המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 09:08

יצא הגורל, ויש ביידי כמה נכסים, אני מעוניין למקסם רווח ולשלם מס שבח המינימלי שמתיר לי לפי החוק. אשמח לקבל המלצה האם התוכנית שלי אפשרית.

לפי הבנתי מגרש לא נחשב נכס, ולכן ניתן למכור דירה יחידה אם בבעלותי מגרש.

דירת המגורים שלי נקנתה ב 2014 ולטובת הפוסט הזה נקרא לה "הדירה"

מגרש למגורים נקנה ב 2018 ושומלו מיסים והיטלים בחוק. כרגע עומד על המגרש בית בשלב גמר, לא נכנסו דיירים ואין טופס 4. "מגרש 1"

מגרש למגורים נקנה ב 2021 שולמו מיסים והיטלים בחוק. כרגע מחכה להיתר בניה. "מגרש 2"

מגרש למגורים ירכש מרמי בעוד שחודשיים וישולמו מיסים כחוק. "מגרש 3"

הכוונה שלי היא למכור עכשיו את "הדירה" כדירה יחידה, אחרי כמה חודשים להכניס שוכרים ל "מגרש 1" במשך שנה וחצי, ואז למכור את "מגרש 1" כדירה יחידה.

העו"ד שעושה לי את עסקת המכירה של הדירה, טוענת כי יש בעייתיות עם זה, היא טוענת שאני חייב לעשות הליך של "שיחלוף דירה" וגם הוא בעייתי כי עברו מעל שנתיים מרכישת ה "מגרש1" לעומת מכירת "הדירה".

לגבי המגרשים האחרים עוד לא החלטתי מה לעשות איתם.

אשמח לתשובה, תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 09:15

בעסקאות מסובכות כדאי להקשיב לבעלי מקצוע, ואם אתה לא סומך על עורכת הדין תמצא עורך דין אחר שכן מכיר את הנושא.

עדיף לשלם לשלושה עורכי דין מומחים בתחום מאשר להקשיב לעצה של אלמונים באינטרנט, שיכולה לעלות לך בהפסד כספי רב.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 09:25

לדעתי התוכנית שלך תעבוד, אבל איני עו"ד ועדיף שתייעץ ותקבל אישור מאחד כזה.

אם אינך מרוצה מהתשובה שקיבלת אני ממליץ שתפנה לעוד אחד לקבל חוות דעת נוספת.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 11:01

במקרה דומה אני יודע שהיה פטור ממס

אבל אני אומר זאת לא כהמלצה לפעולה, אלא כהמלצה למעבר לעו''ד אחר/נוסף

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 11:40

אני לא איש מקצוע, אבל להבנתי הקריטריון מתי המגרש הופך לדירה הוא לא לפי טופס 4 ולא קשור להאם גרים בו בפועל, אלא האם הוא "ראוי למגורים" שלזה יש כמה קריטריונים כמו האם יש מטבח וכו'. אם המגרש כבר הפך לדירה לפי הקריטריונים אז אתה בבעיה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 11:41

אני בתהליך די דומה, לי על פניו אין בעיה

קיבלתי את כל הפתור ממס שבח על הדירה שמכרתי

והבית החדש עדין בבניה

המגרש נקנה 3 שנים לפני המכירה של הדירה

אבל זה מקרה מאוד נקודתי ולא ממליץ להשליח מזה ואני לא בעל מקצוע

אני חושב שגם זה לא יחייב אותך במיסים

כי גם אם נניח תקבל היום טופס 4 ותמכור את הדירה בתוך שנה עדין אמורים להחזיר לך את המס שבח

יכול להמליץ לך לפנות לדורית גבאי - לדעתי בין המומחים הגדולים בארץ לענינים האלה

היה לי מקרה דומה שעו"ד ותיק ומאוד מנוסה מהתחום אבל לי שאופציה מסוימת כזאת לא אפשרית, אבל הפנה אותי לייעוץ אצלה, היא אמרה שאפשרי ואיך לעשות את זה נכון

חזרתי לעורך דין והוא עשה כדבריה וזה הצליח

בדרכ בסכומים כאלה גדולים שווה להשקיע פגישת ייעוץ של שעה (בדרכ סביב 1000-1500 שקל)

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 11:44

זאת אומרת בגדול לא הלכת על שיחלוף דירה, אלא פשוט דיווח למס הכנסה שאתה בעל דירה יחיד ?

אני אבדוק את העניין תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 11:46

לא אני, חבר שהתייעץ איתי.

וכן, הוא דיווח על היותו בעל דירה יחיד.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 11:46

השאלה האם מס הכנסה מתייחסים לזה בצורה זהה, אם בסה"כ יש בידך 2 נכסים או 4 במקרה שלי.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 11:58

יש לך הרבה נכסים אולי אבל רק דירת מגורים יחידה כרגע

אם אתה רוצה למכור במסלול פתור ממס שבח על דירת מגורים את זה יבדקו

אם אתה רוצה למכור את המגרש ללא דירה זה סיפור אחר ובמסלול אחר

גם בקנית מגרש זה משתנה הרי ושילמת מס רכישה של 6 אחוז על הכל (ויחזירו לך 1 אחוז שתסיים לבנות) ולא מס רכישה על דירת מגורים

כמובן שאם לאחד המגרשים יש מבנה יש זה סיפור אחר לגמרי

בכל מקרה - תשובות מוחלטות לא תקבל פה - וכדאי להתייעץ עם גורמי מקצוע

ותחזור לעדכן (-:

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 14:49

מיסוי מקרקעין לא סופרים נכסים, הם סופרים דירות למגורים, דירה נחשבת דירה אחרי קבלת טופס 4 במקרה שלך.

אני עשיתי משהו דומה ואף מורכב יותר וזה עבר חלק.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2021 17:31

כשתקבל היתר בנייה ותוך שנתיים מהרכישה, לא כשתסיים לבנות

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2021 07:26

בנוסף גם קיבלתי החזר על תשלום מס רכישה כאשר הפיתוח לא הושלם, במקרה שלי היה פיתוח 45 אחוז ולכן קיבלתי סכום כסף משמעותי חזרה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2021 07:29

מס רכישה על מגרש הוא בהתאם לאחוז הפיתוח בזמן רכישת המגרש. אתה אומר ששילמת מחיר מלא ורק בהמשך קיבלת החזר?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2021 08:11

כן.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2021 12:12

היית יכול לשלם פחות מראש. נתת הלוואה למדינה בלי ריבית :)

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2021 13:04

למה בלי ? קיבלתי ריבית 4 אחוז חזרה.

הגשתי את זה שנתיים אחרי הרכישה.

והאמת אתה צודק, עדיף לא לשלם את זה, אבל לא הכרתי את החוק.

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2023 11:35

אשמח להבין מה גילית בסופו של דבר. האם במצב כזה ניתן למכור את הדירה בפטור ממס שבח? עד מתי? עד שיש טופס 4 לאחד המגרשי? או אפילו 12/18/24 חודשים אחרי טופס 4?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2023 14:42

שלום,

בהתאם לעמדתך, בבעלותך דירה אחת למגורים.

במקרה ועמדה זו תתקבל על ידי מיסוי מקרקעין, תוכל להנות מפטור דירה יחידה.

חשיפת המס נובעת מהעובדה כי בנוי על מגרש 1 בית בשלב גמר.

בעת בחינת השומה שתוגש, יבחנו מהם הנכסים הנוספים שיש בבעלותך (בניגוד לנאמר למעלה ומניסיון רב, מיסוי מקרקעין דורש הבהרות לכל גוש חלקה אשר רשום על שמך).

ככל הנראה תצטרך לנהל דיונים מול רשויות המס, לטעון ולהוכיח כי בבעלותך דירת מגורים אחת על מנת להנות מהפטור וכי הבית שבנוי על מגרש 1 אינו עומד בהגדרת דירת מגורים כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין.

ממליץ לגשת לייעוץ מסודר על מנת לבחון את הנתונים, לגדר את חשיפת המס ולנהל דיונים מול מיסוי מקרקעין ככל וידרשו.

ג.נ - עו''ד למיסוי מקרקעין.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2023 17:48

תודה על התגובה המלומדת!

שאלת המשך:

במידה ועמדתו לא מתקבלת, ומיסוי מקרקעין מתעקשים שהבית על מגרש 1 הוא בשלב גמר כל כך מתקדם שהוא כבר נחשב כדירת מגורים לכל דבר, האם ייתכן שעדיין ניתן יהיה לקבל פטור על מכירת הדירה בתוך פרק זמן מסויים, בדומה למשפר דיור שיכול להחזיק את הדירה החדשה והישנה במקביל עד שנתיים(?) ועדיין להנות מפטור ממס שבח? אם כן, ממתי מתחילים לספור את תקופת החפיפה המותרת?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2023 18:08

ומה עורך הדין שלך אומר.ת?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2023 18:21

אין תשובה חד משמעית, כל מקרה לגופו.

אם ניקח לדוגמא את המקרה המדובר, התאריך יקבע בהתאם ליום בו המקרקעין הפכו ל-''דירת מגורים'', זאת בהתאם לשומה שתקבע על ידי רשות המיסים (או בתאריך אחר שייסגר כחלק מהליך פשרה).

על מנת להנות מפטור מס השבח, נספור את התקופה (18 חודשים) מהתאריך שנקבע.

לא מהווה ייעוץ משפטי.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2023 21:14

תודה.

זה לא 24 חודשים? (מאז יולי 21)

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2023 22:33

אמת, 24 חודשים למכירת הדירה, בהתאם לסעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין.

מס שבח

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן