🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2022 12:10
למועצת החכמים שלום וברכה,
סיפור מסגרת
אימי היקרה, בת 60+ מעוניינת לעבור להתגורר בסמוך לילדיה. יחד עם זאת, קשה לה להיפרד מהשכונה הסביבה הקרובה לה מזה כמה עשורים.
ההון הקיים
היא מתגוררת כיום בדירה בבעלותה, עם שיריים אחרונים ממש של משכנתא מינימלית, אשר צפויה אף היא להסתיים בקרוב. שווי הבית בהערכה גסה הינו כ6 מיליון ש"ח. מסיבות שונות, אני מניחה ששמאי יעריך בפחות (כלומר, מדובר בשווי למכירה אך לא בוודאות בשווי לענין המשכנתא).
הדירה הרצויה
דירה בגודל דומה באיזור המבוקש תעלה סביב ה-2 מיליון ש"ח. יש לציין כי מדובר באיזור עם מעט היצע של דירות למכירה, אחת לכמה חודשים יש דירה אחת שמוצעת למכירה.
אוקיי, מה עכשיו
היא ראתה דירה שמוצאת חן בעייניה, באיזור המבוקש. אבל מתקשה להתקדם, כי עדיין לא רוצה כרגע לעבור ולמכור את הדירה.
חשבתי שאולי היא תוכל להוציא משכנתא על הדירה הקיימת, לקנות את הדירה הרצויה, בינתיים להשכיר אותה, ולהישאר בדירה הקיימת. בעוד שנה/ שנתיים היא תוכל לעבור לדירה הרצויה, ולהשכיר את הדירה הקיימת, ורק אחרי תקופת התאקלמות, אם תירצה, תמכור את הדירה הקיימת עכשיו.
הון נוסף
אין הון משמעותי נוסף ברקע, הדירה הזו אמורה להיות "חבילת הפרישה שלה". כלומר, להספיק גם לצורך מגורים וגם להשלמת מחיה בפנסיה.
אז מה השאלה?
- מה דעתכם על מבנה ההון בעסקה? אני חוששת שהריבית על משכנתא של 1/3 לדירה קיימת תהיה גבוהה, מה גם שעלות ביטוח החיים לבני 60+ מייקרת את העסקה
- למה אני חושבת שזו הצעה טובה? פסיכולוגית, היא מאפשרת לה גם וגם, בלי לוותר על הקיים. זו דרך טובה להתמודד עם הפחד ולהתקדם.
- למה אני חושבת שזו הצעה גרועה? כי בקירוב, החזר חודשי על 2M ש"ח יהיה 9,000 ש"ח בחודש. הדירה תושכר מקסימום ב5,500 ש"ח, מה שמכניס אותה לתזרים שלילי עמוק כל חודש, ויכביד עליה. (ככל שהיא תבחר להתגורר בדירה החדשה ולהשכיר את הקיימת, זה צפוי להתאזן +-)
תודה לכל מי שהשקיע מזמנו להבין ולקרוא
אשמח מאוד לשמוע את דעתכם
סיפור מסגרת
אימי היקרה, בת 60+ מעוניינת לעבור להתגורר בסמוך לילדיה. יחד עם זאת, קשה לה להיפרד מהשכונה הסביבה הקרובה לה מזה כמה עשורים.
ההון הקיים
היא מתגוררת כיום בדירה בבעלותה, עם שיריים אחרונים ממש של משכנתא מינימלית, אשר צפויה אף היא להסתיים בקרוב. שווי הבית בהערכה גסה הינו כ6 מיליון ש"ח. מסיבות שונות, אני מניחה ששמאי יעריך בפחות (כלומר, מדובר בשווי למכירה אך לא בוודאות בשווי לענין המשכנתא).
הדירה הרצויה
דירה בגודל דומה באיזור המבוקש תעלה סביב ה-2 מיליון ש"ח. יש לציין כי מדובר באיזור עם מעט היצע של דירות למכירה, אחת לכמה חודשים יש דירה אחת שמוצעת למכירה.
אוקיי, מה עכשיו
היא ראתה דירה שמוצאת חן בעייניה, באיזור המבוקש. אבל מתקשה להתקדם, כי עדיין לא רוצה כרגע לעבור ולמכור את הדירה.
חשבתי שאולי היא תוכל להוציא משכנתא על הדירה הקיימת, לקנות את הדירה הרצויה, בינתיים להשכיר אותה, ולהישאר בדירה הקיימת. בעוד שנה/ שנתיים היא תוכל לעבור לדירה הרצויה, ולהשכיר את הדירה הקיימת, ורק אחרי תקופת התאקלמות, אם תירצה, תמכור את הדירה הקיימת עכשיו.
הון נוסף
אין הון משמעותי נוסף ברקע, הדירה הזו אמורה להיות "חבילת הפרישה שלה". כלומר, להספיק גם לצורך מגורים וגם להשלמת מחיה בפנסיה.
אז מה השאלה?
- מה דעתכם על מבנה ההון בעסקה? אני חוששת שהריבית על משכנתא של 1/3 לדירה קיימת תהיה גבוהה, מה גם שעלות ביטוח החיים לבני 60+ מייקרת את העסקה
- למה אני חושבת שזו הצעה טובה? פסיכולוגית, היא מאפשרת לה גם וגם, בלי לוותר על הקיים. זו דרך טובה להתמודד עם הפחד ולהתקדם.
- למה אני חושבת שזו הצעה גרועה? כי בקירוב, החזר חודשי על 2M ש"ח יהיה 9,000 ש"ח בחודש. הדירה תושכר מקסימום ב5,500 ש"ח, מה שמכניס אותה לתזרים שלילי עמוק כל חודש, ויכביד עליה. (ככל שהיא תבחר להתגורר בדירה החדשה ולהשכיר את הקיימת, זה צפוי להתאזן +-)
תודה לכל מי שהשקיע מזמנו להבין ולקרוא
אשמח מאוד לשמוע את דעתכם