נזילה בדירה שכורה לקראת תמ"א - בעל דירה לא מתקן

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 10:12

אין ברירה, שיבצעו איטום מקומי זול יחסית רק מעל הדירה שלך + שוליים של עוד איזה 2 מטרים, וזה בהנחה שהנזילות מגיעות מהגג ישירות.



איטום אקרילי יהיה טוב רק להקפיד על שכבת קישור (פריימר).



אם לא מוכנים או לחיות עם זה או לעבור דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 10:13

לא הבנתי אם אתם רוצים להשאר בדירה או לא.



זה שוק חופשי ויש לכם סעיף יציאה במקרה של רטיבות.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 10:22

בעל הדירה מוגבל במה יכול לעשות ברכוש המשותף שהוא הגג. אם זה ממש מוזנח, גם איטום מקומי לא יעזור במקרה של גשמים בכמויות גדולות. מציעה לך פשוט לשקול מה תרצה - להישאר או לצאת. נשמע שיש לך חוזה גמיש והוגן.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 10:56

תצא מנקודת הנחה שאתה שוכר דירה עם נזילות, במחיר נמוך יותר, ותחליט אם הסבל שלך מהנזילות שקול וסביר כנגד ההנחה במחיר.



אם הדירה בתהליכים מתקדמים - אין טעם להשקיע בגג מצד בעל הבית. הדבר היחיד שהוא יכול לעשות זה מה שהוא עשה - להשכיר במחיר נמוך יותר לשוכר שמודע לבעיה, עם תנאי יציאה מהיר במקרה שזה הופך לבלתי נסבל מבחינתו...

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 11:04

+1



איטום גג באחריות וועד הבית ושיתוף פעולה עם בעלי הדירות.



זה לא זול וברוב המקרים בעלי הדירות בבניינים ישנים נוטים למקסם תשואה ולא להשקיע.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 19:10

אנסה להבהיר את המצב, כי לא הסברתי את עצמי מספיק ברור.



המחיר לא מוזל משמעותית, זול ב 10% בערך, מדירות דומות באיזור. המחיר מוזל, כי בעל הדירה יכול לפנות אותי בהתראה של חודש (אם התמ"א בבנין מאושר סופית) וזהו תרחיש סביר למדי שיקרה (החוזה לא סימטרי, אם אני מתפנה עליי למצוא מחליף, אלא אם כן התגלתה רטיבות - ז"א צריך לחכות שירד גשם).



מחיר השכירות לא השתנה מתחילת החוזה, גם כשאשר גיליתי על הרטיבות (שהייתה ידועה לבעל הדירה, אבל לא גילה עליה בחוזה שכירות או בעל פה).

לא קיבלתי הנחה בגין הרטיבות.



על פי חוזה השכירות בעל הדירה אחראי על תיקון נזקים (שלא נגמרו על ידי השוכר), לי בתור שוכר לא איכפת מהתנהלות של ועד הבית (אני גם משלם ועד בית).



בגדול מה שאני טוען, אני משלם שכר דירה (בתעריף מלא לפי החוזה ובזמן) ובפועל מקבל תמורה פחותה:



1. דירה עם נזילות



2. בעל דירה שלא התאמץ מספיק (לצבוע פנימית את הדירה, לא נחשב מבחינתי) לפתור את הבעיה במשך 2.5 שנים



3. לא הייתי נכנס לדירה אם מראש הייתי יודע על הנזילות



ז"א, יעברו 3 חורפים עם נזילות ורטיבות, עם זאת, גובה השכירות לא ירד.



כמובן, שאני יכול לעזוב ברגע שיש רטיבות, אבל, בעל הדירה לא עמד בחוזה לפיו עליו לתקן תקלות במושכר.



בנוסף, בתקופת השכירות, היו איזורים בבית שלא יכולתי להשתמש בהם, ז"א הפסד כספי.



בתור בעל בית הגון, הוא יכל להביא בעל מקצוע, להשקיע 5000 שקל (מניח שזה המחיר) ולבצע איטום מעל הדירה שבבעלותו (בגלל שועד הבית לא מתפקד).



מעניין אותי אם מישהו היה בסיטואציה דומה והחליט לתבוע את בעל הבית שהתחמק מתיקון.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 19:12

טוב לדעת.



לא חושב שבעל הדירה מוכן להשקיע על זה, סתם מעניין לדעת, כמה זה אמור לעלות לכסות דירה של 70 מ"ר בערך (רק אם אתה יודע, אין צורך שתגגל, אם לא).

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 19:14

צודק, אבל נניח שהיית מגלה על הרטיבות חודש אחרי שנכנסת לדירה, בא לך לעבור שוב ולשלם שוב למובילים?



לא עורך דין, אבל חושב שזה נקרא חוסר תום לב, הבעל דירה ידע שיש פה בעיה, אבל לא טרח להזכיר אותה, למרות שהיא מאוד רלוונטית לעיסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 19:17

אני לא חושב שתמצא משהו שיבצע איטום חלקי עבור 5K.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 19:29

הסעיף הזה לא חוקי*. על פי חוק, תקופת התראה מראש של המשכיר לא יכולה להיות פחות מ3 חודשים. כמו כן אם ניתנת למשכיר אפשרות כזאת, חובה שתהיה סימטריה והשוכר יכול גם לעזוב (בהתראה של חודשיים).



שלא לדבר על זה שמצב טוב שזה נחשב נכס שלא ראוי למגורים, לפחות בחלקו, ואתה רשאי לצאת ללא שום התרעה. תבדוק מול עו"ד.



מעבר לזה נראה שהוא דווקא כן התאמץ ועשה מה שהוא יכול ברמת הדירה הבודדת( צבע פעמיים ודחף לתיקון גג, גם שלא צלח אך כנראה שלא באשמתו). לכן לא נראה לי שתביעה נגדו תיקח אותך רחוק. חבל על העצבים שלך, תעבור דירה.



* עריכה: עד כמה שידוע לי, אני לא עוסק בתחום

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 19:47

האמת שאין לי ממש מושג, הערכה גסה מאד של 50-80 ש"ח למ"ר, זה לא ממש פתרון טוב בטח שלא לטווך ארוך והוא די קומבינה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 19:50

@דוב לבן לא ברור במה אתה מעוניין.



כמו שרשמו כאן ורשמת בעצמך- חוזה לא סימטרי ואולי אפילו לא לגמרי חוקי. נניח ותוכל לבטל אותו- אתה תצא מהדירה?



אתה רוצה הנחה במחיר ולהמשיך לגור בדירה למרות החסרונות שלה?



לדעתי אתה במצב קצת בעייתי כי בחרת להישאר למרות הרטיבות ולמרות שכבר הכרת את בעל הבית ואת הכוח שלו מול ועד הבית.



אפילו חידשת חוזה עם התייחסות למצב החדש על ידי אותו סעיף יציאה ללא מחליף במקרה של נזילה.



הייתי במקרה דומה אם כי הרבה פחות גרוע לפי איך שאתה מתאר אותו. הייתה נזילה חוזרת מהדירה מעליי ואף על פי שבעל הבית שלי היה אכפתי ונחמד, זה לא עזר לי הרבה כי הוא לא הצליח להביא לפעולה את בעל הבית מלמעלה.



במקרה שלי זה לא היה מספיק גרוע כדי לגרום לי לשבור את הכלים או לבקש הקלות כלשהן. חיכיתי לסיום החוזה (ואפילו הארכתי בחצי שנה) ומצאתי דירה אחרת.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 20:07

אני לא עורך דין או משהו, אך לי זה נשמע שהיה כאן כשל תמורה בשנה הראשונה ואתה היית יכול במהלכה או בסיומה לתבוע ממנו החזר של חלק יחסי מהחוזה כמידת הכשל. בשנה השנייה חשבת שהבעיה תוקנה ולכן גם פה יתכן שהיה כשל תמורה. עכשיו אתה נשאר בדירה למרות שאתה יודע שיש בעיה ובזה כנראה שירית לעצמך ברגל. אתה בעצם מראה פה שהדירה מבחינתך עדין שווה את מה שאתה משלם למרות שהבעיה לא מתוקנת.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 21:00

כן זה בדיוק איך שזה נראה, בגלל זה אני חושב שאין לי טעם לנסות לתבוע.



סה"כ גרתי שני חורפים בדירה (עכשיו מתחיל החורף השלישי).



הענין הוא כזה, בשנה הראשונה (במהלך החורף) נאמר לי שהבעיה תתוקן ואכן בוצע איטום בגג, לאחר החורף (בעל הדירה לא שלח נציג לוודא כמה טוב תוקן, אז לא בוצע תיקון טוב).



בחורף השני, גיליתי שהאיטום לא בוצע כנדרש ועדין יש רטיבות.



לפני חידוש החוזה (בקיץ הזה), וידאתי מול בעל הדירה שהגג יתוקן שוב (יש לי תיעוד בוואצאפ).



לאחר כל חורף, בוצעה צביעה מקומית של הדירה, במקומות בהם היה רטיבות והצבע התנפח/התקלף.



עכשיו אני נמצא לפני החורף השלישי ולמיטב ידיעתי לא בוצע תיקון נוסף בגג, כך שאני צופה שיהיו נזילות שוב.



סה"כ אני מרוצה מהדירה (בעיקר מהמיקום), הנזילות לא גרמו לי לנזק לרכוש (בעיקר לקילופי צבע), אבל מניח שאם (יותר נכון, כאשר) הנזילות יחזרו אעזוב.



בקיצור, המסקנה שלי, מפה זה שעדיף לא לתבוע (להישאר או לעזוב עד לרטיבות הבאה, זה כבר ענין אחר).



השאלה אם הייתי עוזב ברגע שהתגלתה הנזילה הראשונה, האם יכולתי לתבוע משהו? כי בעל הבית יכל לטעון שהוא לא יכול לתקן בחורף (חייב שהגג יהיה יבש).

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 21:20

אתה תמיד יכול לתבוע את מי שאתה רוצה, ובבית המשפט כל צד היה מציג את חלקו והשופט היה מחליט מה שמחליט. חבל על העצבים ועל משחקי המה היה קורה אם. נשמע שהדירה בסך הכל נותנת לך תמורה למחיר למרות בעיית הרטיבות, ואם זה כבר יותר מדי אז פשוט תשבור חוזה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 22:33

מצטרפת לתשובות מעלה ומוסיפה: ומה אם תציע לו שתישאר בתקופת התמ״א אבל בשכר דירה מופחת ממש? כך תישאר במיקום שנוח לך, וזה גם ישתלם כלכלית.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 22:44

לגור חודשים ארוכים בתוך אתר בנייה יכול לגרום לכמה אנשים לאבד את שפיותם ובריאותם. גם בחינם לא הייתי ממליץ לאף אחד.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2021 22:49

לגמרי, אבל כבר פגשתי מי שבחרו לגור בחינם ורק לשאת בעלות החשבונות השוטפים בשביל לחסוך. וזה עוד איכשהו אפשרי כשאין מגיפה עולמית, בידודים וסגרים ובעיקר נמצאים מחוץ לבית.

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2021 07:44

מעריך בעיקר שבעל הדירה לא יסכים לזה



ברוב חוזי התמ"א יש סעיף שמכיל פיצוי מלא בגובה שכר הדירה האחרון\הממוצע באזור למשך כל תקופת הבנייה לבעלי הדירה (ותשלום שכר דירה לבעלי דירות שגרים בפועל בנכס ולא משכירים). למה לבעל הדירה לוותר על תשלום מלא לאורך כל הזמן (וללא צורך בזמינות לדיירים) מהקבלן בשביל לקבל תשלום מופחת?

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2021 08:04

בדקת את רוב חוזי התמ״א או שאתה סתם בודה מידע מליבך?

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2021 11:52

אכן תגובה מזלזלת זו שיטה אחת להגיב, שיטה יותר מקובלת היא לספק תגובה עניינית שמעלה טענות נגדיות. מכיוון שמדובר בפורום אנונימי בו אנשים מנסים לסייע אחד לשני, אני באופן אישי ממליץ על האפשרות השנייה



בחזרה לעניינינו, באופן אישי יצא לי ללוות חברים \ משפחה במספר לא מבוטל של פרויקטי תמ"א 38 \ פינוי בינוי (כאלו שהתממשו וכאלו שלא) - בכולם ללא יוצא מהכלל היה סעיף פיצוי כספי לשכירות



עבור תמ"א 38\2 אני מעריך שזה מובן מאליו ועבור תמ"א 38\1 זה תלוי משא ומתן בין היזם\קבלן לדיירים. ברוב הבניינים במרכז (ולפי תיאור כותב הפוסט משתמע שהוא גר במרכז) זה משתלם לקבלן לספק פיצוי כזה או אחר לדיירים בסוגייה הזו

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2021 13:08

לא התכוונתי לזלזל אלא פשוט לשאול מהיכן המידע. אני אישית מכיר, עוקב ועקבתי אחרי הרבה מאוד (כמה עשרות) פרויקטי תמ"א (בודאי שאנחנו מדברים רק על 38/1) במרכז (כמעט כולם בתל אביב) ואני יכול להגיד חד משמעית שזה סעיף קיים אבל מאוד לא נפוץ.



המידע מקריאת חוזים סופיים.



cut to the point... כמה פרויקטי תמ"א 38/1 אתה מכיר שבהם הדיירים יצאו מהדירה בזמן השיפוץ וקיבלו דמי שכירות מהיזם?



(כאלו שהתממשו ואתה יודע בודאות שזה קרה)

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2021 13:12

ובחוזים בהם קיים הסעיף, האם הפיצוי מותנה בכך שאף אחד לא גר בדירה בפועל?

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2021 13:16

במקרה אחד היזם לא נתן אפשרות לדמי שכירות אלא שהוא ידאג למגורים חלופיים בסטנדרט דומה ובאזור קרוב ושם זה אכן היה מותנה בכך שדיירים יוצאים ולא משכירים את הדירה לאף אחד אחר.



במקרה השני שאני מכיר מדובר על פיצוי לזמן מוגבל בשל הריסה של גרם המדרגות אז כמובן שלא יגור אף אחד בדירה.



בכל המקרים האחרים שאני נתקלתי בהם של תמ"א 38/1 לא היה פיצוי כספי על שכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2021 16:07

אני לא מוכן לגור בבנין שעובר תמ"א. גם אם אשלם 50% שכירות (למי שהתעניין).



אני מנסה להסיק מסקנות ממה שקרה לי פה ולהבין איך להתמודד בפעם הבאה.



חוזה השכירות מחייב את שני הצדדים:

השוכר מחוייב לשלם בזמן (שכר דירה וחשבונות) ולא לגרום נזקים לנכס.

המשכיר מתחייב לתקן נזקים (שלא נגרמו באשמת השוכר, שנגרמו משימוש סביר).



כדי לבטח עצמו ואת הדירה, המשכיר (בדרך כלל) לוקח ערבים/שטר חוב/צ'ק ביטחון.מזומן שבהם יכול לעשות שימוש בהפרה של החוזה (מבלי לפנות לבית משפט).



במידה והמשכיר לא מקיים את החוזה (למשל, לא מתקן נזקים בזמן סביר, או מתקן לא כראוי), השוכר בדרך כלל עובר דירה וסופג את עלות ההובלה/אריזה/פריקה.



יש פה חוסר סימטריות, לרעת השוכר, שכן, במידה והמשכיר מפר חוזה, האפשרויות הם:



1. לתבוע בבית משפט



2. לעבור דירה



3. להמשיך לגור בנכס (למרות הבעיות ובדרך כלל ללא הנחה/הטבה)



מניח שרוב האנשים בוחרים ב 2 או 3. אולי פספסתי אפשרות?



מישהו בחר ב 1 ומוכן לשתף?



איך זה קורה, שחוזים מופרים על ימין ועל שמאל ובעלי הדירות מתחמקים מאחריות חוזית (בעיקר במרכז)?



מזכיר, שבתור שוכר לא מעניין אותי אם דירה עתידה לעבור תמ"א, לפי החוזה משכיר צריך לתקן תקלות (שלא נגרמו באשמת השוכר) בנכס.

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2021 16:44

אתה רוצה שנתחיל לדבר על הצד של השוכר שלא מקיים את ההתחייבויות שלו?



שם אין את אופציות הבריחה 2-3, אלא רק את האפשרות לתבוע בבית המשפט.



בינתיים השוכר, שלא תמיד יש לו גב כלכלי להוצאה לפועל, יכול להמשיך ולגרום נזק קבוע לדירה.



שוכר לעומת זאת, הדבר היחיד שהוא מסכן זה עלות הובלה + שכ"ד עד לנקודת היציאה הקרובה של השוכר.



המשכיר נשאר עם נכס שברחו ממנו, ועם נזקים שקשה להשכיר איתם את הנכס...

🕒 פורסם בתאריך: 08/10/2021 17:44

הכוונה הייתה: בהנחה ומדובר בשוכר שומר חוק, מה האפשרויות (במסגרת החוק / חוזה השכירות), לאכוף את זה שהמשכיר יעמוד בחלקו בחוזה.



מבחינת פוטנציאל נזק, מסכים שבעל הדירה בסיכון גבוהה (דירה במרכז שווה לפחות 1.5 מיליון ש"ח, תלוי עיר/מיקום).



בגלל שווי הדירה הגבוהה, לוקחים ערבים/שטר חוב (שמכסים מצב שלשוכר עצמו אין יכולת לשלם נזק).



מבחינת השוכר גם אם מחליט לעזוב באמצע החוזה, מסתכן בלשלם את דמי השכירות עד סוף החוזה - כי השאיר את הדירה ריקה (בערך 60 אלף ש"ח, לשכירות של שנה, לא כולל חשבונות).

🕒 פורסם בתאריך: 09/10/2021 20:50

אכיפה היא תמיד דרך בתי המשפט. לא משנה מי הצד שמפר חוק



אבל לשוכר יש נקודות יציאה פשוטות יותר שיהיו כמעט תמיד זולות יותר מאכיפת המשכיר לעמוד בחלקו.