רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה

🕒 פורסם בתאריך: 06/07/2021 23:59

בתור אחד שעשה במשך חודשיים קו חיפה תל אביב ברכבת כאשר גרתי בחיפה ועבדתי בתל אביב זה פשוט סיוט אני לא מבין איך אנשים עושים את זה החזקתי מעמד חודשיים בדיוק, מבחינתי אני מוכן לוותר על 8 אלף בנטו ולא לנסוע 3 או 4 שעות ביום אבל זה היה בתקופה לפני הקורונה והייתי נוסע 5 פעמים בשבוע, זה פשוט קשוח, חום \ מזגן עובד לא עובד, זמן מבוזבז, איחורים של רכבות, וכל הניואנסים של תחבורה ציבורית.



נ.ב. אוסיף שאתה צודק יש מאסה קריטית של משרות הייטק בגוש דן אל מול הצפון אבל בשנים האחרונות הצפון מתפתח לאט לאט וההיצע של חברות בטירים שונים מתחיל לגדול, חוץ מזה בעקבות הקורונה יש הרבה יותר נכונות לעבודה מרחוק או מודל היברידי ובגלל שהשוק היום הוא מוטה לעובדים ולא למעסיקים בהייטק חלק מהחברות מחפשות כבר למשרה מלאה מרחוק ככה גם מאגר המתמודדים הפוטנציאליים גדל והן מגדילות את הסיכויים שלהן לגייס עובדים אז זה לגמרי עובד לטובתך.



אגב שקלת את טירת הכרמל המחירים שמה נמוכים יותר מחיפה (מת"מ) ומבחינה גיאוגרפית היא כמו שכונה של חיפה ושים לב שיש בנייה מאסיבית של שכונות חדשות שמה ככה שיש המון היצע של דירות חדשות וטירת הכרמל הרבה יותר קרובה למרכז אם אתה מתכוון לנסוע ברכבת (תחנת חוף הכרמל) ביחס למוצקין או ביאליק - לדעתי לוקח לרכבת מביאליק או מוצקין משהו כמו חצי שעה להגיע עד לתחנת רכבת חוף הכרמל...

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2021 20:05

תודה על תגובתך.



אני מודע לעניין קושי הנסיעות ברכבת, אך האם עמידה בפקקי המרכז היא נוחה יותר? אינני בטוח.



לגבי טירת הכרמל-בהחלט שמעתי על העיר, היתרון של העיר טמון בקרבתה למת"מ ורכבת חוף הכרמל אך עם זאת-מדובר בעיר שמבחינה סוציו-אקונומית אינה באותה הסקלה של קרית ביאליק או קרית מוצקין.

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2021 21:44

אתה בוחר עיר מגורים לפי מצב סוציו אקונומי זה מדד רלוונטי עד כדי כך? גם בכפר שמריהו אתה יכול לקנות דירה\בית וליפול על שכנים גרועים.



שכנים חר* באים על כל קשת הגוונים של המדד הסוציו אקונומי :)



בכל מקרה בהקשר של כל עיר מגורים שיש בנייה מאסיבית חדשה, סוג האוכלוסיה שמהגרת אליהן היא בדרך כלל משפחות צעירות ולא השכבות המוחלשות במיוחד - יעני מי שיכול לקנות דירות חדשות, לגבי טירת הכרמל ספציפית גם יש גישה נוחה לכביש 4 שמחבר אותך 3-5 דקות נסיעה למת"מ והשכונות החדשות נבנו בצמוד אליו ככה שאתה לא ממש עובר \ מתקרב לטירת הכרמל "הישנה".



בהצלחה

🕒 פורסם בתאריך: 07/07/2021 23:27

אם לא גרת קודם לכן בקריות, נסה קודם לשכור דירה קרוב לרכבת, ותראה אם הסביבה והאוירה נחמדות לך. בהמשך אתה תמיד יכול לקנות, יש המון היצע ובניה חדשה בכמויות.



אני מסכים עם השיקול הסוציו-אקונומי, במיוחד כשמגיעים ילדים סביר להניח שתרצה שהילדים בגן ובבי''ס וההורים שלהם יהיו דומים לך. טירת כרמל היא פחות טובה בהיבט הזה, ולא סתם הדירות שם הרבה יותר זולות מבנאות פרס הסמוכה.



אה, והכי חשוב - תמצא עבודה במת''מ או יקנעם או סטארט אפ בעיר התחתית. יש מספיק אופציות וההפרש בשכר מהמרכז אולי קיים (לא בטוח) אבל לא שווה את המאמץ. חיים רגועים זה חשוב.



גילוי נאות - גר בקרית ביאליק, אבל לא קרוב לרכבת

🕒 פורסם בתאריך: 08/07/2021 07:06

אני דווקא הייתי משאיר את הדירה, חוסך כסף בינתיים ומוכר אותה בעתיד תמורת קניית דירה בגוש דן להשקעה ומשם ממשיך.

🕒 פורסם בתאריך: 08/07/2021 07:52

יש באיזור ישוב מזכה במס? אני יודע על עכו ונהריה (12%, עד תקרה של 1.5-2k בחודש).

🕒 פורסם בתאריך: 08/07/2021 15:30

לדעתי דירה ללא משכנתא היא בזבוז, אלא אם אתה גר בה ואז יש הצדקה מסוימת של נוחות.



אסביר, דירה מניבה תשואת שכירות של 2-5% תלוי באזור ובוודאות מאוד גבוהה אם אתה מתנהל נכון ועושה ביטוח צ'קים (מומלץ באזורים של אוכלוסייה חלשה), ככל שהאזור יותר טוב תשואת השכירות יותר נמוכה. ועליית ערך לא ידועה. לרוב בארץ של לפחות 1% בכל מקום חוץ מאזורים כושלים מאוד של פריפריה רחוקה. הדירה היא בפריפריה לכן תשואת השכירות היא ככה"נ בקצה העליון של הטווח. ועל דירה אפשר לקבל מימון זול מאוד בעלות של 1-3% לכן חבל לא להרוויח מהפער הזה.



לכן לדעתי כדאי לבחור באחת מהאפשרויות:



- הלוואה כנגד הדירה הנוכחית אותה תשקיע איפה שאתה מרגיש בנוח להשקיע עד כה, בתנאי שהתשואה על ההשקעה גבוהה מהריבית על ההלוואה. החיסרון הוא שלרוב הלוואה כנגד דירה קיימת קצת פחות טובה מהלוואה כנגד דירה שאתה רוכש.



- למכור את הדירה ולהשקיע את הכסף (דירה אחרת, שוק ההון וכו).



לדעתי רכישה של דירה למגורים באזור שאתה עוד לא בטוח שאתה רוצה לגור בו היא לא רעיון טוב, כאשר אתה בוחר דירה להשקעה ודירה למגורים אתה מסתכל על פרמטרים שונים ועדיף להיות קודם כל בטוח שאתה רוצה לגור באזור חיפה, ואיפה בתוך האזור הגדול הזה לפני שאתה מחליט על רכישה של דירה למגורים.

🕒 פורסם בתאריך: 09/07/2021 10:34

נדמה לי שבסביבות 2023-2024 אמורות להשתחרר בחיפה ובקריות המון דירות מחיר למשתכן שאנשים קנו להשקעה, ולא יכלו למכור בגלל מגבלת 5-7 השנים. יש סיכוי שזה יוריד את מחירי הדירות באזור.



אולי תוכל למצוא דירה כזאת כבר עכשיו, ולסכם עם בעל הבית שתשכור אותה ממנו עד שיוכל למכור אותה, ואם היא עדיין תמצא חן בעיניך, תוכל לקנות אותה ממנו כשתוסר המגבלה.



יש סיכוי טוב שתהיה מוכן לשלם בקניה קצת יותר מקונה אקראי (בגלל אפקט הבעלות), ולבעל הבית יהיה נוח לדעת מראש שיש לו קונה שהוא מכיר כאמין (בזכות מוסר התשלומים שלך כשוכר) ואין צורך בתיווך וכו', כך שאולי יהיה מוכן לבוא לקראתך במחיר.

🕒 פורסם בתאריך: 09/07/2021 17:44

קודם כל תודה לכל מי שהגיב!

אני מסכים עם מה שכתבת, בכל עסקה כזו או אחרת יש יתרונות וחסרונות, אולי לטירת הכרמל בהחלט יש פוטנציאל-אך בכדי להבין באמת האם קיים שם פוטנציאל או לאו-אעשה קצת מחקר עצמאי בנדל"ן ואולי אף אקפוץ לסיבוב באזור.



אם אחליט לגור בשכירות בקריות אזי למעשה אצטרך להשכיר גם את הנכס שלי.



אם אחליט להשכיר אותו-אצטרך לחכות 4 שנים (על מנת לקבל פטור ממס שבח, הרי קיבלתי את הדירה במתנה).



אני מסכים לגבי העניין התעסוקתי-אכן יש הזדמנויות במת"מ ובפארק ההייטק ביקנעם.



בנוסף-אני מוכן גם לנסוע ברכבת לאזור המרכז אם יהיה צורך בכך.

הדירה שווה מספר מאות שקלים. אם אמכור את הדירה ואביא גם הון מתיק ההשקעות ומהעו"ש-אגיע אולי לסדר גודל של 700-800 אש"ח, דירה סבירה בגוש דן מתחילה מאזור ה-1.5מיליון לדירת 3 חדרים ומכ-2 מיליון לדירת 4 חדרים.



הווי אומר כי אצטרך לקחת משכנתא של כ-מיליון שקלים, אני לא מתנגד לחלוטין ללקיחת משכנתא, אך חשוב לי כי המשכנתא תהיה נמוכה ככל הניתן.



משכנתא של כ-1M תהיה לי כאבן ריחיים על הצוואר (גם אם היא תכוסה ע"י דיירים שיגורו בנכס).



אתה בעצם מציע לי לרכוש דירה להשקעה במרכז (רעיון לא רע-בהינתן שקיים הון עצמי מספיק גבוה לשם כך).



אל תשכח שגם אני וזוגתי צריכים מקום לגור בו, אם אקנה דירה להשקעה-עדיין אצטרך לשלם שכירות במשך שנים רבות.

עכו לא באה בחשבון (על אחת כמה וכמה לאחר אירועיי "שומר החומות").



על נהריה חשבתי, אבל היא מאוד רחוקה מגוש דן.



אני לא רוצה להוציא את גוש דן ממרחב ההזדמנויות התעסוקתי (גם במחיר של ויתור על הטבת המס).

יחס השווי/דמי שכירות של הדירה הוא מצויין, הדירה שווה כמה מאות אלפי שקלים בלבד אך ניתן להשכירה (על פי המתווך איתו אני בקשר) בכ-2300 עד 2400 ש"ח.



אני לא מעוניין כרגע לקנות דירה להשקעה.



אם אחליט להשאיר את הדירה הנוכחית-המטרה היא להחזיק אותה למשך 4 שנים (על מנת לזכות בפטור ממס שבח) ואז למכור אותה ולקנות נכס אחר, למגורים.



ההיגיון הוא בכך שב4 השנים הללו שכר הדירה אותו אשלם (עבור דירה באזור בו אבחר לגור) ימומן, או לכל הפחות יקוזז, באמצעות שכר הדירה אותו אקבל מהדירה אשר בבעלותי.



אני נמצא בשלב מעבר בין קריירות ואני לא בטוח אם נכון לי בשלב זה של החיים להטיל עוגן באזור גיאוגרפי כלשהו, על אחת כמה וכמה כאשר אינני באמת מכיר את דינמיקות השוק הנדל"ן של כל אזור ואזור (כפי שדאניל ציין-אני לא יודע מה יקרה למשל כאשר תסתיים ההפשרה של "מחיר למשתכן").



אני צריך עוד שנה-שנתיים על מנת לבצע חקר שוק מעמיק, אולי-גם באמצעות שימוש במשרדי תיווך במקומות בהם אשקול לרכוש דירה. הדבר חשוב על מנת שאוכל לבצע עסקה שכלתנית, כזו שאהיה שלם איתה ואדע שהסיכוי שטעיתי בביצוע העסקה אינו גבוה.