשה ב credit score שלהם, כסף לא בטוח שאראה מזה. שכירות מופתחת רטרואקטיבית זו אופציה שאני בהחלט אשקול, תודה.



כרגע הממשל החליט לחלק 45 מיליארד דולר עבור rent relief כחלק מה stimulus package שלהם, בחברת ניהול פנו לדיירת ואמרו לה שהם יכולים לעזור לה במילוי הטפסים עבור rent relief כי זה צריך להיעשות מהצד שלה, בינתיים אין מענה



תודה אורי, אולי אשלח מכתב באמת.



בנוגע ל CLASSים - אין ספק שבעיות כאלו יהיו הרבה פחות נפוצות ב CLASS A, זה חלק מהמשחק ולקחתי בחשבון שבנכס כזה אני כנראה לא אשב בנחת ואקבל צ'ק פעם בחודש, אבל לכזאת סיטואציה בהחלט לא ציפיתי

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 11:31

מחריד, לא מידתי. אני לא שמעתי על הדבר הזה ומה שמטורף כאן זה שאנשים עם הכנסה שנתית של כמעט 200 אלף דולר יכולים להנות מהחוק הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 11:50

מה זה לא לגיטימי? שטויות במיץ עגבניות.



אם הסנט ובית הנבחרים אישר והנשיא חתם אז הכול חוקי וכשר למהדרין - חוק זה חוק, כך מדינה דמוקרטית עובדת.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 11:53

ברור. אם הייתי מאמינה שיש לך סיכויים טובים לקבל את הכסף בתביעה הייתי פשוט מציעה לתבוע את הכסף :>



הרעיון היה לאיים במשהו שעדיין (אולי) יכול להרתיע ובמקביל להציע תמריץ חיובי כן לשלם.



בדיוק.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 18:39

אני באמת מתקשה להבין את הפואנטה שלך.



ברור לי שזה החוק ואני לא מחפש דרכים לעבור עליו. אני מעלה את הנושא לדיון כדי לדעת מה דעתם של אחרים בנוגע לחוק הזה (לגיטימי / מוצדק / מידתי / הגיוני / תקרא לזה איך שבא לך), והאם דבר כזה משנה את הגישה שלהם בנוגע להשקעת נדל"ן בארה"ב (או בכלל)



בדיוק כמו כל דיון אחר פה על סגירה של עסקים בזמן מגיפה ועל האם פטור ממס בהכנסה של עד 5000 ש"ח מנדל"ן בארץ לעומת 25% מס מרווח בשוק ההון זה מוצדק או לא.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 19:01

גם בגרמניה יש בעיה עם תשלום מהשוכרים.



לא מחזיק דירת מגורים אלא מרכז לוגיסטי עם משרדים בתי מלאכה וחנויות.



התשואה נחתכה היות ויש כרגע הגנה עקב הקורונה

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 20:07

השכרת דירה זו סיטואציה מורכבת בה צד אחד רואה את הסחורה בתור נכס (ומעוניין, בצדק מבחינתו, להרוויח ממנו ככל הניתן) והצד השני רואה בסחורה את המחסה שבו הוא וילדיו יעבירו את הלילה.



בגלל המורכבות, ממשלות מנסות למצוא את האיזון בין טובת בעל הבית לבין החשש שמשפחות רבות ייזרקו לרחוב.



באופן ספציפי לגבי החוק האמריקאי, כנראה שהיו דרכים יותר יעילות למנוע ממשפחות שנפגעו מקורונה להפוך למחוסרות דיור, אבל בחרו בדרך הקלה, שמפילה את הבעיה על המשכיר.



האם האלטרנטיבה שבה החוק לא היה נחקק כלל ומשפחות שאכן נפגעו מהמשבר הכלכלי היו נאלצות להתפנות לרחוב עדיף? לא בטוח.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2021 21:17

אכן חוק לא מידתי. הוא היה צריך להיות הרבה יותר מוגבל בהיקף שלו אם בכלל קיים.



למזלי אף אחד מהדיירים שלי בארהב לא ניצל את המצב, אבל נפגעתי בדברים אחרים - דייר אחד שמת מקורונה ומפה ועד שם הנכס נותר ריק 8 חודשים, ונכס אחר שסובל כרונית ממחלת תיקונים ודיירים מסתובבים.



אין לי כוונה לקנות שום נכס נדלן נוסף בשום מדינה, זה too much headaches.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2021 14:35

הנכס נשאר ריק בגלל שדייר מת (ואז מה קרה?) או בגלל שלא הצלחת למצוא דייר במשך 8 חודשים לאחר מכן?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2021 18:14

יש לך כוונה למכור נכסים שכבר קנית?



אני זוכר שכתבת גם פוסט מעניין על החוויות שלך מנדל"ן - יש הבדל משמעותי בכמות הזמן וההתעסקות שכל נכס מצריך ממך? (ארה"ב לעומת אנגליה / SFH לעומת דירה)

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2021 19:39

בהתחלה עבר חודש עד שמנהל הנכס ראה שלא שילם, כשיצר איתו קשר גילה שהוא בבית חולים עם קורונה. זה היה ממש בהתחלה של הקורונה כשכולם היום עוד בהלם הראשוני. עברו כמה חודשים עד ששמענו חדשות לגבי הדייר ומנהל הנכס אמר שהוא ככל הנראה נפטר ושצריך לנקוט בתהליך חוקי לקבל חזקה חזרה על הנכס אבל בגלל הסגרים והקורונה זה יקח יותר זמן. ואז עד שקיבלנו חזקה חזרה על הנכס, זמן של תיקונים בנכס לקראת הכנסת דייר חדש ואז למצוא דייר ועד שהוא נכנס. תענוג.



לא מתכנן למכור. אנגליה מצריך יותר התעסקות.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2021 20:18

אם לממשלה כ"כ אכפת שהאזרח לא יזרק לרחוב, שתבנה מלוניות או כל פתרון אחר.



זה לא הגיוני שהיא תשתמש בבתים פרטיים כבתי תמחוי למי שלא יכול לשלם מבלי שום יכולת ערעור או בחירה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2021 20:28

לא מתווכח על כך שהפלת הבעיה על המשכיר היא פתרון רע, רק הסברתי מה השיקולים שעומדים מאחוריה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/08/2021 00:09

אז..מספר עדכונים אחרי מספר חודשים:



בתחילת יוני ה CDC החליט שהוא מאריך את הצו שוב, עד לסוף יולי, בטענה שזו ההארכה האחרונה ולא תהיינה יותר הארכות.



במקביל, באותו חודש בית המשפט העליון בארה"ב קבע ברוב של 5 מול 4 שופטים שה CDC חרג מסמכותו, ואין לו סמכות לקבוע צו כזה ברמה הארצית. בית המשפט העליון "נתן" לצו להימשך עד סוף חודש יולי ועם זאת קבע שאם רוצים להאריך את הצו פעם נוספת זה צריך לעבוד דרך הקונגרס.



סוף חודש יולי הגיע וביידן נזכר שהצו עומד להיגמר, ולמרות ההבטחות של ההמשל שזו תהיה הפעם האחרונה שמאריכים את הצו, ביידן החליט לנסות להאריך את זה שוב (באמצעות הקונגרס) מ2 סיבות:



1. ורייאנט הדלתא הידוע לשמצה.



2. בתירוץ שמתוך 46B$ שהוקצו ל rent relief רק 3B$ הגיע לשוכרים, אז צריך עוד "קצת" זמן (הכסף הוקצה עוד בתקופת טראמפ).



ביידן נזכר קצת יותר מידי מאוחר ולא הצליח להאריך את הצו באמצעות הקונגרס ותוקפו של הצו למעשה נגמר - בום! סופו של עידן! אז זהו, שלא.



כעבור יממה ה CDC הוציא צו חדש, עד ה3 לאוקטובר (זה התחיל בספטמבר 2020, ז"א יותר משנה שאי אפשר לגעת בשוכרים תוך כדי שבעל הדירה צריך להמשיך לשלם מיסים, משכנתא, HOA, תיקונים וכו וכו). הפעם זה לא צו ברמה הפדרלית ללא שום חריגות, אלא כל מדינה שבה יש "רמות גבוהות של התפשטות COVID19" - דה פקטו מדובר על 90% מהמדינות בארה"ב.



המדיה רועשת וגועשת כעת, יש צד אחד שמגונן על השוכרים ומברך על ההארכה הנוספת, ומהצד השני המון ביקורת על כך שה CDC חרג מסמכותו וממשיך לחרוג גם אחרי שבית המשפט העליון קבע שהוא לא יכול לעשות זאת. למעלה משנה למעשה שבעלי הנכסים צריכים לממן את השוכרים, בטענה שevictions יגרמו לעלייה ניכרת בתחלואה, וכל זה במקביל לגבולות פתוחים בין מדינות בארה"ב, חלק מהמדינות מתנהלות כאילו הכל כרגיל, חלק נכבד מהאוכולוסייה מחוסן וכו'.



אישית השוכר שלי כבר בחוב של 13K$ והיד עוד נטויה. זה כסף שאני כמובן לא אראה וכל מה שאני רוצה זה לפנות את הדייר מהנכס, למכור את הנכס, ולשכוח מכל הסיפור הזה.



אחת הסיבות שהחלטתי ללכת על נדלן בארה"ב זה עצם היותה מדינה מערבית מתקדמת עם שוק חופשי, שבה הסיכון לכל מיני חוקים הזויים כאלה ואחרים קטן יחסית, נראה שטעיתי. אני לא הולך להתקרב יותר לנדל"ן בארה"ב.

🕒 פורסם בתאריך: 05/08/2021 00:23

בתור אחד שגם נפגע מזה אבל בצורה מועטה מאד, המסקנה שלך קצת מוגזמת:



1. הנכסים שזה קורה בהם אלו נכסים למגורים בלבד, בארה"ב יש עוד נכסי נדל"ן מלבד מגורים.



2. נכסי המגורים שזה פוגע בהם אלו נכסי מגורים בקלאס B ובC עוד יותר, בקלאס A זה בקושי מורגש.



3. אם יש לך נכס בודד זו אכן בעיה קשה מאד, אם יש לך תיק נכסים או אחזקה חלקית במולטיפמילי הפגיעה אצלך פחותה בהרבה והסיכוי שהתזרים שלך יהיה שלילי הוא קלוש ביותר.



ג"נ: עוסק בתחום.

🕒 פורסם בתאריך: 05/08/2021 00:46

מצער לשמוע. זה בהחלט לא מה שהיית מצפה ממדינה כמו ארהב. בחודשים הראשונים של המגפה, בהינתן הכאוס שהיה, ניחא, אבל אנחנו שנה וחצי אחרי, בגל רביעי כבר, והווירוס בוודאות here to stay, זה לא הגיוני שבעלי הבית יהפכו בעל כורחם לנותני חסות מגורים באופן שרירותי של כל דייר שלא בא לו לשלם.



למזלי הדיירים שלי משלמים, אבל I feel your pain. אם אתה רוצה להתנחם, נסה להסתכל על שערוך שווי הבית בזילו. סיכוי סביר שהרווח ההוני שלך מפצה היטב על אובדן ההכנסה.



@אורי ג. כן יש הרבה דרכים שבהם הפגיעה שלו יכלה לקטון או להמנע, אבל האונס הנ״ל של בעלי הבית למשך תקופה כה ארוכה הוא בלתי מתקבל על הדעת.

🕒 פורסם בתאריך: 05/08/2021 07:54

איני טוען אחרת, אני רק טוען שזהו גורם שאינו בשליטתך, איך לך השפעה עליו ולו הקטנה ביותר, זה לא משנה כמה הוא בלתי מתקבל על הדעת: זה המצב. לכעוס לא יעזור, מה שכן יכול לעזור זה לנקוט בצעדים שציינתי.



אגב יש STATES (כמו ניו יורק) שלהוציא דייר או גורם שלא משלם יכול לקחת שנים רבות ללא קשר לקורונה ככה שזה לא בדיוק משנה בהם הרבה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/08/2021 11:17

תודה אורי, אני מסכים עם כל הנקודות שהעלית. כנראה קצת דיברתי (יותר נכון כתבתי) מתוך רגש / כעס אתמול אחרי שקראתי שהאריכו את הצו שוב.



צריך גם לזכור שערכו של נכס (או מנייה, פחות משנה לצורך העניין) יכול להיחתך גם ב50%, 90% או להיעלם כליל וזה חלק מהמשחק. בסוף אני מסתכל 15 - 20 שנה קדימה במטרה לבנות תיק נכסים רחב, ככה שבהסתכלות רחבה יותר שנה בלי שכירויות בנכס בודד זאת מכה קלה בכנף ושכר לימוד להבא.



את נקודה 2 הבנתי כבר מזמן - תיקונים שפוגעים קשות בתשואה משכירות, דיירים בעייתים שלא שומרים על הנכס, רכבת חילופים - הכל בסוף מתכנס לעצם העבודה שמדובר בנכס קלאס C. מה שנקרא you get what you pay for



מסכים לגמרי - הוירוס כאן כדי להישאר וזה בדיוק החשש שלי, אני לא רואה סוף לצו הזה.



אני מסתכל פעם פעמיים בחודש בזילו ובאמת מופתע ממה שקורה למחירים בחצי שנה האחרונה. ערך הנכס עלה ב50% תוך מספר חודשים, כך שגם אם אספוג את ההפסד של השנה האחרונה + מס בעת מכירה + תיקונים וכו' עדיין אצא באיזשהו רווח. ועדיין, באיזשהו מקום אני חושב שהייתי הרבה יותר נינוח אם ערך הנכס היה יורד משמעותית מאשר הסיטואציה הנוכחית. אולי בגלל שירידת ערך זה סיכון שהייתי מוכן אליו ולמגפה עולמית שבתורה תוליד צו מוזר שכזה בארה"ב שיהיה תקף מעל לשנה קצת פחות ציפיתי, צריך גם להיות מוכן נפשית ל unknown unknowns.