שיקולים לתמהיל משכנתא בחלקים עבור דירה למשתכן

🕒 פורסם בתאריך: 27/11/2021 19:30

הייתי חושב לכיוון של לנצל את המדרגה כדי לקחת עוד כ-95k ש''ח ולבנות את המשכנתא עם מסלול פיתוי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/11/2021 22:40

הבעיה היא שהכסף כבר שולם לקבלן (יש סיכוי לדרוש מהקבלן "להחליף" כסף ששולם בכסף מהמשכנתא?), ולכן היתרה (760K) היא הסכום המקסימלי שנשאר לשלם מהמשכנתא ואי אפשר להוסיף עוד 95K.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2021 23:11

אחוז המימון מחושב ממחיר העסקה ולא משווי הנכס.



אם שילמת 190K ואתה מבקש 760K אתה מבקש





קוד:







(950000-190000)/950000 = 80%





80% מימון.



אין פה הרבה מה להתלבט. צריך לבקש הצעות לתמהילים שונים ולחשב עלויות מימון בכל אחד מהמסלולים בכל תמהיל. מסלול משתנה צמודה למשל זה מאוד רווחי לבנק ולכן הוא יכול להוריד ריביות בשאר המסלולים של התמהיל. אבל צריך לחשב בכמה בדיוק.

תבדוק האם זה בכלל אפשרי. לא בטוח שיתנו לך את האופציה למשוך מסלול מסלול.



בהצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2021 23:24

זה לא נכון במחיר למשתכן. אחוז מימון מחושב על פי שווי שמוגבל ל 1.8M שח.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 00:15

וואו. מטורף לגמרי. לא רק קונים בהנחה, יש גם יותר אפשרויות להוריד את עלויות מימון.

🕒 פורסם בתאריך: 31/08/2023 16:09

אשתדל לענות לעצמי בדיעבד כעבור כמעט שנתיים לטובת מי שיתקל בשיקולים דומים:



לא היה אפשרי בסביבת ריבית עולה, דורש הצעה עקרונית חדשה בתנאים חדשים גרועים בהרבה ולכן נלקחה בסוף משכנתא קטנה יותר שתתכנס ל-45% מימון

לקחנו מסלול פיתוי (צמוד משתנה) כדי לתת לבנק את ה-"סוכריה" ולהוזיל ריביות בקלצ והפריים. כל מיני משחקים גם מול בנקים אחרים עם קלצ ופריים בלבד סיפקו ריביות לא אטרקטיביות. אמנם לא ניתן לנבא, אבל כרגע אם מדד המחירים לא יתפרע, אז אפילו לא נפרע את המסלול הצמוד משתנה.

פעלנו בדיוק בסדר הנ"ל. ברגע שהקבלן אפשר הקדמת תשלומים, משכנו רק את כל הקל"צ על מנת לקבע ריביות. דוחים את הפריים והצמודה כמה שאפשר כדי להקל בינתיים על התזרים החודשי וכדי לא לשלם את הריביות הגבוהות של הפריים. חיסרון - מהמרים על מדד תשומות הבניה שבינתיים מנפח את הקרן על היתרה.



שאלת המשך - לקראת המסירה השנה אדרש בעוד כ-120,000 ש"ח (מדד שהצטבר, יתרת משכנתא שלא נלקחה בגלל מגבלת ה45% מימון וכן שיפוץ קטן).



בימים אלו, מהי אפשרות המימון המשתלמת ביותר בהנחה שהעדיפות היא לתזרים חודשי הנמוך האפשרי? (גם במחיר של ריביות גבוהות יותר לאורך תקופת המימון)



כבר בדקתי - משכנתא לא אפשרית מתחת ל150K, הלוואה לכל מטרה או לשיפוץ כנגד הנכס, הלוואות שונות בבנקים ובינתיים נראה שהלוואת בלון כנגד קה"ש היא המשתלמת ביותר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/08/2023 21:00

הלוואה כנגד קה"ש הכי זולה ואחריה הלוואה כנגד קרן פנסיה.