המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2022 11:59

אני מתלבט מאוד אם לקחת יועץ משכנתא או לא.

נפגשתי עם כמה יועצים לפגישת היכרות ובמקביל קבעתי פגישות עם הבנקים לאחר ששלחתי בקשות לאישורים עקרוניים.

מחר בבוקר אני נפגש עם יועצים של 2 בנקים.

השאלה היא האם הפגישות שלי בבנקים הולכת לשרוף את היועץ במידה ואקח אותו?

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2022 12:10

בדיוק הפוך. תוכל לקבל הבנה מדויקת יותר למה באמת (אם בכלל) השיג היועץ ששילמת לו.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2022 12:52

תיאורטית אתה רק רוכש מידע. בפועל אתה שורף. במקרים שאתה מספר לבנק כל מיני דברים או תוכניות שלפעמים עדיף שלא לספר

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2022 12:53

האם יש דוגמאות לדברים שלא כדאי לספר? (אני חדש בנושא הזה של משכנתאות)

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2022 14:48

היועץ עובד עם אנשי קשר קבועים בסניפים שהוא מכיר. ברגע שאתה הולך לסניף הקרוב אליך אתה גורם לכך שתיק המשכנתא עובר לאותו סניף, ואז כדי שהיועץ יוכל למשוך את התיק לסניף שלו זה לפעמים סיפור מסובך. במקרה כזה הוא כבר יעבוד מול אנשי קשר שלא מכירים אותו וזה עלול לפגוע לו בתוצאות שישיג.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2022 14:52

זאת נקודה מעניינת מאוד. כבר קבעתי פגישות, אז יכול להיות ש״נעלתי״ את התיק שלי לסניפים האלה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2022 15:55

זה.

לא ללכת לפגישות סתם. רק אחרי שיש תוכנית ותמהיל והחזר וכד'.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2022 23:11

אני לא מאמין ב "לשרוף" או "לנעול".

מאוד נוח ליועצים לקדם את האג'נדה הזאת שאסור להתחיל לתהליך באופן עצמאי כי זה פוגע ביכולת שלהם להשיג תוצאות אופטימליות. כך גם לא ניתן תאורטית לבדוק את היכולת שלהם להשיג תוצאה טובה יותר ממה שתשיג באופן עצמאי.

כמובן שאין ספק שמעצם עבודתם יש להם יחסים עבודה עם פקידים מסויימים שבוודאי יכולים רק לעזור. במיוחד בתקופות של לחץ בהם קשה לקבל מענה באופן עצמאי.

כל עוד אתה יודע לנהל את המשא ומתן בצורה נכונה ( כלומר לבוא מוכן עם תוכנית ותמהיל רצוי ולנהל נכון את הזמן הקצר על מנת להמשיך ולשפר הצעות עד הרגע האחרון), אין סיבה שלא תשיג תוצאות דומות לתוצאות של יועץ משכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2022 23:37

בתקופת הטירוף של לפני עליית הריביות, ניסיתי לנהל סוג של מכרז ריביות, אבל לקח לחלק מהבנקים מעל שבועיים לחזור אליי עם תשובה להצעות מתחרים.

היתרון העיקרי של יועץ מקושר הוא מהירות התגובה שהוא מקבל להצעות.

כיום זו כנראה בעיה פחות גדולה כי הלחץ קצת ירד בבנקים.

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 08:57

היועץ שלי תוך מס' ימים קיבל תשובות מכל הבנקים, זה עוזר לחסוך המון, המון זמן. יועץ טוב יכווין אותך גם מעבר לזה. (יש לי גם המלצה על אחד אלוף וותיק אם צריך)

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 09:41

אפרופו יועצים ומשכנתא אתם ממליצים לנעול משכנתא במעמד חתימה על חוזה או רק אחרי שנגמר ההון העצמי?

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 09:43

זה גם מאוד נוח, אבל גם נכון.

ברגע שהתיק נמצא בסניף מסוים, קשה למשוך את זה לסניף אחר, לשנות אסטרטגיה, לספר סיפור אחר וכד'.

כאחד שהוא לא יועץ, וניהל משא ומתן לאחרונה בין 3 בנקים. פקיד "זורם" שווה הרבה כסף, עצבים וכד'.

גם יותר קל לו לשפר הצעות, אם הוא יודע את רצינות הצד השני.

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 09:52

זה קשור אחד בשני.

אתה צריך לבקש תשלומים בחוזה, לפי תכנית המשכנתא שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 09:57

חוזה מחיר למשתכן פעימות של 10% כל 3 חודשים.

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 12:00

מה זה ?

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 13:45

הריבית שעליה חתמת חסרת משמעות אם לא משכת את הכסף.

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 17:35

יש 7 בנקים שנותנים משכנתאות, אפשר לתרגל פגישה ושיחה בבנקים הפחות רלוונטיים (TIER 2), בדיוק כמו שעושים בתהליך ראיונות עבודה. הכל עניין של זמן ורצון.

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 17:47

אין מה לתרגל פגישה, ואפילו לא תמיד יש פגישה, צריך לעשות בדיקה ראשונית על כמה תמהילים, להיסגר על תמהיל אחד, ולהעביר את ההצעות בין הבנקים עד שמגיעים למצב שכל הבנקים חוץ מ1 אומרים שהם לא יכולים לשפר את ההצעה שיש לכם.

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 17:50

6 בנקים, ובנק ירושלים לא רלוונטי לעסקאות סטנדרטיות (לווה תקין, נכס תקין).

🕒 פורסם בתאריך: 04/08/2022 17:52

הבעיה היא הזמן - כשאתה מגיש לבנק הצעה מתחרה, התוקף של ההצעה הטובה סופר בינתיים לאחור, ויכול להיות שהניסיון לגרד עוד עשירית אחוז יגרום להצעה המקורית לפוג. בתקופה של עליית ריבית זה לרוב לא משתלם.

🕒 פורסם בתאריך: 05/08/2022 18:03

יכול לשלוח לי את שמו בפרטי?

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 05/08/2022 19:00

בטח, שלחתי.

🕒 פורסם בתאריך: 06/08/2022 06:57

אשמח אם תשלח גם אלי.

תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2022 09:25

עליית ריבית ב22.08.

לאשר הצעה בדרך כלל לוקח גג יום. (כך היה אצלי).

לפעמים אפילו כמה שעות.

הבעיה שזה מלחמת חפירות וכל פעם מורידים 0.05%...

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2022 09:32

הבנקים מתמחרים כבר את העליה הצפויה, הם לא מחכים להכרזת הנגיד.

אולי כיום. אני לקחתי משכנתא בינואר ולאחר פגישה עם יועצי המשכנתאות של הבנקים השונים, כאשר שלחתי להם מייל לקח להם יותר משבוע להגיב - אלו המהירים שבהם. בטלפון אי אפשר היה בכלל להשיגם. בנק דיסקונט למשל לא הסכים לקבוע לי פגישה עם נציג בסניף אלא רק במוקד המשכנתאות הטלפוני, וכשניסיתי להשיג אותם בטלפון אמרו לי שמי שמטפלת בי בחופש/מחלה/שקר כלשהו, עד שהצלחתי בסוף שהמנהלת שלה תעביר את הטיפול למישהו אחר זמין יותר.

כשמגיעים לאזורים האלו של הורדות כבר עדיף פשוט לסגור עם אחד הבנקים ולפחות לקבע ריבית לפני עליית הריבית הצפויה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2022 10:17

אני ירדתי מP+0.25% ל%P+0.02 ומ4.8% ל4.5% בחפירות האלה.

אבל זה לקח שבוע/שבועיים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2022 10:24

צריך לתזמן את זה נכון כי באותה מידה אתה עלול היית לגלות שההצעה החדשה גבוהה יותר עקב עליית תשואת האג"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2022 10:25

עוד לא משכתי את הכסף, אבל כן. היה קריטי לתזמן את ההצעות מספיק רחוק מהריח של העלאת הריבית.

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2022 10:29

אם לא משכת את הכסף הריבית שסגרת לא מובטחת, אלא רק המרווחים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2022 10:33

וגם זה עד ה20 לחודש.

התכנון הוא לשלם עד אז.

משכנתא - האם פגישה עם הבנק שורפת יועץ משכנתאות?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן