קניה בשלב מוקדם

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 09:14

לא מבין בזה יותר מדי, אבל למיטב ידיעתי היתר בנייה זה מול רשויות התכנון ויכול להתעכב שנים רבות, לא ברור מה הוא צריך להראות לבנק עוד לפני שיש היתר.



אישית, הייתי נמנע מלהיכנס לעסקה מורכבת כזו שאני לא מבין בה.



לא ממליץ, לא מייעץ.

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 09:55

תבדוק שיש ליווי בנקאי, אין ליווי לא לגעת.



אין החלטת ועדה עדיין (תבדוק!) לא לגעת.

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 11:18

יש ליווי בנקאי, ולכן מוזר לי שהיזם טוען שהוא צריך למכור דירה אחת בשביל להראות לבנק.



לגבי הועדה, הוא גם טוען שהם כבר בתהליך מתקדם ונשאר להם בעיקר אגרות.



יש דרך להגיע למידע הזה לא דרך היזם?



מרגיש שחסר לי מידע כרגע

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 11:21

זה לא שלב מוקדם מדי מכדי לפנות לעורך דין

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 11:30

וכנראה גם ידע.



עורך דין שרק יבדוק את המצב כרגע לא יעלה הרבה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 11:41

זה לא מוזר, ככה זה עובד, בדרך כלל צריך למכור יותר מ1 אלה X% מהפרוייקט מראש.

אין כזה דבר, אגרות זה אחרי שלב הועדה.

כן, לקרוא את פרוטוקול החלטת הועדה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 11:58

נכון זה גם מה שהוא טוען.



שנשארו ענייני אגרות,



ואז בשביל להתחיל בנייה על השטח יש צורך בעוד אישורים, האם גם השלב של התחלת בנייה בשטח אחרי היתר הוא בעייתי?



תודה רבה על כל המידע בשרשור!



מקווה שישרת עוד הרבה אנשים

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 12:00

יש צורך בעוד אישור: היתר בנייה! אין היתר אין בנייה. ברגע שיש היתר אפשר להתחיל לבנות מיידית.

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 12:26

כשיש ליווי בנקאי, הבנק דורש אחוז מסוים של דירות למכור עד הבניה (עוד סוג של ביטוח של הבנק שהפרויקט כדאי, שיצליח וכו'), זה לא צריך להדאיג אותך. זה שיש ליווי בנקאי של בנק או גוף פיננסי גדול ומוכר, זה חוסך לך הרבה מהצרות שאתה יכול לחשוב עליהן.



אגרות זה בד"כ אחרי החלטת ועדה, כדאי לחפש באתר העיריה פרוטוקול (אם יש לך עו"ד הוא עושה את זה בשניה).



אחרי זה מקבלים היתר (בד"כ היתר הריסה קודם אם יש בניין קיים, היתר יסודות ועוד כל מיני פרטים שלא ממש מעניינים כרגע).



אגב, הצרה הכי גדולה בלהכנס לפרויקט כזה בשלב מוקדם זה מדד תשומו תהבניה, שהכל נופל עליך בתור רוכש. ב2021 המדד עלה ב5.6%. יכול לחשב כמה תוספת היית משלם.



אבל את כל הדברים האלה עו"ד מקרקעין מטעמך צריך ויכול להסביר לך. האם אין לך כזה?

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 12:55

תודה רבה זה מה שלא הכרתי

עוד מתלבט לגבי כמה פרויקטים ולכן לא דיברתי איתו על יזם ספציפי.

האם יש קורולציה בין עליית מחירי הנדלן לעילית מדד תשומות הבנייה?



כלומר אני אשלם יותר אבל הדירה תהיה שווה יותר?

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 13:55

היסטורית כן. אבל אף אחד לא מבטיח לך, ובטח לא יתחייב לך על הקשר ביניהם.

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 14:01

שיתחיל לבדוק את ה2-3 שאתה הכי מתלבט ביניהם. לפעמים הפרויקט יכול ליפול על פרטים טכניים (יש/אין החלטת ועדה, לו"ז תשלומים, ערבויות למיניהן, התחייבויות על שינויים בדירה, האם כל הדיירים חתמו או שיש עדיין איזה סרבן ועוד מיליון דברים).

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2022 23:29

אם קיבל חשבון אגרות והיטלים אז בעיקרון אין מניעה להוצאת היתר בנייה והוא עבר כבר את כל האישורים הנדרשים. תשאל ישירות אם כבר קיבלו חשבון אגרות.



ככל וכן, תשאל מתי צפוים לשלם אותו. במקרה כזה, לא רואה סיבה לתנאי מתלה של 12 חודשים.