המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2023 20:38

אני שוקל לנצל את המצב בשוק הנדל"ן ולרכוש דירה עם מקדמה 5-20 מקבלן. כרגע מתחיל ללמוד את השוק, ממתין עוד כדי לראות איך דברים יראו. עלה לי רעיון לצרף עוד חברים סביבי ויחד לצוד פרוייקט. נוכל להגיע כקבוצה מגובשת של מינימום 4 חברים או יותר ולנסות לקבל יותר כקבוצה.

1. מדובר באנשים שאני מכיר טוב

2. מדובר באנשים שכבר יש להם בית/דירה נכסים, השקעות, חלקם אחרי אקזיטים ועשורים של עבודה בהייטק

3. הגילאים הם 40 פלוס

4. המטרה היא לגשת לפרוייקטים שנימצאים בתחילת הדרך ושתשלום החלק העיקרי שלהם יהיה אחרי האיכלוס, בסוף 2024 לכל המוקדם.

5. הרעיון הכללי שעולה לי הוא דירות לא גדולות בתל אביב

כקבוצה היתרון לנו:

1. אנחנו נוכל להתחלק בהשקעה של חיפוש, מחקר ותשלומים שונים כמו עו"ד

2. נחזיק בדירות יחד כמשקיעים, כולנו באותו ראש

3. אולי נירצה לעבור לדירות הללו כשנזדקן, אולי לתת לילדים לגור בהן, לפני שהם מקימים משפחה גדולה ב"ה ועוברים לדירות או בתים גדולים יותר

היתרון לקבלן/משווק:

1. רכישה בדבוקה אחת של מספר דירות

2. יוכל להשתמש בנו ככלי שיווקי ולספר ש"קבוצה של הייטקיסטים 'עשירים' רכשה כאן דירות"

מה דעתכם?

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2023 20:56

אחלה רעיון, זה נשמע טוב בתיאוריה אבל אצל רוב האנשים זה נשאר בתאוריה ולא עובר למעשים.

יזם לא יתן הנחה משמעותית בגלל זה.

זה מאוד תלוי בעסקה ונוכל לדעת רק בדיעבד אם זה היה עדיף על רכישת דירה יד 2.

אני רואה היום המון אנשים שדווקא יותר מחפשים את פרויקטים האלו ולא את הדירות הישנות בגלל הריביות, ויש סיכוי טוב שאפשר להשיג דיל הרבה יותר טוב ביד שנייה כי שם יש הרבה פחות קונים היום.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 08:42

עד שלא נכנסת איתם להשקעה, אתה לא באמת מכיר טוב.

בכל מקרה, אין דבר כזה להחזיק "ביחד". כל אחד והדירה שלו וההחלטות שלו אם למכור, מתי וכו'. כל שותפות מעבר לכך היא מתכון לצרות (גם מבחינת מס).

כלומר, אתה מחפש את הפרוייקטים הכי מסוכנים. זה לא בהכרח רע, אבל צריך לקבל פיצוי לסיכון. קח בחשבון שמדד תל אביב נדלן ירד בעשרות אחוזים בשנה האחרונה וממה שאני שומע מאנשים שמכירים את עסקי הנדלן, יש לזה סיבה טובה.

בהחלט יתרון משמעותי, בפרט אם הפרוייקט קטן.

כקונה, הייתי רואה חסרון בכך שיש קבוצה מגובשת שמחזיקה במספר דירות שמיועדות להשכרה לעשרות שנים. בפרט אם הבניין קטן, הייתי חושש שהם יכתיבו החלטות שלא יתאימו לי כבעלים. העיסוק של הקונים כן מהווה יתרון מסויים, במובן זה שיש סבירות נמוכה יחסית שמדובר בעבריינים או שלוחיהם.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 09:23

לא בהכרח הכי מסוכנים, לא בהכרח ללכת ליזמים קטנים או כאלה בסיכון.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 09:35

ככל שמועד האיכלוס מאוחר יותר, הפרוייקט מסוכן יותר מבחינתך כקונה.

ברור שאתה יכול וצריך לעשות מחקר על היזם ממנו אתה קונה, אבל אפילו בחברות ציבוריות, הבדיקה מוגבלת לעדכניות הדוחות ועד כמה הם משקפים את המצב לאשורו.

מצד שני, יש לך ערבות חוק מכר שמפחיתה את גובה הסיכון.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 09:59

לדעתי יש פה סיכוי לא רע להשיג הנחות. בתקופה שבה הקבלנים משוועים ללקוחות, קבלן ישמח לסגור 4 עסקאות במכה, גם אם זה כרוך בהנחה מסויימת.

מצד שני מה מבטיח שכל הקבוצה אכן נרתמת למהלך? הרי בסוף כל אחד מהשחקנים יכול לבחור את העסקה שהכי מתאימה לו, שזה לא בהכרח אותה עסקה לכולם.

דבר שני, ריבוי דירות להשכרה באותו הבניין יכול לייצר ביניכם תחרות על השוכרים, שתפגע בתשואה.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 11:32

מחקר שוק שיצא לי אישית לעשות ליזמים גדולים לא אכפת מהריבית והם סתם נותנים את ההטבות של רכב מתנה ו-10\90 בלי מדד כי זה מה שכולם נותנים..

אם אתה פונה ליזם קטן שצריך כל שקל אז יש יותר יכולת מיקוח גם על הטבות וגם על מחיר.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 11:48

בקבוצת רכישה אפשר לקבל הנחה על הקרקע גם אחרי שקנית כמו שעשו פה בעיר ב"ב בקבוצת רכישה מסויימת שקיבלו הנחה של 10% לאחר מו"מ עם מקרקעי ישראל. בגלל סביבת הריבית הנוכחית..... כך ראיתי

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 11:57

לא בכל פרויקט.

4 דירות להשכרה באותו בניין לא ישפיעו ככ משמעותית על היצע הדירות להשכרה עד כדי פגיעה רצינית בשכירות. אם הם גם ינסו למכור את הדירות במקביל זאת כבר תהיה בעיה.

כן אבל אלו פרויקטים מסוכנים מאוד, בלי חוק מכר.

אף אחד לא נותן הנחות סתם, אלו עסקים למטרת רווח, יכול להיות שהם מתאימים את מודל התשלום לשאר השוק וקובעים מחיר בהתאם.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 12:02

חשבתי לדרוש מאנשים "דמי רצינות" סכום של כ 10,000 ש"ח כל אחד שישב בקופה וישמש לעלויות שונות, כמו שימוש באנשי מקצוע. משהו קטן יחסית שינקה את מי שלא באמת רציני. כמובן, אם לא סוגרים כלום, הסכום חוזר לכולם.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 12:39

לדעתי, תקבלו הנחה מסוימת כקבוצה אבל לא משמעותית ובטח לא תנחלו הצלחה אם תפעלו כקואופרטיב ותתנגח באינטרסים של היזם...

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 13:35

בעיקר תלוי כמה תסכימו לשלם בתור התחלה (ככל שתסכימו לשלם יותר נניח במקום 10 אחוז תשלמו 20 אחוז למשל)

וגם תלוי באיזה שלב תפסתם את הקבלן -ככל שתתפסו אותו בשלב מוקדם יותר ובעיקר עדיף בפריוקטים גדולים יותר

מאחר שהקבלן צריך למכור לפחות שליש מהדירות

אז אם תתפסו אותו ממש בהתחלה שאז הוא במוטיבציית שיא למכור

אז יש סיכוי שקבוצה גדולה ו-4 זה לא מספיק קבוצה גדולה

אבל גם זה משהו..

אז בהחלט יש סיכוי לקבל הנחות של עד 5-10 אחוז

תלוי בקבלן בפריוקט וכו'

אגב חשוב לומר שלא תמיד הקבלן יסכים להוריד יותר מדאי

אבל לפעמים אפשר לקבל צ'יפורים רציניים בדירה במקום

וזה משתנה וצריך לדעת להתמקח כמו שצריך בעניין הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 13:47

@TheFlash , האם דיברתם עם קבלנים או שסתם שזרקת לפורום שאלה???

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 13:52

קבעתי פגישות לשבוע הקרוב. עדיין לא ממש קבלנים שאני רוצה לגשת אליהם, אלא אנשים מהענף שאני מכיר.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2023 20:30

ומי מחליט מה מבין ההצעות שקיבלתם היא העסקה שאתה מתקדמים?

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2023 10:55

מה זה אומר שאין ערבות בנקאית?? ומי שקיבל את הכסף של הקבוצה יכול לברוח?

מה הקשר בין הנחה במחיר הקרקע לזה שאין חוק מכר?

🕒 פורסם בתאריך: 14/08/2023 11:52

בקבוצות רכישה אין ערבות חוק מכר.

מי שקיבל את הכסף של הקבוצה יכול לעשות כל מיני דברים, יש פיקוח מסוים מטעם הקבוצה, אבל סיום הבנייה יכול להתעכב ללא כל פיצוי לרוכשים, או באמצע הבנייה אפשר לגלות פתאום שנגמר הכסף וכל רוכש צריך להוסיף עוד כדי להשלים את הבנייה, אלו דברים שקורים הרבה פעמים בקבוצות רכישה, המחיר הוא זול בפרויקטים כאלו בדכ אבל ממש לא סתם.

האם יש יתרון משמעותי בהתארגנות כקבוצה לרכישת דירות?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן