המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 11:47

שלום רב דירתנו עתידה לעבור פינוי בינוי במתחם יהיו 5 בניינים של 9 קומות עם גג ירוק שאפשר לשבת בו ו3 בניינים של 19 קומות שאין להם גג ירוק.

אנחנו אמורים לקבל תוספת של 25 מטר לדירה מרפסת של 12 מטר מחסן וחניה.

חלק מהבניינים יהיו עם נוף לפארק ממול/ כביש עירוני עם 3 נתיבים בכל צד ומתחת יהיו שטחי מסחר סטייל אבן גבירול

וחלק מהבניינים עם נוף לבניין ממול או השכונה מאחורה

רציתי לדעת איפה יותר כדאי לבחור את מיקום הדירה אם היא תהיה להשקעה?

בבניינים של התשע קומות? כי יש להם גג משותף וירוק?

עם נוף לפארק או בגלל הרעש של הכבישים ושטחי המסחר זה לא כדאי?

בנוסף אשמח לעוד שיקולים שצריך לחשוב עליהם בבחירת הדירה ונקודות מבט שונות

תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:01

אני אישית מעדיף בניין של 9 קומות על פני בניין של 19 קומות, אבל גג משותף יכול להיות פוטנציאל לאסון. דמיין צעקות, צחוקים, בדלי סיגריות ומוזיקה עד השעות הקטנות של הלילה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:05

הייתי בודק האם תהיה הגבלה בתקנון הבית המשותף על השימושים המסחריים.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:06

אסון יותר לאלו שבניין של ה19 קומות לא? כי הם מעליו וישמעו יותר את הרעש ממי שמתחתיו לא?

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:07

לדעתי הלא מושכלת, להשקעה [אני מניח להשכרה] לבחור דירה קטנה - מינימום השקעה, מקסימום תשואה.

אם אין כוונה לגור במגדל אז כל השאר זה חרטה...

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:09

מה

מה זאת אומרת מאיזו בחינה? השטחים המסחריים יהיו רק כלפי הכביש והפארק אם זו הכוונה השטחים המסחריים שלנו כרגע יקבלו תוספת של 50% וכנראה ימכרו אחרי הפינוי בינוי

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:11

זו הדירה שלנו כבר אנחנו נבחר דירה יותר גדולה מ3 חדרים שהיום יש לנו כי זו התמורה פשוט נשכיר אותה

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:20

מותר להגביל בתקנון את השימוש בשטחים המסחריים.

יש הבדל גדול בין שטח מסחרי שמשמש לפאב / חנות ירקות / חנות כלי כתיבה.

אבל אם גם כרגע יש שטחים מסחריים, ודאי לא יפגעו בזכויות בקשר לשימוש בהם לאחר סיום הפרוייקט.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:24

הבנתי תודה רבה כיום יש דואר ומרפאת שיניים וכאלה לא משהו מרעיש

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:26

לא הכרת את רופא השיניים של הבת שלי

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:26

אם יש סיכון שיקום שם עסק מרעיש / מלכלך, זה שיקול חשוב בעיני לבחור דירה רחוקה מהמטרד ככל האפשר.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:55

אני לא חושב שיקום שם עסק מרעיש זה לא שכונה של ברים ומסיבות יותר מבוגרים אולי בעתיד הרחוק זה ישתנה אין לדעת אני חושב אבל שהנוף של הפארק יותר כלכלי מנוף לבניין ממול לא? גם בבניין ממול יהיו מרפסות שאנשים ישבו בהם וירעישו

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 12:58

אני מסכים איתך.

אגב, עסק מרעיש ומלכלך זו גם חנות ירקות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 13:25

זה יהיה פיל לבן כנראה, אם ישתמשו בו זה רק ילדים.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 13:30

מבחינת לכלוך באזור שלנו העירייה לא תיתן לזה לקרות ותחלק דוחות לדעתי

מה הכוונה פיל לבן? למה לדעתך ישתמשו בו רק ילדים? גם אנשים מבוגרים שרוצים לעשן סיגריה או צעירים שרובים לעשות שאכטה בגינה עם נוף לפארק ישתמשו בו כנראה

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 13:37

לא יקרה.

אף אחד לא יעלה במיוחד X קומות כדי לשבת על הגג הירוק בשמש בגג שהוא לא פרטי.

יש לי כזה בבניין, השימוש בו הוא 0 מוחלט.

בגג ליד פעם ב' ילדים עושים שם איזה מסיבה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 14:07

אז לדעתך אין חשיבות לבחור את הדירות בבניינים האלו? זה לא יהיה עם ערך מוסף לשוכרים? עדיף יהיה לבחור את ה19 קומות? מצד שני גם השימוש במעליות יהיה פחות בכמות האנשים

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 14:14

לדעתי שולי.

זה אני לא יודע, תלוי בקומה, בנוף, בAMENITIES בבניין וכו'

בסוף זה לא הכי משנה, בגדול אנשים קונים מטרים או חדרים.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 14:17

ומה לדעתך עדיף נוף לפארק ממול אך עם שטחי מסחר מתחת ו3 נתיבים מכל צד בכביש או נוף לשכונה/בניינים ממול אך כלל הנראה יותר שקט

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 14:24

בניין עם 19 קומות זה פוטנציאל להוצאות תחזוקה יקרות. משאבות מים, מעליות, מערכות כיבוי אש ועוד.

בדירה להשקעה הייתי נמנע מלבחור בבניין של 19 קומות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 14:24

לי לא מפריעים שטחי מסחר באם אני גבוה מעליהם ויש בידוד רעשים טוב, קרבה למסחר זה דבר מצוין מבחינתי ואני מוכן לשלם יותר כדי להיות קרוב למסחר.

קרבה לכביש ראשי כן מפריע לי, זה לא יפה בעין, מרעיש ומזהם.

נוף זה תמיד טוב, כמה שיותר ממנו יותר טוב, גם קומה.

זה נכון, בניין גבוה יותר יגרור הוצאות תחזוקה גבוהות יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 14:26

החברת אחזקה היא של כלל המתחם ככה שהתשלום יתחלק בין כולם לדעתי

ככה הפרוייקט אמור להראות

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 14:28

אז יהיה סבסוד צולב וזה בעיה. לבניין ישנה רשות בחוק להתנתק משאר הבניינים ולנהל את הועד שלו בעצמו, גרתי בדירה בפרוייקט שזה בדיוק מה שקרה.

נראה מעולה, מברוק.

אני לא הייתי לוקח דירה חזיתית לכביש.

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 14:34

אנחנו כרגע עם ועד אבל אחרי נראה לי שזו תהיה חברת אחזקה פשוט ומשלמים כל אחד שווה בשווה לא? אני לא מבין בזה

תודה רבה, אז לשכונה מאחורה עדיף או עם נוף לבניינים? ומה עם שמש וכיווני אוויר צריך להתחשב בזה גם? הרי בטח הבניינים של ה19 קומות יעשו צל ויחסמו את האוויר לא?

בנוסף שכחתי לציין החנייה של הבניינים תיצא לכיוון הרחוב מאחורה ולא לרחוב שבכיוון הפארק אם זה משנה

ככה זה מלמעלה

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2023 14:53

אולי יחזיק בשוטף כמה שנים. בהוצאה הגדולה הראשונה לתחזוקה, מי שלא גר בבניין שבו נדרשת התחזוקה, לא ישלם והקומונה תתפרק.

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2023 00:57

בטח שלא לדרך השלום, אחד הרחובות הרועשים בארץ

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2023 08:00

שווה בשווה בטח שלא, אם כבר לפי גודל דירה וגם זה לא הוגן ולא יחזיק לאורך זמן.

בדרך כלל עדיף עורף לכביש ראשי, זה גם מה שאני מעדיף, מאידך עוד 20 שנים כל המכוניות יהיו חשמליות והיתרון של זה יקטן לדעתי.

בטח, הכיוונים המועדפים בדרך כלל הם דרום מערב אבל צריך להתחשב גם בנוף.

נכון, זה מה יש, אתה חי בעיר, אא"כ אתה גר בPH על קומה שלמה, תאלץ כמעט תמיד להתפשר על משהו.

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2023 11:20

בדקתי לגבי הצד השני של הרחוב את תוכנית המתאר של גבעתיים וחלק מהדירות ישארו צמודי קרקע ככה שלא יחסמו נוף או אוויר או שמש אבל בחלק השמאלי של המתחם ממול יהיה כנראה בעתיד פינוי בינוי או תמא זה שיקול שצריך לחשוב עליו אם בוחרים דירה לצד הזה? בתמונה אתה יכול לראות את תוכנית המתאר העתידית של גבעתיים באזור המתחם

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2023 11:32

ואם דרום ומערב זה לצד של הרחוב היותר רועש עם נוף לפארק? בנוסף גם חשבתי על זה שבתל אביב תוכנית המתאר מראה העדפה לתחבורה ציבורית ואופניים מאשר רכבים וגם המכוניות ככל הנראה יעברו להיות חשמליות, לקו הסגול של הרכבת הקלה תהיה פה תחנה בפארק גם

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2023 11:55

אתה נכנס לסמנטיקות יותר קטנות, כתבתי מה עדיף בגדול.

תחבורה ציבורית לעת עתה עושה הרבה יותר רעש וזיהום מרכבים רגילים.

תוכנית המתאר אינה רלוונטית.

גם לא רלוונטי בין בחירה לעורף הבניין או לחזיתו.

הכל שיקול, אתה עוד הפעם נכנס למיקרו רזולוציות וניסיון לבחור דירה על סמך עזרה של אנשים זרים בפורום עם מידע חלקי ובחינם, אם זה באמת חשוב לך תשכור אדריכל שיתן לך סקירה מקיפה וחוות דעת תכנונית, גם שמאי יכול לעשות זאת לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2023 12:09

אוקי תודה רבה לך

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2023 15:25

רוב הרעש מגיע מהצמיגים, זיהום אוויר כנראה ישתפר

🕒 פורסם בתאריך: 20/06/2023 15:51

מסכים אבל לא באוטובוסים ובמשאיות, זה דבר מרעיש במיוחד.

כשעובר אוטובוס ברחוב הקטן שלי כל הבית שלי רועד, פיזית רועד.

תוך 10-20 שנים כל האוטובוסים צפויים להיות חשמליים, אולי גם משאיות.

בחירת דירה בפינוי בינוי

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן