🕒 פורסם בתאריך: 26/05/2023 10:02
לאחר קריאה של מספר פוסטים בנושא, אשמח להתייעץ בנושא, קונקרטית ביחס למשכנתא שיש לי אבל גם תאורטית.
1. פרעון חלקי של המשכנתא בהנתן הרכב המשכנתא שלי - חלוקה יחסית שווה בין המסלולים של ריבית קבועה צמודה, פריים לא צמוד וריבית משתנה שצמודה לאג"ח ממשלתי, כאשר יש ברשותי סכום פנוי בגובה כמחצית מאחד המסלולים הללו, לכן אוכל לבצע פרעון חלקי של אחד המסלולים. ממה שיצא לי לקרוא בפוסטים קודמים, אני מבין שנכון לצמצם / לסגור את מסלול הריבית הקבועה הצמודה מאחר והקרן מושפעת מעדכוני המדד (בשונה מיתר המסלולים) אבל אני תוהה איך להתייחס למסלול הריבית המשתנה מושפעת האג"ח (כמסלול נוסף של ריבית משתנה ביחס לבנצ'מרק אחר? אם כן, מה ההנחות המומלצות לגבי מסלול ספציפי זה?). כמו כן, הנחה חשובה היא שהריבית במסלול הפריים תפחת משמעותית לאורך חיי ההלוואה (כרגע בשיא, אבל ההנחה שלא תשאר בגובה כזה למשך תקופת ההלוואה).
2. במספר פוסטים ראיתי התייחסות לכך שסגירת משכנתא מהווה השקעה ללא סיכון והטבות מס למול השקעה במניות (מדדים, פסיבי) כהשקעה בעלת סיכון ומס רווחי הון. לעומת זאת, אם נניח (כפי שגישת ההשקעה הפסיבית מניחה והקהילה הזו דוגלת בה) שבטווח הארוך (נניח, 20-25 שנה, טווח זמן שגם תואם מסלולי משכנתא) האינדקסים עולים (אפשר לקחת את S&P כבנצ'מרק) בשיעור של 6% שנתי (הנחה של שיעור נמוך יותר מאשר 8% או מספרים דומים שבד"כ משתמשים בהם), ונניח גם קיזוז הרווחים לאור מס רווחי הון (25%) ודמי ניהול ני"ע (7%), ההבדל בטווח הזמן של 20-25 שנה בין השקעה שכזו למול עלות החזר מסלול הפריים במשכנתא (כאשר הריבית השנתית הממוצעת עומדת על 2%) נוטה לכיוון ההשקעה. האם הערכתכם שסגירת הלוואה כמו משכנתא נכונה יותר מבחינת אסטרטגיית השקעה מתבססת על הנחות אחרות לגבי ההלוואה (משכנתא)? אחרת, למה שנניח שהתשואה מההשקעה ב-S&P תהיה נמוכה יותר מההנחה (היחסית שמרנית להבנתי) שהנחתי?
1. פרעון חלקי של המשכנתא בהנתן הרכב המשכנתא שלי - חלוקה יחסית שווה בין המסלולים של ריבית קבועה צמודה, פריים לא צמוד וריבית משתנה שצמודה לאג"ח ממשלתי, כאשר יש ברשותי סכום פנוי בגובה כמחצית מאחד המסלולים הללו, לכן אוכל לבצע פרעון חלקי של אחד המסלולים. ממה שיצא לי לקרוא בפוסטים קודמים, אני מבין שנכון לצמצם / לסגור את מסלול הריבית הקבועה הצמודה מאחר והקרן מושפעת מעדכוני המדד (בשונה מיתר המסלולים) אבל אני תוהה איך להתייחס למסלול הריבית המשתנה מושפעת האג"ח (כמסלול נוסף של ריבית משתנה ביחס לבנצ'מרק אחר? אם כן, מה ההנחות המומלצות לגבי מסלול ספציפי זה?). כמו כן, הנחה חשובה היא שהריבית במסלול הפריים תפחת משמעותית לאורך חיי ההלוואה (כרגע בשיא, אבל ההנחה שלא תשאר בגובה כזה למשך תקופת ההלוואה).
2. במספר פוסטים ראיתי התייחסות לכך שסגירת משכנתא מהווה השקעה ללא סיכון והטבות מס למול השקעה במניות (מדדים, פסיבי) כהשקעה בעלת סיכון ומס רווחי הון. לעומת זאת, אם נניח (כפי שגישת ההשקעה הפסיבית מניחה והקהילה הזו דוגלת בה) שבטווח הארוך (נניח, 20-25 שנה, טווח זמן שגם תואם מסלולי משכנתא) האינדקסים עולים (אפשר לקחת את S&P כבנצ'מרק) בשיעור של 6% שנתי (הנחה של שיעור נמוך יותר מאשר 8% או מספרים דומים שבד"כ משתמשים בהם), ונניח גם קיזוז הרווחים לאור מס רווחי הון (25%) ודמי ניהול ני"ע (7%), ההבדל בטווח הזמן של 20-25 שנה בין השקעה שכזו למול עלות החזר מסלול הפריים במשכנתא (כאשר הריבית השנתית הממוצעת עומדת על 2%) נוטה לכיוון ההשקעה. האם הערכתכם שסגירת הלוואה כמו משכנתא נכונה יותר מבחינת אסטרטגיית השקעה מתבססת על הנחות אחרות לגבי ההלוואה (משכנתא)? אחרת, למה שנניח שהתשואה מההשקעה ב-S&P תהיה נמוכה יותר מההנחה (היחסית שמרנית להבנתי) שהנחתי?