המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 07:40

אשמח לדעתכם.

יש לי כרגע משכנתא שרובה הגדול במסלול של קבועה לא צמודה, שבו אני לא מתכנן לגעת.

החלק השני של המשכנתא, הוא מסלול פריים + 0.1 על סכום של בערך 145,000.

כרגע, אין לי את הסכום לפרוע את כל המסלול, אבל מניח שתוך מספר חודשים, יהיה לי לפחות חלק גדול ממנו.

עכשיו השאלה, האם לפרוע אותה או לנתב את הכסף להשקעות אחרות?

על הנייר, מספרית, נראה שהאפשרות הבטוחה ביותר היא לפרוע את המשכנתא. ריבית לא נמוכה, שכנראה תעלה עוד.

מצד שני, העלייה בהחזר די מינורית מבחינתי, ולא ממש משפיע עליי מבחינה תזרימית. אבל לא לעולם חוסן, במיוחד במצב של היום.

החסרון שפרעון הוא תהליך בלתי הפיך. לצבור מחדש את ההון יקח זמן נוסף. ואם ארצה את הכסף בחזרה בצורת הלוואה, אצטרך לקחת משכנתא לכל מטרה בתנאים הרבה פחות טובים.

המטרה שלי היא להגדיל את מספר מקורות ההכנסה ותזרים המזומנים שלי.

האפשרויות שעומדות לנגד עיניי כרגע -

1. פרעון משכנתא - 6.1% וודאי, עוד לפני העלאת הריבית היום. הבעיה שלי עם האופציה הזו שהיא אולי בטוחה ותגדיל לי את התזרים, אבל לא תוסיף לי מקור הכנסה נוסף.

2. שוק ההון (מניות דיבידנד) - סיכון לא קטן בסביבת ריבית עולה, בטח בהשוואה לפרעון משכנתא.

3. נדלן בחו"ל - אצטרך לעשות הרבה שיעורי בית בשביל להכנס למשהו כזה, אבל זה גם עלה לי לראש. כמו כן, אצטרך לקחת הלוואה נוספת בשביל ההשקעה הזו, וצריך לקחת בחשבון שזו השקעה שיכולה לגרור הוצאות לא צפויות. בטח מרחוק. אז צריך לבוא עם כיסים מלאים למניעת הפתעות. מצד שני, אני חושב שעם ההשקעה הנכונה הפוטנציאל פה גבוה.

4. פיצול בין פירעון המשכנתא להשקעה בשוק ההון.

מה דעתכם?

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 08:14

אני במצב דומה אבל עם ריבית נמוכה יותר בכאחוז במסלול צמוד הפריים, ועם הוצאה עתידית בגובה החסכונות שיש לי כרגע, פחות או יותר.

כרגע מושקע במדדי מניות ו-RSU מהעבודה (משיקולי מס). אני שוקל להחזיר את המסלול צמוד הפריים בסוף השנה או תחילת השנה הבאה, אחרי מינוי נגיד חדש, שאני חושש שיבחר משיקולים לא מקצועיים. כשאדרש להוציא את ההוצאה הגדולה אמחזר משכנתה עם התאמה למצב הריביות - מסלול קבועה כמה שיותר קצר, אולי משתנה כל שנתיים, אולי הרבה צמוד פריים - נגיע לגשר ואז נחצה אותו. במובן הזה יכולת ההחזר הגבוהה קצת מנטרלת את הריבית הגבוהה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 08:44

6.1% נכון להיום, בקרוב קצת יותר, ובעוד כמה שנים לפי התחזיות ירד שוב.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 08:50

אתה יכול לעשות מה שהרבה אנשים עושים כשקשה לבחור בין שתי אפשרויות בגלל חוסר ודאות לגבי העתיד - לפזר ביניהן.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 18:25

נוטה באמת לכיוון אופציית הפיזור.

מה דעתכם על נדלן בחו"ל? נכון שהמונח "חו"ל" זה מאוד רחב, אבל יש למישהו ניסיון?

למרות שאני לא בטוח כמה זה נכון לקחת הלוואה נוספת על נכס שהשליטה שלי בו היא אפסית.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 19:22

מתאים ל:

מי שיש לו הרבה זמן כדי ללמוד לעומק ולמצוא השקעה טובה.

מי שיש לו הרבה כסף ויכול לשלם למספיק בעלי מקצוע בלתי תלויים שיבדקו את ההשקעה עבורו מבלי שהתשלום אליהם יהפוך את ההשקעה ללא כדאית.

מסכים,

אבל השליטה שלך היא לא בהכרח אפסית בנדלן בחול.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 20:23

אני בסיטואציה דומה ששוקל להחזיר מסלול צמוד משתנה כל 5. (אם כי יש עוד 4 שנים לעדכון הריבית).

נתון שלא התייחסת אליו הוא לכמה זמן המשכנתא והאם אתה מתכנן להחזיר אותה במלואה. אם מתכנן למכור עוד מספר שנים זה משנה את המשוואה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 20:44

כסף זה מספרים.

אם אתה מניח שהתשואה על פירעון ההלוואה עולה על תשואה באפיקים אחרים, אז אין משמעות לטענה 'לא תוסיף לי מקור הכנסה נוסף'.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 21:09

מסכים לגמרי עם 2 הנקודות הראשונות. איך אפשר לחזק את השליטה שלך בנכס מעבר לים? מעבר לחברת ניהול ממש ממש טובה, שאתה סומך עליה ב-100% (מניח שזה ממש לא קל למצוא כזו).

ההלוואה היא לשלושים שנה, אין כוונה למכור.

על הנייר כן. אבל אני כן מעדיף להכניס פחות בסך הכל, אם אחד ממקורות ההכנסה שלי הוא לא מיגיעה אישית. בסופו של דבר השאיפה שלי היא לפנות כמה שיותר זמן לדברים שחשובים לי (שיש לי פחות זמן אליהם עם משרה מלאה).

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 21:57

זה דורש עבודה רצינית כולל היכרות עם האזור, שימוש בהרבה בעלי מקצוע, היכרות עם חוקי השכירות המקומיים ועוד.

ברמה העקרונית, אין הבדל בין נכס בבאר שבע לנכס באוהיו במידה ויש לך את כל הידע שיש לך בישראל, גם לבאר שבע אין סיבה שתיסע לטפל בתקלות בעצמך אם אתה לא יודע, וגם לבאר שבע אין סיבה שתיסע להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 22:43

6.1% שאתה מדבר עליו, זה "אחרי מיסים" במסלול אחר

6.1/3 * 4 = 8.13% קצת מעל הממוצע

התחזיות אמרו כזה "קצת יותר" או כמה זה "עוד כמה שנים"?

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2023 23:03

כמובן זה הנטו, התחזיות אומרות הרבה דברים וכל כמה ימים יש תחזיות חדשות.

מה שניסיתי להדגיש בתגובה שציטטת זה שמשכנתא בישראל אפשר לפרוע כאשר יש לך כסף, אבל אי אפשר לבצע את התהליך ההפוך ולהגדיל את המשכנתא באותן הריביות, לכן צריך להתייחס לריבית הצפויה בטווח הארוך בקבלת החלטה כזאת.

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2023 04:45

ושוב אתה חוזר לנביאים ולצפוי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2023 08:55

כפי שכתבו מעלי, על מנת להצדיק אי פרעון של הלוואה בגובה 6.1%, אתה *לכאורה* צריך שהכסף יניב תשואה של כ8.13% כי יש מס של 25% על הרווחים.

אבל, ויש כאן אבל גדול!

לטווח הקצר כנראה שחכם לפרוע את רכיב הפריים, כי זאת ריבית גבוהה, ומה גם שקשה להבטיח באופן כללי תשואה של 8% בשוק ההון - קל וחומר בשנים של אינפלציה ובעקבותיה מיתון כפי שהעולם חווה.

אבל לטווח הארוך נראה שההחלטה הנכונה היא לא לפרוע את המשכנתא. כי:

1) הריבית כיום מן הסתם תרד מתישהו.

2) השקעה בשוק ההון למשך שנים תניב לך ריבית דריבית על הכסף.

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2023 10:02

יש לצמצם שנים ויש לצמצם החזר.

השאלה מול התזרים מזומנים שלך - אל תשקיע כסף כאשר אתה לא מסיים את החודש.

אתה יכול גם לצמצם את ההחזר החודשי כדי להשקיע את הכסף שמתפנה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2023 07:03

מסכים, וזה בלי לקחת בחשבון עוד אלמנט הסיכון. כי גם אם ההשקעה עשוייה להניב כמה אחוזים יותר מ-8.13%, לא בטוח שזה שווה את הסיכון.

נוטה ללכת על אופציית צמצום ההחזר החודשי, ולהשקיע את התזרים שהתפנה. אם אתה מצמצם שנים, לא תוכל להחזור אחורה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2023 07:12

קצת הגזמת, צריך פחות מ־7%

שכחת להתחשב בתחזית האינפלציה

🕒 פורסם בתאריך: 25/05/2023 09:22

הכי טוב בפורום הזה... הטיית האמונה שהמדד יתן כל שנה 7%+.

האם לפרוע חלק מהמשכנתא?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן