🕒 פורסם בתאריך: 12/10/2016 15:36
אנחנו זוג סולידים שמעוניינים להשקיע ברכישת דירה או בית. יתכן שהדירה תשמש חלקית למגורים שלנו, אנחנו מעדיפים דירה גדולה, אבל אולי אפילו דירה קטנה תשמש אותנו, אם ממש נרצה לחסוך. מה לדעתכם כדאי?
1) לקנות דירה קטנה מאוד בלי משכנתא, למשל חדר וסלון בעיר שהיא חביבה, שנואה על בני המקום (האוכלוסיה נחשבת "טיפשה", לא אלימה או משהו כזה) אך באופן אוביקטיבי נעימה מאוד והרבה זוגות צעירים מתחילים לקנות בה. בקיצור קרובה מאוד לעיר לוהטת להשקעה, אך בעצמה לא עיר נחשבת במיוחד.
2) לקנות דירה גדולה / באיזור יותר נחשב? למשל 2 חדרי שינה וסלון, באותה עיר או בעיר הלוהטת השכנה. לקבל משכנתא בריבית של 2.11% למשך 20 או 25 שנים דרך חברה מורשית, או כ- 3% דרך הבנק, בשביל העיר הלוהטת, או לקחת משכנתא ל-15 שנים אם קונים בעיר הרחוקה, בריבית של פחות מ-2%.
מדובר על דירות במערב אירופה, המיסוי בארץ יהיה על תושב חוזר עם דירה בחו"ל, אנחנו לא ממש יודעים איך לבדוק את זה.
1) מבחינה אינטואטיבית וסולידית, עדיף לקחת את הכסף שחסכנו ולשים על נכס שפשוט מייצר הכנסה קטנה, בלי חוב ובלי תנאים, ולא להיות בחרדות של משכנתא, להיות יותר חופשיים כי אנחנו יודעים את רמת ההכנסות וההוצאות, ולא מחוייבים לעבוד, אם רוצים לקחת כמה חודשי חופש פה ושם לטייל או להיות עם הילדים, כמו שציינה דורין הלא היא המשקיעה, 'אני חושבת שלמעסיקים רבים יש תמריץ מובהק לעודד תרבות כזו בארגון. כפי שהסביר לי אחד המנהלים אצלנו בשעתו, חשוב מאוד שאקנה בית כי "כשצריך לשלם משכנתא כל חודש יש סיבה טובה לבוא לעבודה." כן, הוא באמת אמר את זה.'
והרי מילת המפתח היא חופש, וגמישות.
2) מצד שני, אולי משכנתא היא מינוף חכם. על דירה גדולה נקבל ממילא שכירות שתכסה את מרבית המשכנתא, ועל ההכנסות מדירה קטנה נצטרך להוסיף כסף משלנו, כי אנחנו גרים בדירה גדולה.
למעשה, אפשר לקבל מימון על כ- 90% מהמשכנתא, שזה משהו שבארץ כנראה היו עפים עליו, ו"חבל לוותר". בדירה גדולה אמנם מסתכנים בהשקעה עם תזרים חודשי שלילי שיאלץ אותנו לממן את ההפרש שנוצר בין ההוצאות להכנסה מהשכירות החודשית מכיסנו הפרטי, מצד שני, כאמור, גם על דירה קטנה נוסיף כסף, ומה זה משנה אם לבנק או לבעלי הבית שמהם אנחנו שוכרים?
רוני אומר, מצד אחד, "כל נכס מניב שמתווסף לפורטפוליו הוא בעצם יחידת הכנסה עצמאית נוספת", אז אחרי שקונים דירה קטנה אפשר להתחיל שוב לחסוך לנכס נוסף.
מצד שני, "שמרנות יתר, משמעותי מסוכנת יותר ממינוף בעזרת מימון, זה בזבוז של זמן שניתן לייצר בו יותר משאבים והכנסות." האם להמנע ממחוייבות סבירה לבנק, לנכס שערכו בסבירות גבוהה יעלה, זו שמרנות יתר?
אדם שליו מציין שאם תרצה לקנות דירה למגורים בזמן שאתה הבעלים של הדירה להשקעה, יש מס רכישה, עם זאת, צויין שיש טווח שנה שנה למכור את הדירה הראשונה, אז אם נרצה להשקיע בארץ ותהיה איזו בעית מס, אפשר ככל הנראה פשוט למכור.
כולם כולל כולם אומרים שעדיף להשקיע בדירה גדולה של 2 חדרים, שמתאימה לנו למגורים כעת.
כמו כן יש היצע מדהים של בתים פרטיים זולים, אולם התחזוקה יקרה יותר, ככל הנראה.
כמובן המושגים גדולה וקטנה הם יחסיים, בכל מקרה מדובר על נכסים צנועים מאוד, וזולים יחסית לארץ.
כאשר מדובר על דירות זולות מאוד יש סיכון של שוכרים "ממעמד נמוך" וכולי, אולי יש יותר תחזוקה, קשה יותר להשכיר באיזור מרוחק, אלו הבעיות. אבל העיר המדוברת היא ממש שכנה לעיר אטרקטיבית מאוד, יש רכבת מהירה, אוטובוסים, כביש ישיר. בדירה הקטנה שאנחנו בודקים לקניה יש כרגע שוכר והתשואה ברוטו היא 6% אז נניח שנטו כ- 3%. אם משפצים ומפרסמים היטב כנראה שיהיו שוכרים שישלמו יותר.
ככל שמשקיעים יותר, התמורה עשויה להיות יותר גבוהה בעוד כך וכך שנים כאשר מחירי הדירות יעלו, מה שמעודד רכישה יקרה יותר, עם משכנתא. מצד שני, באיזורי ביקוש גבוה מאוד, יש כבר הרגשה של בועת מחירים, תחושה שהמחירים כבר ממש בגבול העליון, אז אולי דווקא בעיר הזולה יותר שווה. אבל אי אפשר לדעת, כנראה שהמחירים עוד יעלו בכל הערים המדוברות.
עצם החתימה על משכנתא עולה כ- 6,000 יורו. זה אומנם זניח כשקונים דירה, אבל כשחושבים אובייקטיבית על סכומים כאלו, הרי זה כמה חודשי עבודה. למה לא להמנע ממשכנתא אם אפשר?
כל עוד אנחנו עובדים במדינה המדוברת, יש החזר מס על משכנתא, שמכסה את מרבית הריבית. המדינה מעודדת לקיחת משכנתאות. אבל אנחנו חושבים להגר שוב בטווח של 2-3 שנים, או לחזור לארץ. אז ההטבה הזו לא בהכרח רלוונטית בשבילנו.
1) לקנות דירה קטנה מאוד בלי משכנתא, למשל חדר וסלון בעיר שהיא חביבה, שנואה על בני המקום (האוכלוסיה נחשבת "טיפשה", לא אלימה או משהו כזה) אך באופן אוביקטיבי נעימה מאוד והרבה זוגות צעירים מתחילים לקנות בה. בקיצור קרובה מאוד לעיר לוהטת להשקעה, אך בעצמה לא עיר נחשבת במיוחד.
2) לקנות דירה גדולה / באיזור יותר נחשב? למשל 2 חדרי שינה וסלון, באותה עיר או בעיר הלוהטת השכנה. לקבל משכנתא בריבית של 2.11% למשך 20 או 25 שנים דרך חברה מורשית, או כ- 3% דרך הבנק, בשביל העיר הלוהטת, או לקחת משכנתא ל-15 שנים אם קונים בעיר הרחוקה, בריבית של פחות מ-2%.
מדובר על דירות במערב אירופה, המיסוי בארץ יהיה על תושב חוזר עם דירה בחו"ל, אנחנו לא ממש יודעים איך לבדוק את זה.
1) מבחינה אינטואטיבית וסולידית, עדיף לקחת את הכסף שחסכנו ולשים על נכס שפשוט מייצר הכנסה קטנה, בלי חוב ובלי תנאים, ולא להיות בחרדות של משכנתא, להיות יותר חופשיים כי אנחנו יודעים את רמת ההכנסות וההוצאות, ולא מחוייבים לעבוד, אם רוצים לקחת כמה חודשי חופש פה ושם לטייל או להיות עם הילדים, כמו שציינה דורין הלא היא המשקיעה, 'אני חושבת שלמעסיקים רבים יש תמריץ מובהק לעודד תרבות כזו בארגון. כפי שהסביר לי אחד המנהלים אצלנו בשעתו, חשוב מאוד שאקנה בית כי "כשצריך לשלם משכנתא כל חודש יש סיבה טובה לבוא לעבודה." כן, הוא באמת אמר את זה.'
והרי מילת המפתח היא חופש, וגמישות.
2) מצד שני, אולי משכנתא היא מינוף חכם. על דירה גדולה נקבל ממילא שכירות שתכסה את מרבית המשכנתא, ועל ההכנסות מדירה קטנה נצטרך להוסיף כסף משלנו, כי אנחנו גרים בדירה גדולה.
למעשה, אפשר לקבל מימון על כ- 90% מהמשכנתא, שזה משהו שבארץ כנראה היו עפים עליו, ו"חבל לוותר". בדירה גדולה אמנם מסתכנים בהשקעה עם תזרים חודשי שלילי שיאלץ אותנו לממן את ההפרש שנוצר בין ההוצאות להכנסה מהשכירות החודשית מכיסנו הפרטי, מצד שני, כאמור, גם על דירה קטנה נוסיף כסף, ומה זה משנה אם לבנק או לבעלי הבית שמהם אנחנו שוכרים?
רוני אומר, מצד אחד, "כל נכס מניב שמתווסף לפורטפוליו הוא בעצם יחידת הכנסה עצמאית נוספת", אז אחרי שקונים דירה קטנה אפשר להתחיל שוב לחסוך לנכס נוסף.
מצד שני, "שמרנות יתר, משמעותי מסוכנת יותר ממינוף בעזרת מימון, זה בזבוז של זמן שניתן לייצר בו יותר משאבים והכנסות." האם להמנע ממחוייבות סבירה לבנק, לנכס שערכו בסבירות גבוהה יעלה, זו שמרנות יתר?
אדם שליו מציין שאם תרצה לקנות דירה למגורים בזמן שאתה הבעלים של הדירה להשקעה, יש מס רכישה, עם זאת, צויין שיש טווח שנה שנה למכור את הדירה הראשונה, אז אם נרצה להשקיע בארץ ותהיה איזו בעית מס, אפשר ככל הנראה פשוט למכור.
כולם כולל כולם אומרים שעדיף להשקיע בדירה גדולה של 2 חדרים, שמתאימה לנו למגורים כעת.
כמו כן יש היצע מדהים של בתים פרטיים זולים, אולם התחזוקה יקרה יותר, ככל הנראה.
כמובן המושגים גדולה וקטנה הם יחסיים, בכל מקרה מדובר על נכסים צנועים מאוד, וזולים יחסית לארץ.
כאשר מדובר על דירות זולות מאוד יש סיכון של שוכרים "ממעמד נמוך" וכולי, אולי יש יותר תחזוקה, קשה יותר להשכיר באיזור מרוחק, אלו הבעיות. אבל העיר המדוברת היא ממש שכנה לעיר אטרקטיבית מאוד, יש רכבת מהירה, אוטובוסים, כביש ישיר. בדירה הקטנה שאנחנו בודקים לקניה יש כרגע שוכר והתשואה ברוטו היא 6% אז נניח שנטו כ- 3%. אם משפצים ומפרסמים היטב כנראה שיהיו שוכרים שישלמו יותר.
ככל שמשקיעים יותר, התמורה עשויה להיות יותר גבוהה בעוד כך וכך שנים כאשר מחירי הדירות יעלו, מה שמעודד רכישה יקרה יותר, עם משכנתא. מצד שני, באיזורי ביקוש גבוה מאוד, יש כבר הרגשה של בועת מחירים, תחושה שהמחירים כבר ממש בגבול העליון, אז אולי דווקא בעיר הזולה יותר שווה. אבל אי אפשר לדעת, כנראה שהמחירים עוד יעלו בכל הערים המדוברות.
עצם החתימה על משכנתא עולה כ- 6,000 יורו. זה אומנם זניח כשקונים דירה, אבל כשחושבים אובייקטיבית על סכומים כאלו, הרי זה כמה חודשי עבודה. למה לא להמנע ממשכנתא אם אפשר?
כל עוד אנחנו עובדים במדינה המדוברת, יש החזר מס על משכנתא, שמכסה את מרבית הריבית. המדינה מעודדת לקיחת משכנתאות. אבל אנחנו חושבים להגר שוב בטווח של 2-3 שנים, או לחזור לארץ. אז ההטבה הזו לא בהכרח רלוונטית בשבילנו.