האם השווי שלי עולה אם יש לי משכנתה והריבית עולה?

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2016 07:22

אם וכאשר הריבית תעלה, תוכל לבדוק את אפשרויות ההשקעה שלך. בכל אפשרות יש סיכון ואפשרות לתשואה שאינה מובטחת.



לקחת משכנתא, כלומר אתה ממונף. לקחת הלוואה על מנת לקנות דירה. כל המשכנתא שלך בריבית קבועה? מה לגבי המסלולים שהם בריבית משתנה שאולי יעלו לך יותר ביוקר בעתיד?



האם תמחרת את האפשרות שתשלם פחות ריבית אם תקצר את חיי ההלוואה במקום להמשיך להחזיק בה לאורך יותר שנים?



אתה שואל שאלה שבאופן פשטני אציג אותה כך - יש לי אפשרות לקבל הלוואה בריבית קבועה X, ואני יכול לעשות משהו עם הכסף הזה כדי לקבל עליו תשואה גבוהה יותר. זה נקרא השקעה ממונפת. לא מספיק מסובך לסגור משכנתא, צריך גם לעשות להטוטים כדי להרוויח בצורה ממונפת מהכסף? ברור לך שברגע כשתסיים לשלם את המשכנתא, ההכנסה החודשית שלך תגדל באופן פתאומי בגובה ההחזר החודשי? אולי תזדקק לכסף הזה, או אולי שווה להתחיל לקבל את הכסף הזה מוקדם יותר על מנת להשקיע אותו (כסף שלך, לא כסף ממונף)?



אני מניחה שמהאופן שבו אני מציגה את התשובה אתה מבין את עמדתי האישית ואת מה שאני עשיתי כשהיתה לי משכנתא. הפניתי כל כסף פנוי ודחיתי כל הוצאה שניתן לדחות באופן סביר כדי לסגור את החוב שלי כמה שיותר מהר. לא עניין אותי כמה אטרקטיבית היתה הריבית שלי. משכנתא לפחות שנים = תשלום מופחת על הכסף לבנק, וקיצור הזמן שבמהלכו אני בעלת חוב.



חזרה לשאלה שלך: "יש לי אפשרות לקבל הלוואה בריבית קבועה X, ואני יכול לעשות משהו עם הכסף הזה כדי לקבל עליו תשואה גבוהה יותר, Y"



נניח שכן. אז קודם כל זו טעות להסתכל על המספרים האלה "X" ולהשוות אותו ל-"Y". צריך להסתכל על לוח הסילוקין כדי להבין כמה באמת (באחוזים) עולה לך ההלוואה הזו כל שנה. זה לא בהכרח חישוב קל ופשוט, ויכול להידמות לך שאתה עושה כסף כשבעצם אתה מפסיד.



שנית, ככל ש-Y גבוה ואטרקטיבי יותר, כך בדרך כלל הסיכון שבצידו גבוה יותר. זה הימור. הימור בכסף לא שלך. כלומר Y אינו מובטח בכלל. זה אומר שלא רק שאולי תקבל אפס במקום Y, תקבל במקרה הגרוע (וזה לא בלתי סביר אם משקיעים באפיק מסוכן או בלי להבין) מינוס גובה ההשקעה שלך וזה יהיה רע מאד מאד.



אני לגמרי בן אדם מהרחוב שעונה לך כאן, בשום אופן לא מומחית להשקעות, לא מייעצת ולא שום דבר. רק מעלה שאלות שכדאי שתשאל את עצמך. חושבת שטוב שאתה שואל :)

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2016 07:31

התשובה היא כן.



מעשית וגם חשבונאית (עד כמה שזכור לי, אני לא מקצוען בתחום)



למה? כי כשמהוונים את זרם התשלומים הקבוע שאתה עושה לפי ריבית עתידית גבוה יותר, מקבלים סכום כולל נמוך יותר. מאחר וזה סכום שאתה חייב , בעצם החוב שלך ירד, כלומר, הרווחת מיידית בלי שעשית כלום.



קרא קצת על הנושא של היוון זרם תשלומים עתידי.



הדרך המעשית להרויח היא על ידי השקעת הכסף בריבית הגבוהה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2016 11:06

את זה יכול לעשות גם מי שאין לו משכנתא. מה התרומה של החוב שלו לעניין?

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2016 11:42

תודה על התשובה המפורטת. עם זאת, מטרת הדיון כאן היא תאורטית לשם לימוד, אבל התשובה שקיבלתי ממך היא סובייקטיבית.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2016 11:51

אני חושבת שזה מה שנקרא מינוף.. ולמעשה, זה כל מה שעושים בעלי משכנתאות שמשקיעים במקביל בשוק ההון.



אני לא בטוחה שבפועל השווי שלך עולה, כי אתה עדיין בחוב, אבל פוטנציאל הרווח שלך עולה.. מצד שני גם הסיכון, לא?

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2016 12:33

אם אתה מגלגל אג"ח קצרות או בריבית משתנה, הגדלת הריבית תעלה את השווי שלהן. אם ריבית המינוף קבועה ונמוכה מריבית האג"ח, אתה גם עשוי להרוויח מכך.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2016 15:03

להבנתי אי אפשר לרכוש נכס רק במשכנתא בריבית קבועה, יש חלוקה בערך שליש, שליש, שליש - קבועה, פריים ומדד.

גם התשובה שלי היא סובייקטיבית.



כל זמן שיש לך אבן רחיים על הצוואר ומשלם משכנתא אתה ב loosing end of the rope.



אם תקנה את הדירה ב 100% מימון עצמי זה סיפור אחר כי אז אתה חי ללא שכ"ד וללא חובות.



הבעד ונגד זה דיון ארוך שנדון כאן במספר פוסטים כי זה תלוי אם הנכס נרכש להשקעה או לדיור.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2016 19:46

אפשר.



ההגבלה היא שליש פריים.



החלוקה שציינת אמנם די פופולרית אבל לא מחייבת.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2016 20:35

איך ממנפים מחדש כסף שכבר הלך לתשלום על דירה ?