שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 19:20

אני מקווה שאתה יודע שלרוב לא תהיה תשואה של 6% / 8%.



בגדול יש הרבה דרכים למטרה, לא תמיד זה אפשרי, לפעמים דווקא כן עדיף לשים הכול במכה, זה תלוי מה האלטרנטיבות שלך.



אז לדוג':



אתה לוקח 400K משכנתא ואת ה400K השניים משקיע בנכס כלשהוא (נגיד סנופי לצורך הדוג').



אם הסנופי ייתן לך 5% מוצע שנתי (אחרי מיסים ועמלות) ונניח שהריבית על המשכנתא 3%. אז יצאת ב+2%.



עוד דוג', אתה קונה עוד דירה ב400K השניים ומשכיר אותה, אחרי כל ההוצאות והריבית של המשכנתא וכו' יוצא לך תזרים חיובי, הרווחת. זוהי התשואה שהגדלת.



חשוב לזכור שלכל מינוף יש סיכון מסוים, למשל אם ההחזרי משכנתא כבדים עליך ואתה מסתמך בעיקר על ההחזר מהשכירות, אז בזמני משבר אפשר ליפול חזק (אין משכירים\נשרף הבית\איבדת עבודה וכו'..), אחד או יותר מהסיכונים האלה שמתממשים.

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2021 20:29

אין שום קשר בין תשואה לתזרים.



תפריד בין ה"איך" לבין ה"כדאי?"

כדאי?:



אם אתה קונה דירה ללא מימון תקבל X תשואה ברוטו. בד"כ בארץ זה יהיה באיזור ה%3-5 לפני הוצאות ומיסים.



אם אתה קונה דירה עם מימון תקבל X תשואה ברוטו אבל עם Y עלות מימון כך שהתשואה נטו תהיה X-Y פחות הוצאות ומיסים.



ככל ש% המימון גדול יותר, כך גדל ה Y וקטנה התשואה.



מסכום מסויים יש מס הכנסה. דירות ישנות דורשות תחזוקה והתעסקות, מציאת שוכרים, תזרים ויש עוד המון שיקולים.



בהשוואה לנדל"ן, התשואה לאורך זמן במחקי מדדים טובה יותר.



הסיבה היחידה לעשות זאת היא תקווה\אמונה\ידיעה\ניחוש שמחירי הנדל"ן יעלו. במצב הנוכחי בארץ, זאת הנחה סבירה מאוד.

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2021 20:24

אתה לוקח 800K משכנתא וקונה שתי דירות. נסדר את ההחזר החודשי כך שיתקזז עם השכירות. זה 7250 בקיזוז מס בחודש שזה יוצא בערך 10 שנים משכנתא. לאחר עשר שנים יש לך שתי דירות שערכם עלה כנראה מאז שקניתה ושכירות של 7250 (כנראה יותר) במקום 4000 על אותו הון ראשוני. כמובן שאיבדת במהלך 10 שנים אלו את התזרים של 4K לחודש. אם המינוף באמת השתלם זה פועל יוצא של מה הית יכול לעשות עם התזרים של ה4K בחודש, כמה יעלו מחירי הדיור וכמה תעלה הריבית על המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 15/05/2021 10:43

לענות על שאלה כזו בלי לדעת פרטים להגביך זה לא נכון ולא מקצועי.



לכל אחד מתאים משהו שונה בהתאם למצב הכלכלי שלו והכי חשוב - מה המטרה שלו במהלך.



האם אתה רוצה הגדלת הון או תזרים חודשי.



תן פרטים כמו כושר השתכרות, מטרות וכו'

🕒 פורסם בתאריך: 15/05/2021 11:48

+1

🕒 פורסם בתאריך: 15/05/2021 13:56

עדיף לבנק

🕒 פורסם בתאריך: 17/05/2021 22:43

אני אזרום איתך על הנכס של 800K ומכניס 4K חודשי ואשתמש בו כדוגמה בלי עליית ערך הנכס.



נניח אתה לוקח 300K משכנתא ומשלם מהכיס 500K. ונניח ריבית 3% כלומר תשלם ריבית בשנה הראשונה של כ9K (כנראה לא מדויק בגלל שיטת ההחזר, הדוגמא פה מדברת על הלוואת בלון)



התשואה בשנה הראשונה על ההשקעה כעת תחושב:





קוד:







(4K*12-9K) /500K*100% = 7.8%





כאשר ההלוואה היא לא בלון אז צריך להוסיף לחישוב את הסכום שאתה מחזיר לבנק, וגם לשנות את הריבית השנתית בהתאם.



כמובן שאתה גם נשאר עם 300K שאתה יכול להשקיע אותם בעוד דברים.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2021 06:16

הזכירו את עניין הסיכון, אבל אני רוצה בבקשה לחדד את העניין כי הוא מאוד חשוב.



נניח שאתה יכול לעשות תשואה ממוצעת של שמונה אחוז בשנה מהנדל"ן, בעוד שעלות ההלוואה היא רק ארבעה אחוז בשנה.



לכאורה אתה מורווח בממוצע ארבעה אחוז בשנה.



הבעיה היא הסיכון. הסיכוי שתידרש לשלם את ההלוואה כל חודש היא מאה אחוז.



למרות שהרווח הממוצע הוא (נניח) שמונה אחוז, הסיכוי שיהיו לך שנים עם פחות מארבעה אחוז (וכן, גם הפסד יכול להיות לך) הוא כמעט וודאי.



אני אישית גם הייתי במצב שלך- היה לי מזומן אבל ההלוואה היתה זולה. אני בחרתי שלא להיות בחוב.



בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2021 00:06

טעות. בחישוב שלך הנחת שהוא לוקח 100% הלוואה מהבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2021 19:39

נכון. הנחתי שהוא לוקח הלוואה על כל הסכום. הוא לא?



אם אתה צודק, אז המספרים שונים, אבל הלוגיקה של מינוף=סיכון (ולכן לא צריך להסתכל רק על תשואה) עדיין עומדת.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2021 20:10

אפשר מקסימום 75% מינוף אם זו דירה יחידה. למעשה גם אני "טעיתי" כי לדעתי יותר נכון לחשב תשואה על ההון העצמי ואז אם הוא היה ממונף 100% התשואה על ההון העצמי הייתה "אינסוף" כי בפועל הוא לא שם בכלל כסף.



אין יותר מדי מה לדסקס על סיכון כאשר הוא לא מפרט שום דבר על המצב הכלכלי האישי שלו. בכלליות כדאי להשאיר בצד קרן חרום.