משכנתא למינוף בתקופת ריביות גבוהות

🕒 פורסם בתאריך: 19/07/2022 08:49

כל חודש אתה משלם קודם כל את סכום הריבית שהצטברה על יתרת הקרן על החודש שחלף, וכל שקל נוסף מפחית מיתרת הקרן שלך, כך שבחודש הבא תשלם על הקרן פחות ריבית ויותר קרן וחוזר חלילה.



אם אתה הולך על החזר מינימלי, פירוש הדבר שאתה כמעט ולא חותך את הקרן שלך לאורך זמן, כלומר הריבית ממשיכה להיות גבוהה כל התקופה.



האם הכסף שתחסוך מהחזר נמוך ותכניס לשוק ההון יצליח להביא לך תשואה טובה יותר ב33% מאשר ריבית המשכנתא? אולי, אף אחד לא יודע.

🕒 פורסם בתאריך: 19/07/2022 09:31

למה דווקא 33%? זה איזשהו כלל אצבע?

🕒 פורסם בתאריך: 19/07/2022 09:33

מס רווחי הון הוא 25%, אז כדי לכסות אותו אתה צריך תשואה גבוהה בשליש.

🕒 פורסם בתאריך: 20/07/2022 08:56

תיאורתית, יחסית לביצועי העבר של תיק מנייתי, נראה שכן.



האם זה מסוכן? כן



האם זה ודאי? לא



האם זה כדאי? אולי

🕒 פורסם בתאריך: 20/07/2022 08:59

תלוי בין השאר בריבית על המשכנתא, בריבית האמריקאית (אם משקיע במניות אמריקאיות), בטווח ההשקעה וביכולת של הקונה לעמוד בהחזרים החודשיים.

🕒 פורסם בתאריך: 20/07/2022 11:20

מצטרף לשאלה… ומוסיף עוד כמה …



בהנחה שרכשתי דירה מקבלן שתהיה מוכנה עוד הרבה זמן, ואני מעריך שעד תום הבניה שלה אוכל לרכוש אותה במזומן .. (ידרוש גם להנזיל קצת כסף שמושקע היום במדדים)



1. באופן כללי - מהו הסדר גודל של ריביות שאפשר לצפות לקבל היום במשכנתא?



2. מהם השיקולים במינוף עם משכנתא ברכישת דירה כשרוצים להשקיע את ההפרש במדדים? האם בהכרח נרצה לפרוס את המשכנתא לתקופה כמה שיותר ארוכה? האם יש היגיון בלקחת מעט מינוף, ולפרוס את המשכנתא למעט שנים, כדי להוריד את הריביות ועדיין להשקיע את ההפרש? הרי אם תקופת ההשקעה קצרה (נניח 10 שנים) הסיכוי שההשקעה במדדים לא תקצור תשואה חיובית עולה



3. מעבר לסיכונים האחרים שכרוכים בכך - האם הגיוני לקחת משכנתא מוקדם רק כדי להקדים תשלומים לקבלן ולהימנע מתשומות הבניה (בהנחה והוא מסכים), וגם לקבע ריביות (שאני מאמין שיעלו …)? זה הופך את החישוב עלות-תועלת לקצת אחר: ריבית נטו כנגד תשואה ברוטו+תשומות בנייה נטו



4. כל שיקול אחר שפספסתי …



קצת חבל לי לא לנצל את הרכישה למינוף, אך במצב הריביות היום אני כבר לא בטוח שזה אטרקטיבי.

🕒 פורסם בתאריך: 20/07/2022 13:46

תלוי תקופה. 20 שנים נגיד 4.5%+ לא צמודה.

כל עוד זה לא מעלה את הריבית כך שהכדאיות מתבטלת.

כן, חד משמעית!

בתכנון נכון, אפשר להישאר עם 100% בריבית של 2% צמוד פריים. זה לא רע בכלל.