מחזור או פרעון חלקי של משכנתא - התלבטות

🕒 פורסם בתאריך: 20/05/2023 22:42

לפני כמעט שנתיים רכשנו דירה. יש בבעלותנו דירה נוספת, מושכרת, אותה החלטנו לא למכור ובעצם לקחנו שתי משכנתאות - על הדירה הנרכשת והדירה הקיימת (זה היה אפשרי באותו זמן), ושמנו הון עצמי מינימלי. יש לנו חסכון של כ1M שמושקע בשוק ההון (מדדי מניות עולמיים) ולא נגענו בו. ההכנסות החודשיות המשותפות שלנו, יחד עם השכרת הדירה הנוספת, הן גבוהות יחסית ואנחנו עומדים בהחזר המשכנתא המאמיר ואף חוסכים קצת.



פירוט המשכנתא (שפיצר):



קבועה לא צמודה - 27 שנים - 127377 - 3%



קבועה צמודה - 24 שנים - 810000 - 1.5%



פריים - 24 שנים - 682623 - פריים מינוס 0.4%



קבועה צמודה - 21 שנים - 450000 - 1.55%



קבועה לא צמודה - 24 שנים - 128696 - 2.9%



פריים - 24 שנים - 321304 - פריים מינוס 0.7%



ההגיון במקור היה שהתשואה שלנו לאורך זמן בשוק ההון גבוהה מהריביות שנשלם על המשכנתא ולכן כדאי לקחת משכנתא גבוהה על פני לגעת בחסכון ו/או למכור את הדירה הנוספת. אנחנו מעדיפים לא למכור את הדירה הנוספת (היא במיקום טוב וערכה צפוי לעלות), ובדירה שרכשנו אנחנו גרים. כמובן שאף אחד לא צפה את עליית הריבית, ויתרה מכך, את עליית המדד. לפי החישובים שלי אנחנו במצב שההלוואות צמודות המדד נהיו בעייתיות.



יש לנו כרגע במזומן נזיל של כ120K, ועוד כ1.1M בשוק ההון. כמו כן אנחנו צפויים בשנים הקרובות לקבל מתנה סכום של 1.5M ש"ח.



אני מתלבטת איך נכון לנהוג לגבי המשכנתא - האם לעשות פרעון חלקי מוקדם של הקבועות צמודות? או לנסות למחזר אותן ולקצר אותן? או רעיון אחר? מה השיקולים שצריך לקחת בחשבון?



נגיד ואני פורעת סכום חלקי X מאחת ההלוואות הקבועות צמודות, איך אני מחשבת את הריבית שחסכתי באמצעות זה, בהינתן מדד שנתי Y?



עזרה והכוונה יתקבלו בברכה, תודה!